강남 아파트 경매 '물딱지' 주의보

강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 지난달 24일 토지거래허가구역으로 확대 지정된 후 이들 지역 경매 열기가 뜨겁다. 실거주 없이 이곳 아파트를 살 수 있는 방법은 보류지(조합 잔여분) 입찰과 경매밖에 없기 때문이다.

하지만 이 지역 내 재건축 매물을 경매를 통해 잘못 사면 새 아파트 입주권을 못 받을 수 있어 각별한 주의가 요구된다. 제도를 꼼꼼히 살피지 않으면 자칫 비싼 가격에 '물딱지(현금청산 대상)' 매물을 낙찰받을 수 있다는 뜻이다.

최근 경매 물건에 대한 관심이 올라가는 것은 토지거래허가구역 외에도 여러 가지 정부 규제를 피할 수 있기 때문이다. 현재 원칙적으로 투기과열지구(강남·서초·송파·용산구)에서 재건축 조합 설립 이후 나온 매물은 조합원 자격이 승계되지 않는다. 하지만 은행·보험 등 금융회사에서 빌린 돈을 갚지 못해 경매에 나온 물건이면 사업 절차와 상관없이 낙찰자도 조합원 지위를 승계받는다. 세금을 납부하지 못해 진행된 공매 물건도 조합이 설립된 뒤에 조합원 지위를 승계할 수 있다.

하지만 함정이 있다. 대부 업체나 사적 채무 때문에 경매에 넘어간 물건은 낙찰받더라도 조합원 지위를 승계할 수 없다. 이 같은 이유로 조합원 승계가 가능한지에 따라 경매 물건의 가격이 확 떨어지는 경우가 있다. 예를 들어 최근 경매가 진행된 강남구 대치우성 전용면적 125㎡는 감정가격 22억4800만원에 나왔다. 최근 실거래가(37억5000만원·3월 26일)와 비교해도 한참 낮은 가격이다.

문제는 이 매물이 대부 업체에서 빌린 돈을 갚지 못해 나온 것이라는 점이다. 조합원 지위를 승계받지 못한다는 얘기다. 이 때문에 감정가격이 낮아도 현금청산을 당할 가능성이 있는 만큼 금전적 피해를 볼 수 있다. 정비업계 관계자는 "최근 현금청산 매물을 속여 비싸게 파는 사례가 늘고 있어 주의가 필요하다"며 "예외 사유로 인한 매도라 하더라도 매수 전에 조합원 지위 승계가 가능한지 확인해봐야 한다"고 조언했다.

경·공매 데이터 업체 지지옥션에 따르면 지난달 24일부터 이달 10일까지 서울 토지거래허가지역에서 13개 아파트가 낙찰됐다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 평균 102.9%였다. 13개 중 10개 아파트가 감정가보다 높은 가격에 팔렸고, 5개는 실거래가보다 높았다.

[손동우 기자]

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