금리·내수 등 경제 지표가 변수, 공약만 믿고 섣부른 투자 '금물'…수도권 아파트 청약 지속 관심을

윤석열 전 대통령의 탄핵에 따른 조기 대선 실시로 부동산 시장에 정치적 불확실성이 드리우고 있다. 어느 정권이 들어서는지에 따라 부동산 정책이 크게 달라질 수 있어서다. 건설사들이 분양 시기를 늦추고, 아파트 거래량이 꺾이는 등 시장의 관망세가 짙어지고 있다. 정치적 상황보다는 금리와 경기, 유동성 등 거시경제 지표가 시장에 미치는 영향이 더 클 것이란 관측도 제기된다.

◇“임대차·보유세 정책 엇갈려”

23일 업계에 따르면 국민의힘은 지난 15일 용적률과 건폐율을 상향 조정해 아파트 공급을 늘리겠다는 내용의 ‘6·3대선 공약’을 발표했다. 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 재건축·재개발 사업 규제 완화 기조를 이어갈 것으로 보인다. 1기 신도시 재정비를 골자로 하는 ‘노후계획도시 특별법’이 앞서 여야 합의로 통과된 걸 감안하면 더불어민주당도 재건축·재개발 활성화에 긍정적일 것이란 평가가 나온다.

민주당은 주택 공급 확대를 꾀하는 과정에서 국민의힘에 비해 공공의 역할을 더 강조할 수 있다는 관측이 나온다. 임대주택이나 소형 주택 확대를 상대적으로 더 강조할 수 있다는 얘기다. 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “민간 사업자의 참여 정도는 조금 다를 수 있어도 재건축·재개발 등 정비사업 활성화는 여야 공히 공약할 것으로 보인다”며 “다만 주택임대차보호법이나 공시지가 현실화(부동산가격공시법) 등은 대선 결과에 따라 방향이 크게 달라질 수 있다”고 내다봤다.

예컨대 윤석열 정부는 ‘임대차 2법’(계약갱신청구권·전월세상한제) 폐지를 추진해왔다. 세입자 보호를 명목으로 도입된 이 제도가 오히려 전세시장 불안을 키우고 있다는 판단에서다. 집주인이 한 번 세입자를 들이면 4년간 임대료를 마음대로 올릴 수 없다 보니 전세 가격을 올리거나 매물을 거두는 현상이 나타났기 때문이다. 반면 민주당은 임대차 보장 기간을 더 늘리는 방안을 검토할 것이란 분석이다.

주택 관련 세금 문제도 여야의 시각이 첨예하게 갈리는 대목이다. 국민의힘은 문재인 정부에서 선보인 ‘공시가격 현실화 로드맵’ 폐지를 재차 추진할 것으로 보인다. 집주인은 보유세 부담을 덜 수 있다. 이재명 전 민주당 대표는 최근 한 유튜브 방송에 나와 “다주택자는 세금을 잘 내면 된다”는 취지로 발언했다.

◇“금리·경기 등 거시경제가 중요”

매매를 염두에 둔 실수요자는 정치보다 거시경제를 잘 따져봐야 한다는 평가다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “역대 대선 전후 서울 아파트 가격 흐름을 보면 당선인의 부동산 공약이 시장에 일시적 기대감을 주는 역할은 했다”면서도 “단기적으로 시장을 주도하는 변수는 아니었다”고 분석했다. 예컨대 윤석열 전 대통령은 재건축 규제 완화 등 시장친화적 공약을 내걸었지만, 당선 후 3개월간 서울 집값은 0.18% 빠졌다. 기준금리 급등, 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 등 고금리 환경이 시장에 더 큰 영향을 미쳤기 때문이다. 문재인 전 대통령은 보유세 강화와 투기지역 확대 등 규제 일변도 정책을 약속했다. 문 전 대통령 당선 전후 3개월간 서울 아파트값 상승률이 1.07%에서 0.31%로 둔화하긴 했지만, 오름세가 여전히 유지됐다. 초저금리 기조에 따라 유동성이 풍부했기 때문이다.

최근 거시경제 여건은 녹록지 않은 편이다. 내수 부진과 PF 자금 경색 등이 맞물려 있다. 금리 인하 기대감은 있지만, 하반기엔 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되는 등 대출 규제가 더 강해진다. 공급 부족 우려는 여전히 크다. 서울시가 지난달 24일 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 지정한 것과 맞물려 시장은 상승세가 다소 약화했다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 지난 3월 8835건까지 늘었지만 이달엔 18일 기준 거래량이 1053건에 그치고 있다.

가격 상승폭도 둔화하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 17일 서울 아파트값 상승률은 전주 대비 0.25%를 찍었는데 최근엔 0.08% 수준을 유지하고 있다. 한 업계 관계자는 “세제나 대출 규제 완화 등이 나오지 않는 한 당분간 매매시장이 활성화되기 힘들 것”이라며 “서울 강남권 등 ‘똘똘한 한 채’나 수도권 주요 지역의 청약 아파트 등에 대한 관심은 꾸준할 전망”이라고 말했다.

◇“공약만 보고 투자는 유의해야”

지역에 따라 개발 공약으로 부동산 시장이 들썩이는 경우가 나타날 수 있다. ‘천도론’ 호재를 안고 있는 세종이 대표적이다. 민주당은 국회와 대통령 집무실 등을 세종으로 이전하는 방안을 추진하고 있다. 세종의 아파트 가격이 6개월 만에 하락세를 멈추고 상승 전환한 이유다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 세종 고운동 가락마을17단지 전용면적 59㎡는 올해 1월 3억원(6층)에서 이달 3억2000만원(8층)으로 2000만원 뛰었다.

대선 후보들이 지역 표심을 잡기 위해 인프라 등 개발 공약을 쏟아낼 공산이 크다. 이 전 대표가 해양수산부를 부산으로 이전하겠다고 발표한 게 대표적이다. 여야 주자 모두 철도나 도로, 공항, 산업단지 등 인프라를 확충하겠다는 지방균형발전 공약을 제시할 것으로 보인다. 공약만 보고 부동산 투자에 나서는 건 유의해야 한다는 지적이다. 업계 관계자는 “대형 프로젝트는 경제성 평가 등 거쳐야 할 절차가 많아 좌초되거나 축소되는 일이 적지 않다”고 말했다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com