양도세 중과 시행되자 매물 ‘뚝’…1.2만 가구 올림픽파크포레온 반토막

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양도세 중과 시행되자 매물 ‘뚝’…1.2만 가구 올림픽파크포레온 반토막

입력 : 2026.05.21 15:57

서울 아파트·오피스텔 매물 6만3670건
최근 열흘 새 3000건 이상 감소
서초 메이플자이 434건→242건
송파 헬리오시티 감소율 27.2%

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료일인 지난 9일 서울 송파구청을 찾은 민원인들이 휴일 만들어진 토지거래허가 임시 접수처에서 관계 공무원과 상담하고 있다. [연합뉴스]

다주택자 양도세 중과 재개 후 열흘간 서울 모든 자치구에서 아파트 매물이 감소한 것으로 확인됐다. 강남권에서는 매물이 반토막 난 대단지도 있었다.

업계에서는 다주택자들이 급매물을 거래한 후 남은 매물을 거둬들였다는 분석이 나온다.

21일 부동산 플랫폼 아실 자료에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트·오피스텔 매물은 6만3670건으로, 이는 최근 열흘 사이 매물이 3000건 이상 줄어든 수치다.

다주택자 양도세 중과 유예가 종료된 9일(6만8495건), 중과가 재개된 10일(6만6914건)보다 각각 7.0%, 4.9% 감소했다.

감소세는 모든 자치구에서 확인됐다. 지난 9일 대비 감소폭이 가장 큰 자치구는 강동구로 매물이 3928건에서 3318건으로 15.6% 급감했다. 이어 서초구 -12.5%, 마포구 -9.8%, 노원구 -9%, 영등포구·성북구 -7.7% 등의 감소폭이 평균치를 웃돌았다.

눈길을 끄는 것은 지역별 ‘대장 아파트’로 불리는 유명 대단지에서 감소폭이 컸다는 점이다. 강동구 올림픽파크포레온(1만2032가구)이 1013건에서 560건으로 반토막 났고, 서초구 메이플자이(3307가구)도 434건에서 242건으로 쪼그라들었다. 특히 송파구 헬리오시티(9510가구)의 감소폭은 27.2%에 달했다.

입지가 좋은 지역 내 대규모 단지의 ‘매물 잠김’이 본격 현실화하고 있는 것으로 보인다.

하반기 부동산 시장 향방에 대해 시장과 업계는 당정이 내놓을 부동산세 개편안을 주시하고 있다. 비거주 1주택자 등이 매물을 내놓으면 단기적으로 거래가 늘 가능성이 있기 때문이다. 정부는 최근 장기보유특별공제를 실거주자 중심으로 개편하고 임대사업자에 제공한 양도세 중과 혜택도 재검토하겠다고 밝힌 바 있다.

일각에서는 민간과 공공 주택 공급을 다양하게 촉진하는 지원책이 필요하다는 의견이 나온다. 한 업계 전문가는 “정책 초점이 수요 억제책에만 집중된 것은 아쉽다”며 “공급 확대도 주요 정책 의제로 다룰 필요가 있다”고 짚었다.

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다주택자 양도세 중과 재개 이후 서울의 모든 자치구에서 아파트 매물이 감소한 것으로 나타났으며, 특히 강남권의 일부 대단지에서는 매물이 반토막 났다.

9일 대비 강동구의 매물은 15.6% 감소하며 가장 큰 하락폭을 보였고, 유명 대단지들의 감소폭이 두드러졌다.

해석에 따르면, 정부의 부동산세 개편안과 공급 확대 논의가 하반기 시장에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.

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양도세 중과 시행 후 서울 아파트 매물 급감…'매물 잠김' 현상 가속화, 시장은 세제 개편안 주시

Key Points

2026년 5월 20일 기준, 서울 아파트 및 오피스텔 매물이 최근 열흘 사이 3,000건 이상 감소하며 총 6만 3,670건으로 줄었어요. 😮
다주택자 양도세 중과 재개 이후 강동구 올림픽파크포레온, 서초구 메이플자이, 송파구 헬리오시티 등 대단지 아파트에서 매물이 눈에 띄게 줄어, 일명 '매물 잠김' 현상이 심화되고 있는 것으로 나타났어요. 🏠📉
이는 다주택자들이 급하게 매물을 처분한 후 남은 매물을 거둬들이거나, 높은 양도세 부담으로 인해 매도를 망설이는 상황이 반영된 것으로 분석돼요. 🤔
향후 부동산 시장의 향방은 당정이 발표할 부동산세 개편안에 따라 달라질 수 있으며, 비거주 1주택자 등의 매물 출회를 유도하는 정책이 거래량 증가에 영향을 줄 것으로 보여요. 📊

