“금리에 장사 없다” 역대 최장기 상승 서울 집값 버블 가능성 없나

[조영광의 빅데이터 부동산] 고금리 지속되면 강북권 하방 압력 커져… 노원·중랑·강북구 상승세 추이 주목 서울 노원구 아파트 단지. 뉴시스 최근 서울 집값은 90주 연속 상승하며 역대 최장 기록을 경신했다(한국부동산원 통계 10월 26일 기준). 이런 상황에서 글로벌 금리는 다시 상승기로 접어들었다. “금리 앞에 장사 없다’‘는 부동산시장의 격언이 새삼 회자되는 이유다. 2026년 가을 그야말로 역대급으로 달아오른 대한민국 부동산시장에 버블 우려는 없는지 데이터를 바탕으로 진단했다. “서울 집값 더 오른다” 심리 팽배우선 현재 부동산시장의 ‘집값 상승 심리’는 어느 정도일까. 2013년부터 조사를 시작한 한국은행 주택가격전망CSI는 올해 9월 전국 기준 125pt(포인트)를 기록했다. 역대 누적 관측 데이터와 비교하면 상위 10% 수준으로, 집값 상승 심리가 과열됐다고 평가할 수 있다. 같은 기간 서울의 경우 133pt를 기록해 상위 2%에 해당하는 심각한 과열 양상을 보였다. 이 같은 데이터를 풀이하자면 시장에 “서울 집값은 하락하지 않고 오름폭도 상당할 것”이라는 심리가 깔려 있다는 의미다.부동산 상승 심리의 결과라고 할 수 있는 집값 과열 양상을 살펴보자. 서울 집값에 버블이 어느 정도 꼈는지 확인하려면 전 고점인 2021년과 비교할 필요가 있다. 2018년 1분기 서울 강남구와 송파구는 매매가 상승률 10%를 기록해 집값 상승 서막을 열었다(이하 부동산114 통계 기준). 같은 해 3분기에는 서울 대부분 자치구가 최소 5%를 넘는 매매가 상승률을 기록했다. 이어서 버블 절정이던 2021년 2분기에는 서울 25개 자치구 중 도봉구와 중랑구만이 5% 넘는 매매가 상승률을 기록했다. 서울 외곽에서 집값 상승의 마지막 불꽃을 피운 것이다. 그리고 2022년 글로벌 금리 상승과 함께 서울 집값은 하락세로 접어들었다. 말하자면 앞선 버블 사이클은 2018년 강남에서 시작해 2021년 강북 외곽에서 마무리된 것이다.현재의 버블 사이클은 지난해 2분기 서초구에서 시작됐다. 이어서 강남권뿐 아니라 양천구, 영등포구도 분기 기준 매매가 상승률 5%를 기록했다. 집값 상승이 다핵적 양상을 보인 것이다. 또한 서울 전역으로 집값 상승세가 빠르게 번진 2018년과 달리 지난해 4분기에는 송파구, 광진구, 성동구, 마포구만이 5% 넘는 상승률을 기록하는 등 국지적 양상도 확인됐다. 올해 3분기 들어 서울에선 노원구, 중랑구, 강...