'아마존 물류 투자' 미래에셋 펀드, 자산 매각한다…7월 우협 선정

[이데일리 김성수 기자] 미국 아마존 물류센터 3곳에 투자한 미래에셋자산운용 공모펀드가 자산 매각을 추진하고 있다.

올해에도 미국 내 소비시장이 견조한 상황을 보여 물류시설에 대한 임차수요도 지속될 것으로 전망되는 만큼 매각 적기라고 판단해서다.

오는 7월 우선협상대상자(우협) 선정에 이어 10월 매매계약서 체결, 오는 4분기 매각 거래 종결 및 선순위 대출 상환 순으로 계획돼 있다.

3곳 ‘라스트마일’ 물류센터…아마존 100% 임차

2일 금융투자업계에 따르면 미국 아마존 물류센터에 투자한 공모펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호’(이하 맵스16호)가 자산 매각을 추진하고 있다.

미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호 투자 자산 (자료=미래에셋자산운용)

맵스16호는 미국 △인디애나(아마존 그린우드) △오하이오(아마존 베드포드 하이츠) △노스캐롤라이나(아마존 콘코드) 소재 아마존 물류센터 3개소에 투자하고 운용해서 그 수익을 수익자에게 분배하는 부동산 펀드다.

세 물류센터는 각각 2020년 6월, 2020년 8월, 2020년 9월 준공됐다.

펀드는 각 물류센터에서 발생한 임대수익으로 투자자에게 2021년 4월 30일 이후 6개월마다 분배금을 지급하고, 추후 부동산 매각 등을 통한 자본이득을 추구한다. 펀드가 지난 2020년 10월 28일 설정된 이후 수익률은 27.13%다.

3개 물류센터 모두 ‘라스트 마일’ 시설로 분류되는 자산이다. 라스트 마일은 물류 및 유통 산업에서 상품이 최종 소비자에게 전달되는 마지막 단계, 즉 배송의 최종 단계를 의미한다.

이에 따라 라스트 마일 시설은 아마존을 포함한 전자상거래 업체의 단기 배송 시스템상 핵심 역할을 해서 임차수요가 높다. 아마존은 세 물류센터 면적의 100%를 임차하고 있으며, 임대료와 더불어 보험료, 부동산세 및 관리비를 부담한다.

우선 ‘아마존 그린우드’는 미국 인디애나폴리스 도심부에서 남동측으로 약 33km 거리에 있는 신축 ‘라스트 마일’ 물류센터다.

인디애나폴리스는 ‘인디애나’의 주도(州都)로서 지리적으로 미국 중앙에 위치한다. I-65, I-465, I-70 등 미국 주요 주(state)를 넘나드는(interstate) 고속도로가 관통하는 육로 운송 핵심지다.

‘아마존 그린우드’ (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호 투자설명서)

아마존 그린우드는 인디애나폴리스 도심부까지 ‘I-65’ 고속도로를 이용해서 약 20분 내 접근 가능하다. 또한 인디애나폴리스 순환도로인 ‘I-465’ 고속도로를 이용하면 인디애나폴리스 국제공항까지 약 25분 내 접근할 수 있다.

세계 최대 상업용부동산 서비스회사 CBRE에 따르면 미국 인디애나폴리스 물류시장은 작년 4분기 기준 순 흡수면적 약 3900평으로, 전분기 대비 약 444.2% 증가했다. 시장 공실률은 11.1%로, 전분기 대비 50베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%포인트) 상승했다.

순 흡수면적은 신규 임차 면적에서 신규 공실 면적을 뺀 값을 말한다. 순 흡수면적이 클수록 신규 임차가 활발하고 공실이 적다는 의미다.

인디애나폴리스 물류시장은 최근 3년간 대규모 공급이 이뤄져 작년 4분기 신규 공급 물량은 없었다. 공급 예정 면적은 약 6만8000평 수준으로, 전분기와 동일했다. 평균 임대료는 전분기 대비 1.5% 상승한 평방피트(sf)당 6.03달러로 집계됐다.

‘아마존 베드포드 하이츠’는 미국 클리브랜드 도심부에서 남동측으로 약 25km 거리에 있는 신축 ‘라스트 마일’ 물류센터다. I-77 고속도로를 통해 클리브랜드 도심부까지 20분 이내 진입 가능하다.