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

양도소득세 중과 제도가 다시 시행되면서 서울 지역 아파트와 오피스텔 매물이 눈에 띄게 줄고 있어요. 📉 지난 10일간 서울 전 지역에서 아파트 매물이 감소했고, 특히 강남권의 유명 대단지에서는 매물이 거의 반토막 나는 현상도 나타났다고 해요. 😮

부동산 플랫폼 아실의 자료에 따르면, 5월 20일 기준으로 서울 아파트와 오피스텔 매물은 총 6만 3670건으로 집계되었는데요. 이는 최근 열흘 동안 3000건 이상 줄어든 수치라고 해요. 😮 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된 5월 9일(6만 8495건)과 중과가 재개된 5월 10일(6만 6914건)과 비교해도 각각 7.0%, 4.9% 감소했고요. 📈

지역별로 살펴보면, 감소폭이 가장 큰 곳은 강동구로 매물이 15.6% 급감했어요. 그 뒤를 이어 서초구(-12.5%), 마포구(-9.8%) 등도 평균 감소율을 웃돌았어요. 특히 강동구 올림픽파크포레온(1만 2032가구)은 매물이 1013건에서 560건으로 반토막 났고, 서초구 메이플자이(3307가구)는 434건에서 242건으로 크게 줄었어요. 😲 송파구 헬리오시티(9510가구)는 무려 27.2%나 감소했다고 하니, 입지가 좋은 대단지일수록 매물이 거둬들여지는 현상이 뚜렷하게 나타나는 것 같아요. 🤔

업계에서는 다주택자들이 급하게 내놨던 급매물을 정리한 후, 남은 매물들을 거둬들인 결과라고 분석하고 있어요. 🧐 또한, 하반기 부동산 시장의 향방은 정부가 발표할 부동산 세제 개편안에 달려있다는 전망도 나오고 있어요. 특히 비거주 1주택자 등이 매물을 내놓을 경우 단기적으로 거래가 늘어날 가능성이 있다고 하네요. 🤞

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

최근 다주택자 양도소득세 중과가 다시 시행되면서 서울 아파트 및 오피스텔 매물이 눈에 띄게 줄고 있어요. 😮 특히 올림픽파크포레온 같은 대규모 단지에서는 매물이 절반 가까이 줄어들 정도로 그 영향이 크다고 하는데요, 왜 이런 현상이 나타나고 있는지, 그리고 어떤 배경이 있는지 함께 살펴볼까요? 🤔

**1. 정책 변화와 '매물 잠김' 현상의 시작 ⏳**

이번 매물 감소의 가장 큰 원인은 바로 ‘다주택자 양도소득세 중과’ 정책이 다시 시작된 것이에요. 2026년 5월 10일부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 재개되면서, 많은 다주택자들이 급하게 매물을 내놓았어요. 📈 그런데 이 급매물 거래가 마무리된 후, 남은 매물들을 시장에서 거둬들이는 움직임이 나타나고 있는 거죠. 과거에도 2021년 8·2 대책 발표나 2020년 7·10 대책 때도 비슷한 '매물 잠김' 현상이 있었다는 점을 연관 뉴스들을 통해 확인할 수 있어요. 😯 마치 파도가 밀려왔다 빠져나가듯, 세금 부담을 피하기 위한 매물 출회가 일단락된 후 다시 매물이 줄어드는 양상이라고 할 수 있어요.

