데이터센터의 몸값, 어떻게 정할까[0과 1로 보는 부동산세상]

전력 확보와 실제 임차 수요 구분해야개발의 핵심은 ‘누가 쓰느냐’수도권 중소형·비수도권 초대형으로 재편투자 기준도 달라져야…운영 이후가 시험대 등록 2026-10-31 오전 7:30:04 수정 2026-10-31 오전 7:30:04 가 가 [이상준 알스퀘어 CRE컨설팅 본부장] 데이터센터를 향한 관심이 뜨겁다. 인공지능(AI) 활용이 확대되면서 개발과 투자가 빠르게 늘고 있어서다. 그러나 산업이 성장한다는 사실만으로 모든 데이터센터가 좋은 투자 대상이 되는 것은 아니다. 얼마나 많이 지어질 것인지에 앞서 누가 사용하고, 어떤 비용으로 운영하며, 시간이 흐른 뒤에도 가치를 유지할 수 있는지 물어야 한다. (사진=챗GPT로 생성)사실 데이터센터는 오래전부터 기업의 전산실, 전산센터 형태로 존재했다. 최근의 변화는 AI 확산과 함께 시설의 규모와 기술적 요구 수준이 빠르게 높아지고 있다는 데 있다. 기존 데이터센터와 초대형 AI 데이터센터를 같은 기준으로 평가하기 어려워진 이유다. 오피스와 물류센터의 수급을 이야기할 때 우리는 주로 면적을 본다. 공급되는 공간과 이를 사용할 수요를 비교한다. 데이터센터에서는 전력이 핵심 기준이다. 땅이 있고 건물을 지을 수 있어도 필요한 전력을 안정적으로 확보하지 못하면 사업을 진행하기 어렵다. 입지를 평가하는 기준부터 기존 부동산과 차이가 난다. 여기서 개발사업자가 신청한 전력량과 실제 시설을 사용할 기업의 수요를 구분해야 한다. 전력을 사용하겠다는 신청이 많다는 사실만으로 완공 후 임차 수요까지 충분하다고 판단할 수는 없다. 전력 확보와 개발 가능성, 최종 사용자 확보는 확인할 문제다. 수도권에 데이터센터가 집중된 배경에는 기업과 이용자, 통신 인프라와 운영 기반이 있다. 이용자와 가까운 곳에서 데이터를 처리해야 하는 수요도 있다. 전력 공급에 제약이 생기고 지방 분산 기조가 강해져도 수도권 수요가 쉽게 사라지기 어려운 이유다. 앞으로는 수도권의 중소형 데이터센터와 비수도권의 초대형 데이터센터가 함께 성장하는 구도가 뚜렷해질 것으로 본다. 수도권에서는 작은 규모의 개발이나 기존 건물의 전환이 이어지고, 비수도권에서는 대규모 전력을 사용하는 시설이 늘어날 가능성이 크다. 이때 초대형 시설의 핵심 위험은 임차인이다. 오피스는 특정 기업이 입주를 포기해도 다른 기업으로 대체할 여지가 비교적 크다. 반면 초대형 데이터센터를 사용할 기업은 제한적이다. 주요 사용자가 빠졌을 때 비슷한 규모...