서울·분당 오피스 거래 '사상 최대'…연간 '20조 돌파' 눈앞

[이데일리 김성수 기자] 올해 서울 및 분당권역 오피스 누적 거래규모가 ‘사상 최대치’를 기록했다. 올 들어 전략적 투자자(SI)들의 사옥 매입 등 실수요 목적 거래가 증가한 것이 거래 확대로 이어졌다.

올해 4분기에도 주요 자산 거래가 마무리될 경우 올해에는 사상 최초로 연간 ‘20조원 이상’의 거래규모를 달성할 가능성이 높다.

서울 오피스 거래규모 추이 (자료=젠스타메이트)

3분기까지 누적 17조원…2021년 이후 최대치 ‘눈앞’

28일 국내 상업용부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트에 따르면 올해 서울 및 분당권역 오피스 누적 거래규모는 총 17조2000억원으로 집계됐다.

역대 최대치였던 지난 2021년 서울·분당 연간 거래규모(15조원)를 뛰어넘는 수치다. 세부적으로 서울 거래규모는 15조원, 분당은 2조2000억원으로 집계됐다.

거래가 이처럼 확대된 배경에는 전략적 투자자(SI)의 활발한 시장 참여가 꼽혔다. 올해 들어 SI들이 도심권역(CBD)과 강남권역(GBD) 등 핵심 권역에 사옥을 매입하는 등 실수요 목적 거래가 증가했다.

이에 따라 SI 매입 비중은 올해 누적 기준 37.4%에 이르렀다. 지난 2023년(29.1%), 2024년(19.2%)과 비교하면 최대 18%p 이상 증가한 수치다.

(자료=젠스타메이트)

올해 3분기만 놓고 보면 서울 및 분당권역 오피스 거래규모는 6조6982억원으로, 분기 기준 첫 ‘6조원대’ 거래규모를 달성했다. 이 기간 서울 오피스 거래규모는 전분기 대비 13% 감소한 4조7162억원으로 집계됐다.

올해 3분기 서울 전체 오피스 평당 거래가는 전분기 대비 6.1% 상승한 3148만원으로, 통계 집계 이후 처음 3000만원대를 돌파했다.

권역별로는 △GBD 3954만원 △CBD 3362만원 △YBD 2900만원 △기타권역 2375만원 순으로 집계됐다. 특히 CBD와 기타권역의 오피스 평당 거래가는 전분기 대비 각각 10%, 14% 상승했다.

권역별 주요 거래로는 CBD에서 △동국제강이 ‘페럼타워’를 재매입한 사례 △삼양식품이 충무로 ‘남산N타워’를 인수한 사례 △볼트자산운용의 ‘연지동 현대그룹 사옥’ 매입 사례 등이 있었다.

페럼타워의 경우 2010년 동국제강이 사옥 목적으로 개발한 오피스 자산이다. 동국제강은 재무구조 개선을 위해 지난 2015년 삼성생명보험에 매각한 후 10년 만에 페럼타워를 재매입했다.

GBD 거래사례는 △과학기술인공제회가 참여한 ‘NC타워1’ 매입 △헥토그룹이 입주할 ‘삼원타워’, ‘위워크빌딩’ 등이 있었다.

기타권역은 ‘타워730’, ‘드림타워’, ‘누디트 서울숲’, ‘르웨스트시티 C동’ 등 다양한 자산에서 거래가 이뤄져 전 분기 대비 거래규모가 1조6000억원 이상 증가했다.

4분기 주요 거래 성사시…연간 ‘20조원’ 달성할 수도 분당권역은 ‘판교 테크원타워’ 영향으로 3분기에만 1조9820억원이 거래돼 분기 기준 ‘역대 최대’ 분당 거래규모를 달성했다.

판교 테크원타워는 경기도 성남시 분당구 백현동 534번지에 위치한 지하 7층~지상 15층, 연면적 19만7236㎡(약 6만평) 규모 초대형 오피스다.

매각가는 약 2조원, 연면적 3.3㎡(평)당 거래가격은 3322만원이다. 이로써 국내 오피스시장 사상 최고가를 기록했으며, 판교 권역 내에서도 가장 높은 평당가를 달성했다.

판교 테크원타워는 오는 2027년 만기인 ‘미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁 제62호’ 펀드에 담겨 있다. 미래에셋금융그룹은 지난달 25일 카카오뱅크·한국투자리얼에셋운용 컨소시엄과 매각 거래를 최종 완료했다.

임대료는 전 권역에서 상승세를 보였다. △CBD 임대료는 전분기 대비 0.3% 상승한 3.3㎡당 11만3300원 △GBD는 0.6% 상승한 11만3400원 △YBD는 0.6% 상승한 9만9700원 △기타권역은 3.3% 오른 6만7600원을 기록했다.

기타권역의 경우 원그로브가 신축에서 안정화 표본으로 전환되며 초대형 오피스 기준 임대료 상승률이 두드러졌다.

임대시장에서는 전체 서울 오피스 신축포함 공실률(7.0%)이 지난 2021년 2분기 이후 첫 7%대를 기록했다. 전분기 대비 0.1%포인트(p) 상승한 수치다. 권역별로는 CBD 5.5%, YBD 2.7%로 전분기 대비 상승했다.

반면 GBD는 3.8%로 소폭 하락했다. 특히 GBD에서는 빗썸금융타워와 더피나클강남 내 대형 공실이 해소되며 전반적인 공실률 안정에 기여했다.

(자료=젠스타메이트)

올해 4분기에는 △흥국생명 신문로사옥 △LG광화문 빌딩 △광화문 G스퀘어 등 주요 자산의 거래가 마무리될 것으로 예상된다. 거래가 실제로 성사되면 올해 서울 및 분당권역의 연간 거래규모는 최소 20조원을 웃돌 것으로 전망된다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터 센터장은 “시장 유동성은 여전히 제한적이지만, 전략적 실수요자 중심의 수요가 예상보다 빠르게 거래를 이끌고 있다”며 “올해 4분기에도 주요 자산의 거래 마무리가 이어질 경우 올해에는 사상 최초로 연간 20조원 이상의 거래규모를 달성할 가능성이 높다”고 전망했다.