서울 아파트 대출 의존도 ‘뚝’…강남·외곽 양극화 심화

서울 대출지수 1년 새 6%p 하락
강남·용산은 현금 중심 거래 뚜렷
금천·노도강은 높은 대출 비중 유지

24일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 지난해 4분기 주택담보대출(주담대) 차주당 신규 취급액이 2억1000만원대로 감소했다. 지난해 6·27 규제를 시작으로 정부의 잇따른 부동산 규제가 영향을 미친 것으로 풀이된다. 특히 ‘영끌(영혼까지 끌어모은)’ 대출 행렬을 이어가던 30·40 차주들의 대출 감소 폭이 가장 큰 것으로 나타났다. 한국은행이 발표한 ‘2025년 4분기 차주별 가계부채 통계(잠정)’에 따르면 지난해 4분기 차주당 주담대 신규 취급액은 2억1286만원이다. 전분기 대비 1421만원(6.3%) 줄어든 것으로 지난해 2분기 이후 가장 낮은 규모다. 2026.02.24. [서울=뉴시스]

서울 아파트 매매시장에서 주택 구입 시 대출에 의존하는 비중이 1년 새 크게 낮아진 것으로 나타났다. 다만 중저가 외곽 지역은 여전히 대출 의존도가 높고, 고가 주택 밀집 지역은 현금 중심 거래가 주를 이루면서 지역별 양극화는 더욱 뚜렷해졌다.

24일 부동산 정보 앱 집품이 대법원 등기정보광장의 집합건물(아파트·빌라·오피스텔) 대출지수를 분석한 결과, 지난 5월 서울 25개 자치구 가운데 24곳의 대출지수가 전년 동월 대비 하락했다.

집합건물 대출지수는 주택 매매금액 대비 근저당권 설정금액의 비율을 의미한다. 지수가 낮아질수록 주택 매입 과정에서 대출 비중은 줄고 자기자본 투입 비중은 커졌다는 뜻이다.

서울 전체 대출지수 평균은 지난해 5월 55.1에서 올해 5월 49.01로 6.09%포인트(p) 하락했다. 자치구별로는 동대문구가 18.21%p(69.13 → 50.92) 떨어져 가장 큰 감소 폭을 기록했고, 성동구(52.21 → 34.94, -17.27%p), 강북구(68.47 → 54.56, -13.91%p)가 뒤를 이었다.

25개 구 중 대출지수가 상승한 곳은 서초구(34.19 → 37.72, +3.53%p)가 유일했다.

서울 전역에서 대출 의존도가 낮아지는 흐름이 나타났지만, 고가 주택 밀집 지역과 중저가 주택 지역 간 자금조달 격차는 여전했다.

올해 5월 기준 금천구(63.02), 중랑구(57.54), 구로구(56.97) 등 중저가 주택 밀집 지역은 여전히 높은 수준의 대출지수를 기록했다. 반면 강남구는 29.44로 서울에서 가장 낮았고, 성동구(34.94), 용산구(35.68), 서초구(37.72) 등 고가 주택 지역도 하위권에 이름을 올렸다.대출지수 1위인 금천구와 최하위인 강남구의 격차는 33.58%p에 달했다. 외곽 지역에서는 실수요자의 대출 의존도가 여전히 높은 반면, 최상급지에서는 현금 여력이 있는 수요층이 시장을 주도하고 있는 것으로 해석된다.

업계에서는 이를 지난해 발표된 ‘10·15 대책’의 영향으로 보고 있다. 당시 정부는 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 제한하고, 고가 주택에 대해서는 주택 가격 구간에 따라 대출 한도를 추가로 축소했다.

지역별 자금조달 방식의 차이는 평균값과 중앙값 비교에서도 확인된다.

강남구의 대출지수 평균은 29.44였지만 중앙값은 21.78로 7.66%p 낮았다. 성동구(평균 34.94·중앙값 28.57), 용산구(35.68·29.82), 서초구(37.72·32.70)도 모두 평균값이 중앙값을 웃돌았다.

이는 일부 대출 비중이 높은 거래가 평균을 끌어올렸을 뿐, 실제로는 대출을 거의 받지 않은 거래가 시장의 상당 부분을 차지하고 있다는 의미다.

반면 금천구는 평균값(63.02)보다 중앙값(65.85)이 더 높았다. 중랑구(평균 57.54·중앙값 63.05)를 비롯해 노원구(56.57·61.78), 도봉구(55.57·60.63), 강북구(54.56·59.27) 등 이른바 ‘노도강’ 지역도 모두 중앙값이 평균값보다 4~5%p 높게 나타났다.

이는 시장 내 다수의 거래가 높은 수준의 대출을 동반하고 있다는 의미로 해석된다.

집품 관계자는 “고금리 기조와 대출 규제 강화 영향으로 서울 전체의 대출 의존도는 낮아지는 추세”라며 “다만 강남권은 현금 위주의 거래가 정착된 반면, 외곽 지역 수요자들은 여전히 대출에 크게 의존하고 있어 자금 조달 양극화가 고착화되는 모습”이라고 말했다.

[서울=뉴시스]