서울 용산구 서계동, 39층 아파트단지 재개발…현황용적률 첫 인정

26일 서울시 도시계획위원회 심의서 수정가결
기존 계획 대비 분양가능 58세대 증가
청년 주거안정 위한 공공기숙사 확보…2714세대 규모

[이데일리 최영지 기자] 서울역에 바로 인접한 주거지 관련 정비계획에 현황용적률이 처음 인정돼 기준용적률이 상향됐다. 분양가능한 세대수가 기존 공람안 대비 58세대(2053세대→2111세대) 증가한 것으로 조합원 분담금도 감소할 것으로 추산된다.

용산구 서계동 33번지 일대 주택정비형 재개발사업 조감도. (사진=서울시)

서울시는 지난 26일 제12차 도시계획위원회 정비사업 수권분과위원회를 개최해 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’ 주거환경정비사업 부문에 새로 담긴 ‘현황용적률 인정’ 기준을 첫 적용한 ‘용산구 서계동 33번지 일대 주택정비형 재개발사업’을 수정가결했다고 27일 밝혔다.

앞서 서울시는 지난 9월 기본계획 고시를 통해 이미 현행 조례용적률을 초과해 건축된 건축물이 많아 사업성이 떨어지는 지역에 대해 현황용적률을 기준용적률로 인정하는 제도를 시행한 바 있다.

서계동 33번지 일대는 현황용적률 인정을 통해 기준용적률이 상향돼 과거 적법하게 건립됐음에도 불구, 관련 제도 변경으로 현행 조례용적률을 초과한 건축물이 많아 사업성이 현저히 떨어졌던 대상지의 사업성을 대폭 개선할 수 있게 됐다. 이 경우 조합원 1인당 추정분담금이 평균 약 3200만원 감소할 것으로 추산된다는 게 서울시 설명이다.

대상지는 제1종·2종·2종(7층)·3종 등이 혼재된 지역으로 지역특성 및 주변 개발 여건 등을 고려해 용도지역도 합리적으로 상향·조정(제1종, 제2종(7층), 제2종주거 등→제2종, 제3종, 준주거)했다.

또 제1종일반주거지역(전체 구역면적의 49.88%)에서 현황용적률을 적용받아 기준용적률이 당초 150%에서 190%로 40%포인트(p) 완화됐다. 전체 구역 평균으로 보면 기준용적률이 약 27% 상향됐다. 이로 인해 분양가능한 세대수가 공람안 대비 58세대 늘었다.

대상지는 서울 도심 진입부에 위치한 서울역에 바로 인접한 주거지임에도 경부선 지상 철도로 인한 동서지역 단절 및 구릉지 단차로 인해 서울역의 활력이 대상지 일대까지 미치지 못해 그간 주거환경 노후화, 단절된 보행·차량 동선 등으로 주민들이 불편을 겪어왔다. 이번 심의에서 정비계획안이 수정가결됨에 따라 서울역 서측의 주거환경 개선과 보행 연결축 마련 등 2714세대 규모, 최고 39층의 대규모 주거단지로 재탄생하게 된다.

보행과 활동이 집중되는 만리재로와 청파로에 공원을 각각 배치하고 단지 내 입체보행로를 통해 지역으로 열린 쾌적한 보행 환경을 조성했다. 또한 단지 동서, 남북 녹지 보행로가 교차하는 단지 중앙마당은 주민의 휴식공간 및 남산 조망 명소로 조성될 예정이다.

서울시는 대상지 내 대학생 및 청년 주거안정을 위한 공공기숙사를 계획해 공공성도 함께 확보했다. 향후 공공기숙사가 완공될 경우 저렴한 월세와 쾌적한 주거환경으로 청년들의 주거 안정에도 크게 기여할 것으로 기대된다는 것이다.

서울시는 대상지의 정비필요성 뿐만 아니라 지역 일대 변화에도 주목하고 있다. 신속통합기획을 반영해 대상지의 녹지·보행축을 연계 조성해 지역에 활력을 부여하고, 인접한 서계·청파·공덕 일대 보행·녹지 축의 완성으로 서울역 서측의 통합적 보행 및 녹지 연결체계가 마련될 전망이다. 이로 인해 서계동 33일대는 남산의 경관을 누리는 구릉지형 도심 대표 주거단지로 조성될 것으로 기대된다.