미국투자이민 시장의 희소 카드, PIAA 공공 인프라 프로젝트의 진짜 의미

[김지영의 지금은 글로벌] 미국투자이민 EB-5 프로젝트를 고를 때 투자자들이 가장 먼저 보는 것은 대개 입지, 개발 규모, 예상 승인 속도, 투자금 회수 가능성이다. 모두 중요한 기준이다. 그러나 더 본질적인 질문은 따로 있다. “이 프로젝트는 누가 책임지는 구조인가” 같은 80만 달러를 투자하더라도 민간 개발사가 차입자인 프로젝트와 정부 기관이 계약 구조 안에서 직접 역할을 맡는 프로젝트는 리스크의 성격이 다르다. 공공 인프라 프로젝트가 투자자들에게 매력적으로 다가오는 이유도 바로 이 지점에 있다.

공공 인프라 프로젝트는 도로, 교량, 철도, 공공주택, 지역 재개발처럼 지역사회에 필요한 공공시설의 유지·개선·건설과 연결된 사업이다. EB-5 제도의 본래 취지가 외국인 투자금을 통해 미국 내 일자리를 만들고 지역 경제를 활성화하는 데 있다는 점을 생각하면, 공공 인프라 프로젝트는 제도의 목적과 가장 가까운 영역에 있다. 투자금이 공공사업에 투입되고 그 과정에서 고용이 창출되며, 지역사회가 필요로 하는 시설 개선으로 이어지기 때문이다.

다만 공공성이 있다고 해서 모두 EB-5 인프라 프로젝트로 인정되는 것은 아니다. 핵심은 PIAA다. PIAA는 Public Infrastructure Administration Agreement의 약자로, 공공 인프라 기관 협약으로 이해할 수 있다. 이 계약은 정부 기관과 리저널센터 또는 신규상업기업 사이에 체결되며, 정부 기관이 EB-5 자금의 수령자이자 일자리 창출 주체인 JCE(Job Creation Entity)로서 프로젝트를 관리·집행한다는 점을 법적으로 확인하는 문서다. 즉 PIAA는 “공공에 도움이 되는 사업”이라는 설명을 넘어, 정부 기관이 실제 계약 구조 안에서 책임 있는 역할을 맡는지를 보여주는 핵심 근거다.

이 차이는 안정성 논리와 바로 연결된다. 일반 민간 EB-5 프로젝트는 개발사, 시행사, 운영사, 금융기관 등 여러 이해관계자가 얽히고, 분양률, 임대 수요, 금리, 건설비, 지역 경기 같은 변수에 영향을 받는다. 반면 공공 인프라 프로젝트는 정부 기관이 참여하고 사업 목적도 공공시설의 유지·개선·건설과 맞물린다. 공공주택 재건이나 교통 인프라 개선처럼 도시 기능과 주민 생활에 필요한 사업은 중단되기 어려운 정책적·사회적 기반을 갖는다. 투자자들이 이 구조에 주목하는 이유다.

물론 공공 인프라 프로젝트라고 해서 투자 리스크가 사라지는 것은 아니다. EB-5 투자는 ‘at-risk’ 원칙이 적용되므로 영주권이나 원금 회수를 보장하는 방식으로 이해해서는 안 된다. 중요한 것은 리스크를 누가, 어떤 구조 안에서 관리하느냐다. 공공 인프라 프로젝트의 강점은 정부 기관의 계약상 역할, 공공사업의 지속성, 인프라 카테고리의 법적 요건이 함께 맞물린다는 데 있다.

또 하나 주의할 점은 공공-민간 파트너십, 즉 PPP 구조라고 해서 모두 인프라 카테고리에 해당하지는 않는다는 것이다. 민간 개발사가 공공기관 토지를 개발하거나 지역사회에 필요한 시설을 짓더라도, 실제 차입자와 JCE가 민간 개발사라면 인프라 프로젝트로 보기 어렵다. 투자자가 확인해야 할 것은 프로젝트명에 ‘인프라’라는 표현이 들어갔는지가 아니다. PIAA가 적법하게 체결되어 있는지, I-956F 승인과 고용 창출 구조가 어떻게 설계되어 있는지를 봐야 한다.

국내에서 공공 인프라 프로젝트를 주도해온 국민이주가 공공 인프라 프로젝트를 강조하는 이유도 이 구조적 차이에 있다. 국민이주는 보스턴 서폭다운스, 보스턴 벙커힐1, 보스턴 벙커힐2 등 PIAA 기반 공공 인프라 프로젝트를 연속적으로 소개하며 이민국 승인 경험을 축적해왔다. 서폭다운스는 매사추세츠 경제청, 벙커힐 시리즈는 보스턴주택청과 연결된 구조다. 이는 공공기관이 프로젝트 구조 안에 들어오고, PIAA를 통해 인프라 카테고리 요건을 입증하는 방식이 실제 시장에서 구현된 사례로 볼 수 있다.

미국투자이민 시장은 이제 프로젝트의 화려한 설명 보다 구조의 실체를 요구하고 있다. 투자금, 입지, 예상 승인 속도만으로는 충분하지 않다. 자금 흐름, JCE의 성격, 정부 기관의 참여 방식, 고용 창출 근거, 상환 재원, 이민국 심사 대응력까지 함께 봐야 한다. 공공 인프라 프로젝트의 매력은 바로 이 구조의 명확성에 있다. PIAA는 그 구조를 확인하는 핵심 장치다. 미국투자이민을 검토하는 투자자라면 이제 프로젝트의 이름보다 계약 구조를 먼저 봐야 한다.

[김지영 객원칼럼니스트(국민이주 대표)]

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