리모델링 열풍...그 이면과 해법

올해 들어 리모델링 추진 단지는 점차 늘어나는 추세다. 한국리모델링협회에 따르면 지난 5월말 기준 전국 공동주택 중 리모델링을 추진하는 곳은 총 153개 단지, 12만1520가구다. 이는 지난해 12월 말보다 2개 단지, 899가구 늘어난 수치다.

건축 시장에서 리모델링이 차지하는 비중도 높아졌다. 한국건설산업연구원의 보고서에 따르면 지난해 국내 전체 건축 시장에서 리모델링 비중은 20.3%다. 이는 지난 2008년(21.3%) 이후 16년 만에 가장 높은 수준이다.

리모델링이 증가하는 이유는 다양한 문제로 재건축이 어려운 경우 훌륭한 대안이 될 수 있기 때문이다. 통상 단지 용적률이 180% 이하면 재건축이 낫고 200% 이상이면 리모델링이 더 적합한 것으로 판단하고 있다.

이에 따라 대형 건설사들도 최근 노후 아파트 리모델링 사업 수주에 적극적으로 나서고 있다. 정부 역시 앞장서서 아파트 공급 물량 확보를 위해 재건축•재개발 활성화를 촉진하고 있다.

그에 따라 발생하는 문제도 만만치 않다. 리모델링은 정교한 해체 및 철거가 다른 건설 작업보다 중요한 분야다. 구조적인 안전을 확보하면서 유해물질 등을 효과적으로 제거해야 하고 노후 설비 등도 교체해야 새로운 공간을 만들어 낼 수 있기 때문이다.

국내에서 가장 전문적인 해체 및 철거 솔루션을 제공하고 있는 힐티코리아 엔지니어링 매니저(Engineering Trade Manager)를 통해 현재 국내 리모델링 시장의 현황과 해결책을 고민해봤다.

Q. 리모델링을 선택하는 이유와 시장 현황에 대해 알고 싶다

주택 리모델링은 현재 주거환경 개선, 경제적 효과, 정부 정책 등 복합적 동기로 추진되고 있다. 주택 리모델링의 주요 목적은 재건축이 필요한 ‘노후･불량건축물’을 제외한 모든 재고주택이 대상이다. 리모델링은 주거환경을 실질적으로 개선하고 주택 장수명화를 유도해 사회･경제적 이득을 도모할 수 있다.

노후주택 철거 후 신축 시 강화된 용적률, 건폐율, 주차장규제로 인해 건물 연면적이 축소될 가능성이 높은 경우, 기존 면적을 유지할 수 있는 리모델링을 선택하게 되는 게 대부분이다.

국내 공동주택의 평균 수명은 약 30년으로 주요국의 1/2~1/3 수준이며, 단기간 주택 건축을 반복하면 자원낭비, 환경오염 등, 사회･경제적 비용이 증가될 수 있다. 이에 따라 리모델링을 통한 주택 장수명화에 대한 필요성이 커지고 있다.

리모델링은 건물의 주요 구조부 등을 그대로 유지하며 활용하기 때문에 재건축 대비 탄소배출량이 적어 환경친화성이 높은데다, 최근 노후주택에 대한 그린 리모델링의 필요성이 커지면서 정부와 지자체의 다양한 지원정책이 추진되고 있다.

최근 통계 조사에 따르면 전체 건축물 리모델링에서 주택 리모델링의 비중은 3% 수준에 불과하다. 주택 리모델링은 단독주택 중심이고 공동주택 리모델링은 아직 활성화되지 않은 상태다. 2023년 기준 건축물 착공면적 기준으로 신축과 리모델링 비중은 80:20, 그중 리모델링에서 비주거용과 주거용 비중은 97:3으로 나뉜다. 주거용 중 단독주택과 공동주택 비중은 82:18 수준이다. 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 리모델링은 0.5%에 불과하다. 공동주택 리모델링에서 아파트 리모델링의 비중은 3년(2010년~2012년) 누적으로 15.9%에서 2021년~2023년 누적으로 38.4%로 급증했는데, 앞으로 아파트 리모델링 시장의 향후 성장 가능성이 가장 클 것으로 보는 이유다.

