"비거주 1주택 규제, 보유세 강화가 진짜 변수"…대응책은 [이송렬의 우주인]

윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 따른 매물 출회는 어느정도 끝났다고 판단했다. 사진=유채영 기자.

"비거주 1주택자에 대한 규제, 보유세 강화가 시장에 큰 영향을 주는 변수로 봅니다."

윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원(사진)은 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 "다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 발표에 따른 시장 영향은 대부분 다 끝났다"며 이렇게 답했다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 시장의 관심은 '이후'로 이동하고 있다. 단순히 유예가 끝나는 시점보다, 그 이후 어떤 매물이 나오느냐가 시장 방향을 좌우할 핵심 변수라는 분석이 나온다.

윤수민 위원은 먼저 유예 종료를 발표한 이후 시장을 "팔 사람은 이미 대부분 팔았다"는 한 문장으로 요약했다. 매물이 늘긴 했지만 시장을 흔들 정도는 아니었고 일부는 허수 성격도 있었다는 설명이다. 그는 "이제 시장에 남아 있는 매물은 5월 9일이 지나면 대부분 집주인이 거둬들일 것"이라며 "이미 보유 비용과 향후 가격 상승 기대 등을 고려해 전략적으로 보유하는 성격이 강하다"고 분석했다.

문제는 5월 9일 이후다. 윤 위원은 "유예가 끝나면 세금 부담 때문에 매도 자체가 어려워진다"며 "거래는 줄고 매물도 감소하는 구조로 갈 가능성이 크다"고 했다. 이어 "매도를 못 하는 상황에서 보유세 부담이 커지면 결국 시장은 팔아야 하는 사람과 버티는 사람으로 나뉘게 될 것"이라며 "거래 위축은 불가피하다"고 설명했다.

다만 매물과 관련한 변수는 남아 있다. 먼저 '비거주 1주택자'에 대한 규제다. NH농협은행 All100자문센터에 따르면 서울에 있는 아파트, 연립·다세대(빌라), 다가구·단독주택 등은 대략 419만 가구가 있다. 이 중 세입자가 있는 가구 수는 222만 가구로 추정된다. 여기서 비거주 1주택자는 83만 가구 정도로 추정되는데 매물로 나올 수 있는 물량은 35만~40만 가구 정도다. 아파트만 보면 15만~20만 가구가량이다. 서울 적정 수요가 매년 4만5000가구 정도라는 점을 고려하면 5년치 물량이 쏟아지는 셈이다.

윤 위원은 "서울 주택의 약 20%가 비거주 1주택으로 추정된다"며 "이들을 규제할 경우 시장에 미치는 영향이 상당할 수밖에 없다"고 강조했다. 이어 "일부만 매물로 나와도 시장에는 큰 충격이 될 수 있다"며 "정책 방향에 따라 매물 흐름이 급격히 바뀔 가능성이 있는 영역"이라고 설명했다. 그러면서 "정부 입장에서도 5월 9일 이후 매물 감소에 대응하기 위한 카드로 활용할 가능성이 있다"고 덧붙였다.

두 번째 변수는 보유세다. 그는 "양도세는 이미 매도 판단에 반영됐지만 보유세는 앞으로의 부담이라는 점에서 다르다"며 "특히 강남 등 고가 주택 시장에서 영향이 클 것"이라고 했다.

그는 "보유세가 얼마나 올라가느냐에 따라 추가 매물 출회 여부가 달라질 수 있다"며 "부담이 예상보다 커지면 일부는 매도 쪽으로 돌아설 가능성도 있다"고 말했다. 다만 "보유세는 시간차를 두고 영향을 미치는 변수인 만큼 단기간에 매물이 쏟아질 가능성은 작다"고 부연했다.

윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후 변수는 비거주 1주택자에 대한 규제, 보유세 강화라고 짚었다. 사진=유채영 기자.

수요 측면에서는 여전히 제약이 크다. 윤 위원은 "정부 정책 방향이 '부동산과 금융의 절연'에 있기 때문에 대출을 통한 시장 유입은 제한적일 수밖에 없다"며 "매물이 늘어나더라도 이를 빠르게 소화할 환경이 아니다"고 말했다.

이런 상황에서 시장은 '거래 감소 속 가격 유지'라는 흐름을 보일 가능성이 높다. 그는 "거래는 많지 않지만 일부 매물 중심으로 가격이 형성되는 구조가 이어질 것"이라며 "급등이나 급락보다는 제한적인 범위 내 등락이 예상된다"고 덧붙였다.

그렇다면 지금은 집을 사도 되는 시기일까. 윤 위원은 실수요자와 투자자를 명확히 구분했다. 그는 "실거주 목적이라면 시장 상황과 관계없이 주택을 구입하는 것이 안정적"이라며 "지금도 실수요자에게는 매수 판단을 할 수 있는 시기"라고 말했다.

반면 투자와 관련해서는 부정적이다. 윤 위원은 "부동산은 레버리지(부채)를 활용해야 수익률이 나오는데, 현재는 대출이 제한된 상황"이라며 "이 구조에서는 투자 효용성이 크게 떨어질 수밖에 없다"고 했다.

이어 "부동산과 금융을 분리하려는 정책 기조가 유지된다면 투자 수단으로서의 매력은 점차 약해질 것"이라며 "다주택이나 레버리지 기반 투자로 수익을 내는 방식은 점점 어려워질 가능성이 크다"고 말했다.

윤수민 위원은 현재 NH농협은행 WM사업부 투자자문팀에서 부동산 전문위원으로 활동하고 있다. 건국대 부동산대학원 겸임교수이기도 하다. 한국부동산 분석학회와 주택학회 임원이고 서울시 민간투자사업 평가위원도 맡고 있다. 이전엔 우리은행 부동산연구실과 한국금융연구원 자본시장실에 몸담았다. 금융과 부동산을 겸하는 전문가다.

우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]

글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
영상·사진=유채영 한경닷컴 기자 ycycy@hankyung.com