"빈 방 없어요"…외국인 넘쳐나자 서울 호텔 몸값 치솟는다

서울 호텔 공급이 급증하는 외국인 관광객의 수요를 따라가지 못하고 있다. 지난해 방한 외래객이 1894만 명으로 역대 최고치를 기록했지만 신규 호텔 객실 공급은 연 1000실 안팎에 머물러 서울 호텔 시장이 단기 회복을 넘어 장기 운영 수익 자산으로 재평가받고 있다는 분석이 나왔다.

8일 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 발표한 '2026 서울 호텔 마켓 리포트'에 따르면, 서울 호텔 객실 수는 지난해 기준 약 5만3675실로 집계됐다. 2023년 이후 연간 신규 공급은 1000실 안팎에 그쳐 팬데믹 이전 공급 속도의 4분의 1에도 못 미친다. 부지 확보 난도, 높은 건축·금융 비용, 인허가 제약이 겹치면서 공급 부족은 중기적으로 지속될 것으로 전망됐다.

반면 수요는 역대 최고 수준이다. 지난해 방한 외래객 수는 1894만 명으로 역대 최고치를 기록했다. 2019년 대비 회복률은 108%로 글로벌 평균(104%)을 상회했다. K팝·K드라마·K뷰티·K메디컬 등 K컬처 수요가 실제 방문으로 이어지는 가운데, 국적별로도 중국 단체관광객 중심에서 일본·대만·미국·유럽 등으로 다변화되며 개별자유여행(FIT) 비중이 커지고 있다.

수요와 공급이 엇갈리면서 운영 지표도 팬데믹 이전 수준을 크게 웃돌았다. 서울 호텔의 지난해 객실점유율(OCC)은 79.2%로 추산됐다. 외국인 숙박객 비율도 71.2%에 달해 인바운드 중심의 성장세가 뚜렷했다.

객실당 매출은 약 20만7345원으로 2019년 대비 67% 상승했다. 공급 제약 속에서 수요가 강세를 보이며 평균객실단가(ADR)까지 오른 결과로, 단순히 객실을 채우는 단계를 넘어 더 높은 단가를 실현하는 시장으로 전환되고 있다는 분석이다.

성급별로는 4성급 호텔의 성장세가 두드러졌다. 4성급 ADR은 2017년 대비 2024년 약 92% 뛰어 세 성급 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 합리적 가격과 브랜드 경험을 함께 원하는 '스마트 럭셔리' 수요가 몰린 결과다. 여기에 로즈우드, 아만, 만다린 오리엔탈, 리츠칼튼 등 글로벌 최상위 브랜드의 서울 진출도 확대되며 ADR 상단을 끌어올릴 것으로 예상된다.

투자심리도 회복세가 뚜렷하다. 지난해 서울 호텔 거래 규모는 약 2조1000억 원으로 집계됐다. 이 중 4성급 거래가 1조3000억 원으로 절반 이상을 차지했다. 특히 지난해 거래된 호텔 자산은 매각 이후에도 100% 호텔 용도를 유지해, 팬데믹 기간 나타났던 비호텔 전환 흐름과는 대조를 이뤘다. 오피스·리테일 자산의 호텔 전환(컨버전)에 대한 관심도 커지고 있지만, 구조·설비상 실제 전환이 가능한 물건은 제한적이어서 기존 자산의 리모델링·리브랜딩을 통한 밸류애드 전략이 현실적 대안으로 주목받고 있다.

채상윤 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 컨설팅그룹 상무는 "서울 호텔 시장은 단순한 관광 회복 스토리를 넘어 강한 인바운드 수요와 제한적 공급, 운영 지표 개선, 투자자 저변 확대가 결합된 구조적 성장 시장으로 변화하고 있다"며 "앞으로 호텔 투자·개발의 핵심은 운영사 유치, 브랜드 포지셔닝, 수익 구조, 엑시트(exit) 가능성까지 종합적으로 검증하는 데 있을 것"이라고 말했다.

맹진규 기자 maeng@hankyung.com