Q. 국내 리모델링 시장이 직면하고 있는 문제점은 무엇인가

국내 리모델링에 대한 수요는 1980년대에 건축된 아파트와 상업용 건물의 노후화로 인해 지속적으로 높아지고 있는 추세이다. 그에 따라 건설 현장에서의 안전과 환경 문제에 대해 경각심을 일깨우는 다양한 사례도 함께 나오고 있다. 특히 중대재해법 등을 통해 공사현장의 안전이 강조되고 있으며 리모델링 현장에서도 작업 중 철거 및 해체 관련 안전, 건강, 비용 등에 관련한 다양한 논의가 나오고 있는 실정이다.

기존 건물을 철거하거나 구조를 변경하는 작업이 많은 리모델링 공정상, 기존 구조물의 내구성이 약해진 경우에는 갑작스러운 붕괴 위험이 있으며, 콘크리트 절단 등의 구조물 해체 공정에서도 안전한 작업 환경이 매우 중요하다.

오래된 건물의 철거 과정에서는 나오는 석면, 납 등이 포함된 유해물질 자재와 비산먼지는 공사현장의 작업자뿐만 아니라 인근 주민의 건강에까지 영향을 미쳐 민원을 발생시키기도 한다.

또한, 리모델링 건설 현장에는 낡은 건물의 구조를 파악하고 안전하게 리모델링을 진행할 수 있는 전문 기술자가 필요하다. 그러나 최근 건설 업계의 인력 부족과 인건비 상승 문제 등으로 인해 숙련된 기술자를 확보하는 것이 어려워지고 있다. 이러한 인력 부족은 연쇄적으로 공사 작업의 품질을 저하시키고 공사 기간을 길어지게 만들며, 추가 비용이 발생하는 문제를 초래할 수 있다.

Q. 관찰되는 정부 정책 변화나 요구되는 과제는 무엇이라 생각하는가

최근 철거 및 해체 관련 사고가 증가하고 안전에 대한 중요성이 대두됨에 따라 정부에서는 안전한 건설 시장을 위해 관련 법규들을 개정 및 강화하고 있다. 그 중 필수적인 것이 건축물 해체 계획서인데, 리모델링 시작 시 해체 계획에 대해 정부 기관의 허가가 필요하다. 이 계획서에는 현장 조사부터 안전 관리 계획, 유해물질 처리, 주변 환경 및 주민 보호 대책, 숙련된 인력 확보, 폐기물 처리 등 안전하고 효율적인 해체 및 철거 작업에 대한 구체적인 계획이 포함되어야 한다.

주택 장수명화에 따른 사회･경제적 순기능을 감안하여 주택 리모델링에 대한 다양한 지원책도 필요해 보인다. 특히, 환경친화적인 그린리모델링에 대한 정부의 전폭적인 지원이 예상된다.

탄소중립 차원에서 반드시 추진해야 할 그린리모델링을 시장 자율에 맡기게 되면 혼란이 야기될 수 있는 만큼, 공사 보조금 지급, 공사비 저리 융자, 세제 혜택, 건축규제 완화 등 정부의 적극적 개입이 요구된다. 정부 정책이 재건축이나 전면리모델링만으로 획일화하는 것은 소비자의 합리적 선택을 제한하는 것으로 본다. 각각 특성에 맞는 대안이 필요해 보이고, 재건축과 리모델링은 상호 보완적 관계가 되어야 할 것이다.

Q. 힐티 제품 또는 서비스가 어떤 도움을 줄 수 있는가

힐티는 건설 산업현장에서 오랜 기간 축적해온 선진 기술과 다양한 솔루션을 바탕으로 이미 유럽 등 국외의 철거 관련 다양한 공정을 안전하게 진행해왔다. 이와 같은 노하우를 바탕으로 한국에서도 관련 법규들을 준수하며 현장 및 작업자의 안전을 고려한 철거와 해체가 진행되도록 맞춤형 솔루션을 제안하고 있다.