**2. '세금 부담'이라는 강력한 동인 💰**

다주택자 양도세 중과율이 최고 82.5%까지 올라갈 수 있다는 점은 집을 팔아야 하는 다주택자들에게 매우 부담스러운 조건이에요. 😨 연관 뉴스 5에서 언급된 것처럼, 이렇게 높은 세율 때문에 집을 팔기보다는 '버티기'를 선택하는 집주인들이 많아지는 거죠. 또한, 과거와 달리 2021년 8월 4일자 사설에서는 2023년부터 다주택자가 1주택자가 될 경우 장기보유특별공제 혜택을 줄여 양도세를 더욱 강화하기로 했다는 내용도 있어요. 이는 다주택자를 더욱 압박하여 매도를 유도하려는 정책이지만, 오히려 매물 실종을 부추길 수 있다는 분석도 나오고 있답니다. 😟

**3. '수요 억제' 중심 정책의 한계점? 🧐**

지금까지의 부동산 정책이 주로 수요를 억제하는 데 초점이 맞춰져 있다는 지적도 있어요. 💡 연관 뉴스 2에서는 김윤덕 국토교통부 장관이 과거와 다른 방식으로 시장 안정을 추진하겠다며 금융, 세제, 공급 등 경제적 유인 구조를 전면 재설계하겠다고 밝혔지만, 일부에서는 여전히 정책 초점이 수요 억제에만 집중된 것이 아쉽다는 의견이 나오고 있다는 점을 확인할 수 있어요. 😥 공급 확대 역시 주요 정책 의제로 다룰 필요가 있다는 목소리도 함께 나오고 있어, 향후 부동산 정책 방향에 대한 다양한 논의가 있을 것으로 보여요. 🤔

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🏡📈

2021년 7월

정부가 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과세율을 10%포인트 상향 조정하는 7·10 대책을 발표했어요. 당시 전문가들은 이 대책으로 인해 오히려 집을 파는 다주택자가 줄어들어 '매물 잠김' 현상이 심화될 수 있다고 경고했답니다. ⚠️
2021년 8월

홍남기 경제부총리가 국회에서 양도세 중과가 내년 6월부터 적용되므로 앞으로 1년 사이 다주택자 매물이 상당 부분 나올 것으로 예상된다고 말했어요. 하지만 실제 매도량은 대책 발표 이전보다 오히려 줄어들면서 매물 잠김 현상이 심화되었답니다. 🤔
2021년 10월

유경준 국민의힘 의원이 국토교통부 자료를 분석한 결과, 7·10 대책 발표 이후 서울 다주택자의 주택 매도량이 눈에 띄게 감소한 것으로 나타났어요. 이는 정부 발표와 달리 역효과가 발생했음을 보여주는 결과였답니다. 📉
2026년 5월 9일

다주택자 양도소득세 중과 유예 기간이 종료되었어요. 이 마지막 날까지 세금 부담을 피하기 위해 부동산 거래가 몰렸고, 주말에도 구청에는 토지거래허가 신청을 하려는 민원인들로 북적였어요. 🏡🏃‍♀️
2026년 5월 10일

다주택자 양도세 중과가 재개되면서 서울 아파트 매물 수가 6만6914건으로 줄었어요. 이는 전날인 9일(6만8495건) 대비 4.9% 감소한 수치이며, 시장에서는 매물이 줄어들 것이라는 예상이 현실화되기 시작했답니다. 💰
2026년 5월 11일

양도세 중과 재개 후 이틀 만에 서울 아파트 매물이 2813건 감소하며 총 6만5682건을 기록했어요. 3월 한때 8만 건을 넘었던 매물이 6만 건대로 내려온 상태이며, 매매가 전세 매물로 전환되는 현상은 뚜렷하게 관측되지 않았어요. 🏠➡️📊
2026년 5월 20일

현재 기준 서울 아파트·오피스텔 매물은 6만3670건으로, 최근 열흘 사이 3000건 이상 감소했어요. 특히 올림픽파크포레온, 메이플자이, 헬리오시티와 같은 대단지에서 매물이 크게 줄어 '매물 잠김' 현상이 심화되고 있답니다. 📉🔑
2026년 5월 21일 (기준 시점)

다주택자 양도세 중과 재개 후 열흘간 서울 모든 자치구에서 아파트 매물이 감소했으며, 강동구, 서초구 등에서 매물 감소율이 두드러져요. 올림픽파크포레온은 매물이 반토막 나는 등 지역별 대장 아파트에서 감소 폭이 컸어요. 📈🚫

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

다주택자 양도세 중과 재개 이후 서울 아파트 및 오피스텔 매물이 감소하면서, 집을 사려는 개인들은 선택의 폭이 좁아지고 경쟁이 치열해질 수 있어요. 🔑 특히 원하는 지역이나 특정 단지의 매물을 구하기 어려워질 가능성이 높아요. 😥 급매물 감소는 전반적인 주택 가격의 하락세를 둔화시키거나 오히려 상승세를 부추길 수도 있어, 내 집 마련을 계획하는 실수요자들에게는 부담으로 작용할 수 있습니다. 😥

