“서울 주요권역 오피스 공급 부족…내년 임대료 더 오를 듯”

쿠시먼앤드웨이크필드, 내년도 시장 전망
“경기침체 등에 일부 기업 외곽 이전 검토”
물류센터 공급 과잉…“임대료는 올해 수준”

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내년도 상업용 부동산 시장은 오피스는 주요 권역 신규 공급 부족으로 임대인 우위 시장이 형성됨에 따라 임대료가 더 오를 것이라는 관측이 나왔다. 물류센터는 공급 과잉으로 임차인 우위 시장이 지속될 전망이다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 22일 ‘2025년도 부동산시장 전망 보고서’를 통해 “오피스 거래 시장은 2022년 하반기 고금리로 침체됐으나 올해 4% 캡레이트를 보이며 회복세에 접어들었다”며 “내년에는 SI, 자산 유동화 거래, 밸류 애드를 위한 투자 등 A급 이상 오피스와 중규모 이상의 본사 건물 거래가 계속 이어질 것”이라고 예측했다.

주요 업무 권역 내 신규 공급은 수요 증가세에 비해 부족하다는 분석이 나왔다. 신규 공급 제한은 2025년까지 이어지다 2026년 종로·광화문 일대 사무지구(CBD) 재개발을 통해 주요 권역 오피스 공급이 숨통을 틀 것이란 전망이다.

여의도(YBD)와 강남권(GBD)은 내년에 종사자 수가 증가할 것으로 예상됨에 따라 임차 수요는 더 늘어날 것이란 관측도 내놨다. 특히 강남권은 IT, 스타트업이 선호하는 지역으로 금융, 소매, 서비스, 제조업 등 다양한 산업 수요가 높아 당분간 선호현상이 이어질 것이란 판단이다.

이처럼 서울 주요 권역 내 오피스 수요는 늘고 신규 공급은 제한됨에 따라 임대료 상승으로 이어질 가능성이 높아졌다. 올해 마곡에 대규모 오피스가 준공함에 따라 대기업 등 일부 기업은 다른 권역으로 이전할 가능성도 점쳐진다.

실제 최근 DL그룹이 마곡 등 타 지역으로 이전을 검토하는 것으로 전해졌다. HDC현대산업개발은 용산을 떠나 노원구 광운대역 역세권 개발과 함께 이전할 계획이다.

쿠시먼앤드웨이크필드는 “경기 침체와 경영 환경 악화로 감평 혹은 이전을 고려하는 기업이 관찰되고 있어 일부 권역은 공실이 소폭 증가할 가능성이 있다”며 “물가상승과 제한된 공급으로 인해 임대료는 내년까지 지속 상승할 전망이다. 특히 GBD 임대료가 지속적으로 높은 수준을 유지할 것”이라고 예측했다.

반면 물류센터는 코로나19 팬데믹 시기 공급 과잉이 이뤄지면서 내년에도 임차인 우위시장이 지속될 전망이다.

김수경 쿠시먼앤드웨이크필드 리서치팀장은 “물류센터의 과다 공급으로 인한 상온물류센터의 수요 및 공급 균형은 2028년으로예상되며 저온물류센터는2030년에수요와공급균형이가능해질것으로 판단된다”면서 “대형 화주 등의 적극적인 참여로 해당 시기가 앞당겨질 가능성이 존재하지만 저온물류센터의 과잉공급 해소에는상당한시간이 소요될 것”이라고 봤다.

공급 과잉으로 인해 임대료는 정체 또는 하락할 전망이다. 수도권 물류센터의 평균 공실률은 18%로, 동부권은 14%로 공실률이 가장 낮았다.

김 팀장은 “전자상거래 성장과 택배 물량 증가로 인해 물류 수요는 지속 증가하겠지만 수요 증가율은 다소 완화될 것”이라며 “당분간 임차인 우위 시장이 지속됨에 따라 2025년 임대료는 현재 수준을 유지할 것”이라고 예상했다.

다만 거시경제적 요인이 변수로 작용할 가능성이 있다. 미국 트럼프 행정부가 출범하면 중국 간 무역 갈등, 보편 관세 부과 등이 반도체산업이나 전기차 수출에 영향을 미칠 전망이다. 계엄·탄핵 정국 등 정치적 불확실성이 커진 상황에서 기준금리 인하, 경제성장률, 물가상승률 역시 상업용 부동산에 영향을 미칠 가능성이 있다.

[서울=뉴시스]