'교직원공제회 역대 최대사업' 더케이호텔 재개발, 준비 '한창'

[이데일리 김성수 기자] 한국교직원공제회 역사상 최대 프로젝트인 The-K(더케이)호텔서울(이하 더케이호텔) 부지 재개발을 위한 준비가 ‘한창’ 진행 중이다.

이 사업의 위탁운용사 이지스자산운용이 서울시에 사업 관련 제안서를 보완해서 제출하면 양측의 사전협상 조정협의회가 열리게 된다.

개발이 끝나면 호텔 부지가 오피스, 호텔, 교육연구시설, 공동주택(임대형기숙사) 등을 포함한 복합단지로 탈바꿈한다.

‘더케이호텔 재개발사업’ 조감도 (자료=교직원공제회)

이지스운용, 제안서 보완해 서울시 제출해야

14일 부동산업계에 따르면 이지스자산운용은 더케이호텔 부지 재개발사업 관련해서 서울시와 사전협상 조정협의회를 개최하기 위한 자료를 준비 중이다. 더케이호텔은 현재 호텔 직원들과 합의를 마쳐 작년 12월 말 영업 종료됐다.

이 호텔은 서울 서초구 양재동 202번지(바우뫼로12길 70) 일대 위치해있다. 지난 1990년에 설립, 1991년 서울교육문화회관으로 개관했으며 지은지 33년이 지난 만큼 시설이 노후화됐다.

또한 9만8820.8㎡(약 2만9893.3평)에 이르는 대규모 부지를 252실 규모 관광호텔과 골프연습장 등으로 사용해 비효율적이란 지적도 있었다. 교직원공제회는 서울시와 협의해서 이 호텔 부지를 대규모 ‘업무·상업 복합단지’로 재개발할 계획이다.

개발이 끝나면 호텔 부지가 오피스, 호텔, 교육연구시설, 공동주택(임대형기숙사) 등을 포함한 복합단지로 탈바꿈한다. 다국적 글로벌 기업의 비즈니스에 최적화된 업무시설과, 비즈니스 목적 방문객이 숙박 및 교류할 수 있는 호텔이 들어선다.

또한 회의, 컨퍼런스, 발표회, 전시 등 다양한 행사를 유치할 수 있는 컨벤션 시설도 만들어진다. 기숙사에는 주거, 업무, 여가시설이 결합된 공유형 복합생활공간이 들어선다.

‘더케이호텔 재개발사업’ 공간구조 구상 (자료=교직원공제회)

이 프로젝트는 ‘사업비 7조~8조원’ 규모로 한국교직원공제회 역사상 최대 사업이다. 작년에 이 사업의 위탁운용사로 이지스자산운용, 국내 설계사무소로 해안건축사무소가 선정됐다.

해안건축사무소가 설계를 다시 진행해서 보완된 제안서를 이지스자산운용이 서울시에 접수해야 한다.

제안서가 접수되면 사전협상제도를 위한 절차가 본격적으로 진행된다. 사전협상제도는 5000㎡ 이상 대규모 개발 부지에 대해 허가권자인 공공과 민간사업자가 협상을 거쳐 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 제도다.

앞서 서울시는 지난 2023년 2월 도시·건축공동위원회를 열고 더케이호텔 부지를 도시계획변경 사전협상 대상지로 선정했다고 발표했다.

이지스·서울시 ‘사전협상 조정협의회’ 열린다

도시계획변경 등으로 사업 실행력을 높이고 계획이익을 공공기여로 확보해 ‘토지의 효율적 활용’과 ‘도시개발사업 공공성’을 동시에 촉진하기 위해서다.

‘공공기여’란 도시계획변경으로 발생하는 개발이익으로 공공시설 부지를 제공하거나 공공시설 설치 및 그 비용을 부담하는 것을 말한다.

서울시는 사전협상을 거쳐서 이 부지에 4차산업 중심의 연구개발(R&D) 및 지원시설을 마련하고 미래성장 거점이 되도록 유도할 방침이다.

도시계획변경 사전협상 조직 (자료=서울시)

사전협상 조정협의회 절차에 따라 나온 도시관리계획안으로 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 받게 된다. ‘사전협상 조정협의회’는 공공(서울시) 및 민간(이지스자산운용) 측 협상단과 외부전문가로 구성된 협의체를 말한다.