반면, 현재 주택을 보유하고 있는 개인 중 다주택자가 아닌 경우에는 매물 감소로 인한 시장 경직이 직접적인 부담으로 다가오지 않을 수 있어요. 오히려 보유한 주택의 가치가 유지되거나 상승하는 효과를 기대할 수도 있습니다. 📈 하지만 전반적인 부동산 시장의 불확실성이 커지면서, 향후 주택 거래나 투자에 대한 신중한 태도를 보이게 될 수 있습니다. 🤔

부동산 매물 감소는 건설사 및 분양대행사 등 관련 산업에 직접적인 영향을 미칠 수 있어요. 🏗️ 신규 주택 공급 감소와 거래량 위축은 건설 경기 둔화로 이어질 가능성이 있으며, 이는 관련 기업들의 수익성 악화로 이어질 수 있습니다. 📉 또한, 부동산 중개업소들은 거래량 감소로 인해 수수료 수입이 줄어들어 어려움을 겪을 수 있어요. 😟

하지만 급매물 감소가 곧바로 가격 하락으로 이어지지 않고 오히려 가격을 지지하거나 상승시키는 요인으로 작용할 경우, 일부 건설사나 시행사들은 재고 부담을 덜고 사업 계획을 재조정할 기회를 얻을 수도 있습니다. 💡 다만, 정책 변화에 따른 불확실성이 커지면서 장기적인 투자 및 공급 계획 수립에 어려움을 겪을 수 있습니다. 🤷‍♀️

정부는 다주택자 양도세 중과를 통해 매물을 유도하고 부동산 시장의 과열을 진정시키려는 정책 목표를 가지고 있지만, 현재 상황은 오히려 매물 잠김 현상을 심화시키는 것으로 나타나고 있어요. 🧐 이는 정부 정책의 실효성에 대한 의문을 제기하며, 시장 안정화라는 목표 달성에 어려움을 겪을 수 있습니다. 📉 정부는 하반기 부동산 세제 개편안 등을 통해 시장 상황을 주시하며 추가적인 정책 대응을 모색할 것으로 예상됩니다. ⚖️

시장에서는 매물 감소가 단기적으로 집값 하락을 방어하는 역할을 할 수 있지만, 장기적으로는 공급 부족 문제를 심화시켜 시장 불안을 야기할 수 있다는 우려도 나오고 있어요. 🤔 또한, 정책 방향에 따라 시장 참여자들의 의사결정이 크게 영향을 받기 때문에, 정부의 향후 정책 발표에 촉각을 곤두세우고 있어요. 👀

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

양도소득세 중과 정책이 다시 시행되면서 서울 지역의 아파트 및 오피스텔 매물이 눈에 띄게 줄어들고 있어요. 특히 강남권을 중심으로 주요 대단지에서 매물이 절반 가까이 감소하는 현상이 나타나고 있답니다. 이는 다주택자들이 양도세 중과 시행 전에 급매물을 정리한 후, 남아있는 매물들을 시장에서 거둬들이는 '매물 잠김' 현상이 본격화되었음을 보여줘요. 🏠📉

이러한 매물 감소는 과거 유사한 정책 시행 시기에도 관측되었던 현상이에요. 2021년 7·10 대책 발표 이후에도 다주택자들의 매도량이 줄어드는 '매물 잠김' 현상이 나타났고, 2017년 8·2 대책 때도 비슷한 경험이 있었죠. 이는 단순히 개별 사건이 아니라, 다주택자의 세 부담이 커질 때 시장에서 매물이 줄어드는 구조적인 경향이 반복되고 있음을 시사해요. 🔄🤔

현재 부동산 시장은 다주택자 양도세 중과 외에도 장기보유특별공제 개편, 임대사업자 혜택 재검토 등 다양한 정책 변화를 앞두고 있어요. 이러한 정책들이 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지, 특히 '매물 잠김' 현상이 지속될지, 아니면 새로운 매물이 출회될지는 정부가 발표할 부동산세 개편안과 시장의 반응에 따라 달라질 것으로 보여요. 📊🔮

