시험대 오른 지분적립형 LH 공공분양…제도 정착 위한 실무 과제는

부동산 > 정책·산업 시험대 오른 지분적립형 LH 공공분양…제도 정착 위한 실무 과제는 업데이트 : 2026.11.05 16:29 닫기 [연합뉴스] 한국토지주택공사(LH)가 추진하는 ‘지분적립형 공공분양’이 사실상의 담보인정비율(LTV) 75% 대출 규제 완화 효과를 내며 서민 주거 안정의 새로운 대안으로 떠오르고 있다. 초기 자금 부담을 획기적으로 낮춘 신규 모델이라는 평가가 나오는 한편 4년 주기 지분 취득에 따른 수분양자의 자금 관리 리스크와 장기 사업 추진을 위한 구체적인 재원 확보가 향후 제도 정착의 핵심 과제로 지목된다.5일 LH 등에 따르면 지분적립형 공공분양은 수분양자가 최초 입주시 전체 주택 지분의 25%만 취득해 입주한 뒤 남은 75%의 지분을 20~30년에 걸쳐 4년마다 15%씩 단계적으로 매입해 나가는 구조다. 최초 입주시 부담하는 지분이 25% 수준에 불과하다는 점은 잔여 75%에 대한 자금 확보를 제도적으로 지원하는 것과 다름없어 현행 금융권 대출 구조상 LTV 75% 완화와 실질적으로 동일한 효과를 낸다.초기 목돈이 부족하지만 향후 일정한 소득 창출이 가능한 무주택 서민층에게 강력한 주거 진입 장벽 완화 기회를 제공한다는 점에서 대표적인 서민 주거 안정 정책으로 평가받는다.하지만 정책 효과가 지속되기 위해서는 해결해야 할 실무적인 과제도 만만치 않다. 가장 먼저 거론되는 대목은 4년마다 찾아오는 수분양자의 지분 추가 취득 비용이다.예컨대 분양가 5억원 상당의 주택일 경우 수분양자는 4년마다 15%에 해당하는 7500만원의 일시금을 납입해야 하며 지분을 완전히 취득하기 전까지는 미취득 지분에 대해 시중 대출 이자보다 낮은 수준의 임대료를 별도로 부담해야 한다.매달 원리금이 자동으로 상환되는 일반 주택담보대출 구조와 달리 4년이라는 여유 기간을 두는 일시납 방식은 개인이 스스로 자금을 착실히 모으지 못할 경우 연체나 지분 취득 실패로 이어질 위험이 크다는 지적이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “종전에 없던 방식인 만큼 이번 시행은 시범사업 성격으로 보고 향후 실행 결과에 따라 보완, 확대, 축소, 폐지 여부를 판단해야 한다”며 “과거 장기임대주택이나 사전청약처럼 다양한 주택 공급 시도는 사회 발전 과정에서 필수적이나 미취득 지분에 대한 임대료를 부담하며 4년마다 15%의 추가 지분을 취득해야 하므로 일정한 소득이 꾸준히 발생하는 계층이 주요 대상이 될 것”이라고 설명했다.장기...