철거 공정은 두 가지 방식이 있다. 굴삭기를 이용한 건물 상부에서부터 시작되는 ‘완전 철거’와 다수의 인력을 동원하여 엔진커터로 진행하는 ‘부분 철거’이다. 특히, 다수의 인력이 투입되는 부분 철거의 경우 인건비 부담이 크고, 이에 대한 직간접비와 소음, 분진 등으로 인한 민원도 발생하는 경우가 많다. 현재 한국에서는 철거를 위해 개량된 디젤식 와이어쏘 등을 주로 활용하고 있는데, 힐티의 ‘와이어쏘’와 ‘월쏘’(참고사진 1,2)를 활용하면 1-2명의 소규모 인원으로도 작업이 가능하여 인건비를 효과적으로 줄일 수 있다. 특히, 아파트와 같이 매 층 마다 반복되는 철거 작업이 필요할 때, 힐티의 월쏘를 통해 계획적으로 빠른 철거가 가능하다. 이는 유럽 등 건설 선진 시장에서 이미 증명이 된 힐티만의 솔루션으로 자동화와 제품의 구조적인 안전 기능이 사용자가 더욱 안전하게 철거를 진행하고 생산성을 높일 수 있도록 도와준다.

철거현장에서 환경문제와 작업자의 건강문제로 가장 우려되는 것이 비산먼지다. 비산먼지는 대부분의 도심지 내의 리모델링 현장에서 발생한다. 힐티의 월쏘와 와이어쏘는 건식과 습식 절단해체 공법에 모두 적용 가능한 분진제거 솔루션을 장착하여 공정 전반의 분진을 획기적으로 감소시킬 수 있다. 석면 및 벽면 철거를 위한 브레이커 사용 중 분진을 동시에 흡입하는 집진기를 사용함으로써, 먼지가 줄어든 환경에서 철거를 진행할 수 있다. 이러한 집진기 장착은 철거뿐만 아니라 공사현장의 모든 공정에 분진 저감 솔루션을 적용하고 있다. 이는 결국 분진으로 인한 인근 지역의 민원 및 작업자의 유해물질에 대한 노출을 방지하는 데 도움이 될 수 있다.

건설현장에서 작업자의 환경과 생산성 개선은 전반적인 공사기간 단축과 더불어 인적 재해를 줄일 수 있는 방법이다. 특히, 철거 현장에서 장기간 중량의 공구를 사용하는 것은 작업자의 피로도를 누적시키며 이는 건설환경의 생산성과도 직결된다. 이에 힐티는 작업 보조 솔루션을 통해 작업자의 피로도 감소와 생산성 증대를 돕고 있다. 최근 출시된 힐티의 EXO-T-22(참고 사진 3)는 최대 17KG까지 브레이커 무게를 보조할 수 있어 작업자의 피로도를 줄이고 보다 지속적인 철거 공정이 가능하도록 도와준다.

Q. 건설 시장에서 힐티의 목표는 무엇인가

힐티는 사람에게 필수 불가결한 요소인 삶의 터전을 만드는 건설 기술 확보를 통해 성장해왔고, 건설 시장을 선도하고 더 나은 건설환경을 만들기 위해 ‘기본’에 집중하고 있다. 연 매출 6% 규모의 제품과 서비스에 대한 지속적인 연구 사업 투자를 통해 우수한 제품과 솔루션을 제공하고 있다. 건설 현장의 생산성을 획기적으로 높이고 쾌적한 건설 작업 현장을 만드는 데 도움을 줄 것이며, 안전하고 내구성 높은 건물을 만드는 것을 최우선 과제로 정진하고 있다.

힐티는 앞으로도 설계부터 시공단계에 이르기까지 고객이 필요로 하는 모든 제품(공구, 앵커, 방화재, 찬넬 등)과 서비스(엔지니어링, 임대, 자산관리, 수리)를 맞춤형으로 제공하는 1:1 직접 판매 전략을 뚝심 있게 가져가며, 건설 현장의 파트너로서 ‘더 나은 한국 건설을 만들기 위한’ 노력을 꾸준하게 해 나갈 것이다.