사업계획과 공공기여에 대한 양측 이해를 교환 및 중재하고, 향후 추진과정에서 관련 위원회에서 검토할 사항을 객관적 입장에서 검토해서 합의 가능한 대안을 도출하는 역할을 맡는다.

사전협상 조정협의회에서 도시계획, 건축계획, 교통, 환경 등 이슈를 놓고 중재안을 찾을 예정이다. 이같은 사안이 확정된 후에야 인허가 단계에 들어갈 수 있다.

특히 서울시는 호텔 주변에 개발계획을 여럿 갖고 있다. 호텔 부지는 ‘양재택지 지구단위계획구역’에 포함된다. 이 구역은 서울 서초구 양재·우면·염곡동 일대 306만7090㎡ 규모 부지다.

특히 더케이호텔은 경부고속도로 양재 나들목(IC), 서초IC, 신분당선 양재시민의숲역(매헌역)과 가까워 교통이 편리하고 개발 잠재력이 높다는 평가를 받는다. 인근에 현대자동차 본사, LG전자 강남R&D센터, LG전자 서초R&D캠퍼스도 있다.

서울시는 이 일대 ‘공공·민간 R&D 육성사업’을 추진할 계획이다. 공공분야에 포함된 사업은 △인공지능(AI) 지원센터(구 품질시험소별관) 건립 △염곡차고지 도시개발사업 추진(자동차정류장 및 R&D공간 복합화)이다.

더케이호텔 부지 개발은 민간분야에 해당한다. 시는 호텔재건축 및 R&D 복합화를 위해 지난 2019년 1월부터 도시계획변경 개발구상안을 마련해왔다.

정갑윤 교직원공제회 이사장은 “이 사업의 위탁운용사로 이지스자산운용사를 선정한 이유는 힐튼호텔 개발을 진행한 경험이 있기 때문”이라며 “철저히 준비해서 서울시와 윈-윈할 수 있는 협력 방안을 찾을 것이며, 민간과 공공 모두에 이익이 되도록 사업 추진에 만전을 기하겠다”고 강조했다.

‘더케이호텔 재개발사업’ 위치도 (자료=교직원공제회)

다만 사업방식이 다소 독특하다. 사업의 위탁운용사가 이지스자산운용이지만, 이지스자산운용이 준공까지 사업을 다 진행하지 않을 가능성도 있다.

이 사업은 과업 내용에 따라 3단계(설계 및 인허가→공사→운영)로 구분해서 순차적으로 진행된다.

1단계 사업(설계 및 인허가)을 진행하는 운용사는 사업 추진 관련 대관 업무 및 각종 민원 응대 업무를 맡는다. 또한 2단계 사업(지상권 설정을 통한 대상 건물 시공, 준공)을 위해 필요한 사전 업무를 담당한다.

1단계 과업이 완료된 후 사업 관련 권리 및 성과물 일체는 교직원공제회 요청시 공제회 또는 공제회가 지정하는 제3자에 양도된다. 이는 업무협약 등 관련 계약에 반영된다.

또한 사업의 2단계는 지상권 설정을 통한 대상 건물 시공, 준공으로 이뤄져 있다. 2단계 사업을 담당할 위탁 운용사는 1단계 사업 종료시점에 별도 절차를 통해 선정할 예정이다.

교직원공제회는 이처럼 단계별로 운용사를 선정해서 사업을 진행하는 이유로 “더케이호텔 재개발이 준공 및 시설 운영 개시까지 상당한 시간이 소요되는 대규모 사업”이라며 “최근 상업용부동산 시장의 경기변동을 고려하면 착공 전까지 인허가 외에도 각종 공사비 등이 변동할 가능성이 적지 않을 것으로 예상되기 때문”이라고 설명했다.

이어 “이같은 환경 변화에 유연하게 대응하고 최적의 개발 계획을 도출하기 위해 1단계 사업인 설계 및 인허가가 완료되면 착공 전 별도의 절차를 거쳐 순차적으로 2단계 사업운영사를 선정할 예정”이라며 “다만 1단계 사업시에 선정된 운용사가 2단계 사업운용사 선정 입찰시 배제되지 않는다”고 덧붙였다.