"PF 선진화하려면 개발부터 운영까지 맡는 '프로젝트 리츠' 활성화해야"[서울부동산포럼]

"프로젝트파이낸싱(PF) 선진화의 가장 큰 축은 부동산투자회사(리츠)가 개발과 운영까지 하는 방안을 찾는 것입니다. '프로젝트 리츠'가 바로 공공성과 사업성을 높일 수 있는 핵심 키죠."

20일 김승범 국토교통부 부동산투자제도 과장은 "과감한 인센티브를 통해 청산이 아니라 임대하는 특화 디벨로퍼를 육성해야 한다"며 이같이 말했다.

이날 서울부동산포럼이 주최한 조찬 세미나에서 김 과장은 "리츠와 PF 부동산 동향'을 주제로 강연했다. 서울부동산포럼은 부동산 개발 및 금융, 마케팅, 자산 관리 등 업계 오피니언 리더와 부동산 학계 교수, 법률, 회계, 감정평가 업계 전문가들로 구성된 순수 비영리 단체다.

PF 부실 문제를 개선하기 위해선 '프로젝트 리츠' 도입이 필수적이라는 설명이다. '프로젝트 리츠'는 개발 사업 초기 건물을 짓는 것부터 시작해 운영까지 맡는다. 개발 단계에서 인가제가 아니라 등록제를 적용받고 공시·보고 의무도 최소화해 사업 지연 우려가 적다. 정부가 작년 6월 리츠 활성화 방안을 발표하면서 '프로젝트 리츠'를 도입하겠다고 밝혔지만, 국회 소위가 열리지 않아 제대로 논의가 이뤄지지 않고 있다.

김 과장은 "일반 리츠는 설립 신고 이후 준공 때까지 2년 이내 공모해야 하는데 '프로젝트 리츠'는 5년 내 공모해도 된다"며 "과감한 인센티브를 도입해 도심 개발의 물꼬를 틀 것"이라고 강조했다.

그는 "지금은 LH(한국토지주택공사)가 디벨로퍼에 택지를 팔고, 디벨로퍼가 오피스와 상가를 개인에게 분양하는 구조"라며 "프로젝트 리츠가 안정적인 자기자본을 기반으로 우수한 공공택지를 매입할 수 있도록 매입 우선권을 주고 그들이 안정적으로 개발, 운영토록 하자는 구상"이라고 했다. 김 과장은 "상가뿐 아니라 복합상업시설, 데이터센터 등 다양한 부동산뿐 아니라 지역상생리츠(특정 지역주민에게 리츠 주식 우선 청약 자격 부여) 등를 통한 개발도 이뤄질 것"이라고 덧붙였다.

리츠는 개발이익을 사회에 배분하는 공공성을 갖춘 만큼 과감한 인센티브를 적용할 여지가 충분하다는 설명이다. 김 과장은 "프로젝트 리츠가 토지 등을 현물 출자하면 양도세 등의 과세를 이연해주는 방안을 연내 구체화할 계획"이라며 "구체적인 방안은 논의 중이지만 적어도 공모 전까지는 유예해줘야 하지 않겠냐"고 말했다.

그는 "PF대출이 미래 사업성을 기반으로 한 대출인데 현재 한국 시장에는 진정한 의미의 PF대출이 없다"며 "금융권이 책임준공, 보증 등을 통해 리스크는 지지 않고 금리 장사를 하는 만큼 기울어진 운동장을 바꿔야 한다"고 말했다.

심은지 기자