“낡은 빌라 1채로 10배 먹었다” … ‘일확천금’ 재개발 투자의 모든 것

재개발은 시간을 태워 가치를 빚어내는 사업이다. 예컨대 골목 좁고 반지하 딸린 낡은 빌라 한 채를 사서 ‘조합원’이 되고, 이주와 철거, 착공을 거쳐 아파트 입주권으로 바꾸는 일이다.

당장 10억원 안팎의 아파트를 사기는 어렵지만, 4억~6억원대 초기 재개발 빌라를 매수해두면 향후 조합원 입주권을 기대할 수 있다는 계산이 젊은 MZ 매수자들을 움직이고 있다. 실거주 의무가 없어 전세를 끼고 접근할 수 있다는 점도 규제에 지친 수요를 끌어당긴다. 잘만 고르면 이보다 확실한 내 집 마련 사다리가 없는 것처럼 보인다.

하지만 ‘빌라 한 채 사두면 아파트가 된다’는 말은 절반만 맞는 얘기다. 나머지 절반에는 감정평가액·비례율·분담금·권리산정기준일 같은 낯선 용어들과, 10년을 훌쩍 넘기는 시간의 기회비용, 그리고 수억 원의 재산권이 걸린 함정이 도사리고 있다. 구역 지정부터 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가까지 관문마다 수년 이상 걸린다. 사업성이 낮아지면 기대했던 이익이 순식간에 사라질 수도 있다.

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