[기고] HUG 전세보증, 세입자의 든든한 '주거 안전망'

전세사기와 집값 하락으로 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 늘면서 세입자의 전세보증 가입이 증가하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증 발급액은 2018년 19조원에서 지난해 67조원으로 크게 늘었다. 이제 전세보증은 세입자를 보호하는 중요한 제도로 자리매김하고 있다고 해도 과언이 아니다.

전세보증은 임대인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 때 HUG가 대신 지급해 주는 상품이다. 임대인이 전세금을 반환하지 못하면 세입자는 경매 등 복잡한 법적 절차를 거쳐야 한다. 이 과정은 시간이 오래 걸리고 비용도 많이 든다. 집값이 하락하면 전세금을 돌려받지 못할 수도 있다.

하지만 HUG 전세보증에 가입한 세입자는 HUG가 전세금을 대신 지급하므로 이런 위험을 피할 수 있다. HUG에 따르면 전세보증 덕분에 세입자가 받은 직접적인 경제적 혜택은 최근 3년간 3조7000억원에 달한다. 여기에 세입자의 불안감 해소, 임대인과의 갈등 및 생존권 위협 감소 등 눈에 보이지 않는 간접적인 효과까지 더하면 전세보증은 단순한 금융상품을 넘어 사회안전망 역할을 한다고 볼 수 있다.

HUG가 그동안 전세보증으로 본 재무적 손실은 무의미한 비용이라기보다 불안한 임대차 시장에 사회안전망을 제공한 정당한 대가로 평가해야 할 것이다. 다만 HUG가 지속해서 적자를 보면 전세보증의 공적 역할이 어려워질 수 있다. 보증제도를 지속 가능하게 운용하기 위한 고민이 필요하다.

우선 전세보증 기준을 강화할 필요가 있다. HUG는 과거 임차인 보호를 확대하기 위해 전세금이 집값의 100%인 경우에도 전세보증 가입을 허용했다. 주택 가격이 내려가면 전세 사고가 증가하는 부작용이 발생했고 이후 이 기준을 90%로 조정하면서 사고는 줄어들었다. 하지만 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 초과하는 주택도 여전히 ‘깡통전세’로 분류되는 만큼 보증 가입 기준을 강화해 사고 위험이 큰 주택이 시장에서 자연스럽게 줄어들도록 유도할 필요가 있다.

또 위험 수준에 따라 보증료를 차등 적용하는 방안도 검토할 만하다. 사고 위험이 높은 주택일수록 보증료가 비싸지면 세입자는 자연스럽게 위험한 전세를 피하게 된다. 이러한 ‘보증료 신호’를 통해 주택 임대차 시장은 점차 건전해질 수 있다.

임대차 시장의 정보 투명성을 높이는 것도 중요하다. 다주택 임대인 보유 물건의 보증심사를 강화하고, 세입자가 임대인 정보를 쉽게 확인할 수 있도록 제도를 지속적으로 개선해야 한다.

한국 전세제도는 세입자에게 목돈 마련과 주거비 절감이라는 장점을 제공하지만, 동시에 큰 금액이 오가는 만큼 리스크도 적지 않다. 공공기관인 HUG는 세입자의 주거 안정을 위해 보증제도를 지속적으로 개선해 더 건전한 임대차 시장을 만드는 데 기여해야한다.