남대문 '에티버스타워' 낡은 외관 벗는다…코람코, 내년 초 리모델링 착수

서울역·회현역 인접…주변 부동산 개발호재 풍부
NH금융·임차인 에티버스 투자…임차 안정성 확보
건물 외관·로비 공사…설비투자로 자산가치 제고
임대료 상승도 추진…노후화된 자산 경쟁력 향상

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 남대문 핵심 입지에 위치한 오피스 빌딩 '에티버스타워'가 낡은 외관을 벗을 예정이다.

코람코자산신탁이 2600억원대에 인수한 해당 자산의 가치를 끌어올리기 위해 외관과 로비를 중심으로 내년 초부터 리모델링을 추진할 계획이어서다. 회사는 이를 통해 해당 건물의 수익성 개선에 본격 드라이브를 건다는 구상이다.

건물 외관·로비 공사…설비투자로 자산가치 제고

4일 금융투자업계에 따르면 코람코자산신탁은 내년 초부터 약 1년여에 걸쳐 에티버스타워에 대한 밸류애드(Value-add) 공사를 진행할 계획이다.

'밸류애드(가치 부가) 전략'은 부동산 투자에서 기존 자산의 가치를 높여 수익을 창출하는 투자 전략이다. 기존 자산(건물)을 매입한 후 리모델링, 증축, 용도 변경, 임차인 구성 변경(MD) 등을 통해 부동산의 가치를 높이고, 이를 통해 임대료를 올리거나 매각 시 높은 가격을 얻는 것을 목표로 한다.

에티버스타워 (사진=오피스파인드)

에티버스타워는 서울 중구 소월로 3 일대 위치한 지하 4층~지상 22층, 연면적 4만5000㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 지난 1980년 준공됐다.

이 건물은 서울지하철 1호선·4호선·공항철도·수도권 광역급행철도(GTX) 환승역인 서울역과 지하철 4호선 회현역이 가깝고 서울역 북부역세권, 남산 힐튼호텔 개발 등 주변 부동산 개발 호재도 풍부하다.

또한 지하 리테일 면적을 약 400여명이 나눠 소유한 구분소유 형태의 건물이다. 현재 주요 임차인으로는 정보기술(IT) 컨설팅 및 클라우드 서비스 전문 기업인 에티버스그룹과 롯데손해보험이 입주해 있다.

에티버스타워는 지난 3월 매매거래가 완료됐다. 앞서 캡스톤자산운용은 보유 중이던 지상층 오피스 전부와 지하 1층 리테일 일부를 코람코자산신탁에 2647억3200만원에 매각했다. 부동산 실물을 사고파는 에셋딜(Asset Deal) 방식이다.

취득세 등 부동산 조세, 실사비용 등 기타 비용을 다 합하면 총 거래비용은 2877억9280만원이다. 임대차 보증금은 지난 3월 27일 기준 92억8120만원, 선순위 대출은 1900억원, 중순위 대출은 450억원이다.

임대료 상승도 추진…노후화된 자산 경쟁력 향상

코람코자산신탁은 리츠(REITs·부동산투자회사) '코람코가치투자숭례위탁관리부동산투자회사'(이하 코람코가치투자숭례리츠)를 설립해서 이 건물을 인수했다.

이 거래에는 NH농협금융그룹이 주요 투자자로 참여했으며, 핵심 임차인이자 기존 수익자인 에티버스도 전략적 투자자(SI)로 참여했다. 이를 통해 임차 안정성을 일부 확보했다.

코람코가치투자숭례리츠의 지난 3월 26일 기준 주주명부를 보면 보통주 주주는 △코람코자산신탁(유상감자 예정) △에티버스(최대주주) △다원앤컴퍼니 △에스앤아이(S&I) 코퍼레이션 △아이비에스인더스트리다.

제1종 종류주 주주는 △농업협동조합중앙회(농협) △우리투자증권 △키움캐피탈 △NH농협캐피탈이며, 제2종 종류주 주주는 NH투자증권이다.

코람코자산신탁이 에티버스타워 밸류애드를 시도하는 목적은 노후화된 자산의 경쟁력을 끌어올리고 임대 수익을 극대화하는 것이다.

주요 공사 범위는 건물 외관과 로비로, 리뉴얼 이후 건물 이미지가 크게 개선될 것으로 예상된다. 이와 함께 일부 설비 개선 공사도 병행할 예정이다. 다만 착공까지 시간이 남아 있어서 구체적인 설계 및 공사 계획은 아직 확정되지 않은 상태다.

금융투자업계 관계자는 "코람코자산신탁은 이번 리모델링으로 건물 경쟁력을 높이고, 추가적 설비 투자와 임대료 인상을 병행해 수익성을 강화할 것으로 보인다"며 "이번 프로젝트가 도심권역(CBD) 오피스 자산의 밸류애드 전략 사례로 자리매김할지 주목된다"고 말했다.