현재 부동산 시장은 다주택자의 매물이 줄어드는 '매물 잠김' 현상이 심화되면서 공급 측면에 대한 우려가 커지고 있어요. 이에 따라 일부에서는 민간 및 공공 부문의 주택 공급을 촉진하는 보다 적극적인 지원책이 필요하다는 목소리도 나오고 있답니다. 앞으로 정책의 초점이 단순히 수요 억제에만 머무르지 않고, 공급 확대까지 포함하는 균형 잡힌 접근이 중요해질 수 있어요. 🏗️⚖️

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

양도세 중과 시행으로 인한 매물 감소세가 이어지면서, 시장은 당분간 관망세 속에 안정세를 유지할 것으로 보여요. 🏠 특히 올림픽파크포레온, 메이플자이, 헬리오시티와 같은 대단지에서 나타난 매물 감소는 입지가 좋은 지역의 '매물 잠김' 현상이 본격화됨을 보여주는 것이죠. 🔑 다주택자들이 급매물 거래 후 남은 매물을 거둬들이는 현상은 당정의 부동산세 개편안 발표 이전까지 지속될 가능성이 높아요. 📉 하지만 이는 곧 매물 자체가 귀해지는 상황으로 이어질 수 있답니다. ⏳
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 당정의 부동산세 개편안이 예상보다 강한 매물 출회 유도책을 포함하지 않는다면, 현재의 '매물 잠김' 현상은 더욱 가속화될 수 있어요. 🚀 정부가 장기보유특별공제 개편이나 임대사업자 혜택 재검토 등 다주택자 매도 유인을 강화하지 못할 경우, 매물 부족 심화로 인해 특정 지역에서는 가격 하락세가 멈추거나 오히려 상승세를 보일 가능성도 배제할 수 없어요. 📈 또한, 공급 확대 정책이 실질적인 성과를 내지 못하면 매물 부족은 더욱 심각한 문제로 이어질 수 있답니다. 🏗️
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

정부의 정책 방향에 따라 시장 흐름이 예상치 못한 방향으로 흘러갈 수도 있어요. 🚨 예를 들어, 만약 정부가 비거주 1주택자의 매도 유도를 위한 파격적인 인센티브를 제공하거나, 예상보다 강력한 공급 확대 정책을 발표한다면 현재의 매물 잠김 현상이 완화되고 급매물이 시장에 나올 수 있어요. 💡 또한, 금리 인상이나 경기 침체와 같은 거시 경제적 충격이 발생하면, 매수 심리가 위축되어 매물 감소와 관계없이 집값 하락 압력으로 작용할 가능성도 있어요. 📉

[주요 용어 해설 (Glossary)]

양도소득세 중과

양도소득세 중과란, 특정 조건(예: 다주택자, 단기 보유 등)을 가진 경우 일반 세율보다 더 높은 세율을 적용하여 양도소득세를 부과하는 것을 말해요. 📈 원래 집을 팔 때 발생하는 이익에 대해 세금을 내는데, 다주택자에게는 집을 팔도록 유도하기 위해 세금을 더 많이 물리도록 법이 바뀐 것이죠. 이러한 중과는 집을 팔려는 사람들의 부담을 늘려 매물을 줄이는 '매물 잠김' 현상을 유발할 수 있다는 분석도 있어요. 📊
매물 잠김

매물 잠김 현상은 부동산 시장에서 집을 팔려는 사람(매도자)이 줄어들어 시장에 나와 있는 매물 수가 감소하는 것을 의미해요. 📉 다주택자에 대한 양도세 중과와 같은 세금 부담이 커지거나, 시장 상황이 불확실할 때 집주인들이 매물을 거둬들이거나 더 이상 내놓지 않으면서 발생하곤 해요. 이로 인해 실제 거래 가능한 매물이 줄어들어 시장의 거래량이 감소하고, 집값 변동에도 영향을 줄 수 있답니다. 🔑
토지거래허가

토지거래허가는 특정 지역 내에서 토지를 거래할 때, 정부나 지방자치단체로부터 사전에 허가를 받아야 하는 제도예요. 🏛️ 투기 방지나 토지 이용 계획을 효율적으로 관리하기 위해 시행되는데, 특히 개발이 예상되는 지역이나 부동산 시장 과열 우려가 있는 곳에서 중요하게 적용돼요. 이 허가를 받지 않고 토지를 거래하면 법적인 문제가 발생할 수 있답니다. 📝