클리브랜드는 미국 북동부 핵심 물류거점이다. △미국의 핵심 주간(interstate) 고속도로 인프라인 I-80, I-90, I-71, I-77 외에도 △노퍽 서던, 암트랙, 콘레일 등 철로망 △클리브랜드 항구를 통한 해운망 △클리블랜드 홉킨스 국제공항을 통한 항공운수망 접근성이 우수하다.

‘아마존 베드포드 하이츠’ (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호 투자설명서)

미국 클리블랜드 물류시장은 작년 4분기 기준 순 흡수면적이 약 마이너스(-) 280평으로 집계됐다. 공실률은 약 2.8%로 안정적 수준을 유지하고 있다.

평균 임대료는 평방피트당 5.62달러로 소폭 하락했다. 공급 예정 면적은 3만3000평으로 전 분기 대비 변동이 없었다.

‘아마존 콘코드’는 미국 샬롯 도심부에서 북동측으로 약 28km 거리에 위치한 신축 ‘라스트 마일’ 물류센터다. 샬롯 다운타운(도심)까지 I-85 고속도로를 통해 22분 이내 진입 가능하다.

샬롯은 기술 관련 일자리 증가와 낮은 주거비용으로 미국 내 인구가 빠르게 증가하고 있으며, 물류 수요도 풍부한 곳이다.

미국 샬롯 물류시장은 작년 4분기 기준 약 6만8000평의 순 흡수면적을 보였다. 작년 4분기 신규 공급 면적은 약 8만2000평으로, 이 중 약 31.1% 면적은 선임대가 완료됐다.

신규 공급 예정인 면적은 약 16만9000평이다. 공실률은 8.4%로 전분기 대비 20bp 상승했다. 평균 임대료는 평방피트당 9.79달러로 전분기 대비 0.2% 상승했다.

이들 세 아마존 물류센터의 임대차 계약기간은 오는 2032년 7~9월까지다. 아마존 그린우드의 임대차 계약기간은 2032년 7월, 아마존 베드포드 하이츠는 2032년 8월, 아마존 콘코드는 2032년 9월까지다.

세 물류센터 모두 연 고정 임대료 상승률이 1.50%다. 맵스16호의 신탁계약기간은 최초설정일(2020년 10월 28일)로부터 5년 6개월간이다.

이 펀드는 미국 델러웨어 주 법률에 따른 유한책임조합(LP)인 ‘맵스 US 로지스틱스 파트너스 원 LP’의 지분 99.99%에 투자한다. 나머지 0.01% 지분은 미래에셋자산운용이 설립한 유한책임회사 ‘맵스 US 로지스틱스 GP 원 LLC’가 투자한다.

미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호 투자구조 (자료=미래에셋자산운용)

이후 미국 세제상 리츠(REIT·부동산투자회사)로 인정되는 ‘맵스 US 로지스틱스 원 LLC’의 지분 99.99%를 보유할 예정이다. 해당 LLC는 아마존이 임차한 세 물류센터 자산을 매입하는 각각의 LLC 및 LP를 통해 부동산을 소유하는 구조다.

맵스16호는 현재 보유자산 매각을 진행 중이다. 지난 3월 자산 매각을 위한 브로커로 KBC 어드바이저스를 선정했다. 또한 임차인인 아마존에 자산 매각 관련 통지도 지난 3월 완료했다.

이달까지 마케팅 사전작업 및 공개 매각 마케팅을 진행한다. 향후 자산매각 관련해서 금리 수준 및 지역별 시장상황, 매수자 수요 등을 고려해 자산의 개별매각 또는 일괄매각 등을 검토 및 협의할 예정이다.

다음달 잠재매수자 입찰 예정이며, 오는 7월경 잠재매수자 입찰 및 우선협상대상자 선정할 예정이다. 이어 △오는 8~9월 실사 및 매매계약서 합의 △10월 매매계약서 체결 △오는 4분기 매각 거래 종결 및 선순위 대출 상환 순으로 계획돼 있다.

선순위 담보대출 금액은 1억620만달러로, 담보인정비율(LTV) 기준 60%다. 원금을 만기 일시상환하는 방식이며, 대출 만기(기간 5년)는 내년 1월 1일이다. 내년 상반기에 펀드를 청산할 예정이다.