[MK 경매·공매] 왕초보 경·공매 ‘심화’ 과정 2기 찬바람 부는 상가·오피스텔 경매, 저가 낙찰 기회로

경매 시장 안에서도 부동산 종목별 온도차가 뚜렷하다. 경매정보사이트 옥션원(www.auction1.co.kr)에 따르면 올해 1~6월까지 서울 아파트 매각가율은 95%를 기록하며 지난해 동기 89% 대비 6%나 급등했다. 낙찰률도 47%로 높아졌다. 실수요자들이 아파트에 대거 몰리면서 경매시장에서 주거시설은 높은 낙찰가가 이어지는 모습이다.

◆상가·업무시설 진행 건수 급증세

하지만 상가·업무시설은 상황이 다르다. 전국 낙찰가율 60%대를 보이며 경매 물건 증가세가 매우 가파르다. 2026년 상반기 전국 상가·업무시설 경매 진행 건수는 7766건으로 지난해 상반기 5280건 대비 24% 이상 물량이 급증했다. 낙찰률도 17~18%대 아파트 대비 30% 이상 저조한 양상을 띠고 있다.

지난 2026년 6월 전국 상가·업무시설 경매 진행 건수는 8448건으로 올 4월 8,552건 대비 월 기준 두 번째로 물건 증가세가 두드러졌다. 고금리와 경기 침체 여파에 소비 패턴이 온라인으로 급변하면서 공실이 늘고 수익성이 떨어지는 등 큰 타격을 받은 탓이다. 상가 공실 증가와 자영업 경기 부진이 겹치면서 비아파트 경매 침체가 장기화하고 있다고 관측한다. 2026년 1분기 전국 법원에 신규 접수된 경매 신청 건수는 총 3만541건으로 13년 만에 가장 높은 수치를 기록했다.

◆서울 상가, 오피스텔 모두 ‘냉골’

도봉구 쌍문동의 역세권 내 아파트단지 1층 상가(전용 43㎡)는 지난 6월 경매에서 감정가의 32%에 불과한 2억5755만원에 낙찰됐다. 무려 5번이나 유찰된 끝에 감정가(7억8400만원)의 32%에 불과한 가격에 M씨가 단독입찰해 겨우 매각됐다.

서울 오피스텔 경매 성적표도 비슷하다. 서울 동대문구 회기동 D오피스텔 9층(전용 44㎡)은 지난 6월말 감정가의 55%인 1억9105만원에 낙찰됐다. 3번이나 유찰된 끝에 감정가(3억4700만원)의 55%인 저가에 S씨가 단독입찰에 매각됐다.

특히 근린상가 경매 성적표는 내리막길 현상이 뚜렷하다. 올해 1~6월 서울지역 상가 경매는 총 1991건이 입찰됐다. 2022년 같은 기간(300건)과 비교하면 6배 이상 늘었다. 경매 낙찰가율은 올해 내내 50%후반에서 60%대 초반을 오가고 있다. 개별 상가 중에는 낙찰가율이 30%를 밑도는 사례도 심심찮게 나오는 상황이다.

이 같은 상황에서 다주택자의 수도권과 규제 지역 아파트담보대출 만기 연장이 원칙적으로 금지되면서 경매로 나오는 상가·업무시설은 점차 늘어날 것으로 보인다. 최근 금융권은 상가·오피스텔 등 비주택임대사업을 위한 아파트담보대출도 다주택자인 경우 연장해주지 않고 있다. 2021년 금리 인상 이후 실물 경기 회복 등 전환점이 없었던 데다 최근 금리 인하 속도도 더뎌 경매 물건 증가 추세가 당분간 이어질 것으로 보인다.