'GFC 운영' 강남금융센터, 이달 7300억 대출 만기…금리 부담 줄어드나

[이데일리 김성수 기자] 강남파이낸스센터(GFC)를 임대 운영하는 강남금융센터가 오는 27일 7300억원이 넘는 대출의 만기를 맞는다. 현재 리파이낸싱(차환)을 위한 준비를 하고 있다.

강남금융센터가 대주들로부터 대출 받았던 3년 전과 비교하면 기준금리가 여전히 높지만, 최근 한국은행이 기준금리 인하 사이클에 들어선 만큼 리파이낸싱 부담이 상대적으로 줄어든 상태다.

강남파이낸스센터 (사진=GFC코리아 홈페이지)

3년 전보다 기준금리 높지만…한은 금리인하 ‘호재’

4일 금융투자업계에 따르면 오는 27일에는 강남파이낸스센터 관련 대출 총 7321억원의 만기가 다가온다. 현재 리파이낸싱을 위한 준비가 진행 중이다.

강남금융센터는 서울 강남구 역삼동 737번지(테헤란로 152) 일원에 있는 강남파이낸스센터(GFC) 건물 및 토지를 단독소유하고 있으며, 이 건물을 임대 운영해 얻은 수익을 주주에게 배당하고 있다.

지배기업인 레코 강남 프라이빗 리미티드(Reco Kangnam Private Limited)가 강남금융센터 50.01% 지분을, 레코 KDB 프라이빗 리미티드(Reco KBD Private Limited)가 나머지 49.99% 지분을 각각 소유하고 있다.

두 회사는 싱가포르 국부펀드인 싱가포르투자청(GIC)의 손자회사다.

(자료=감사보고서)

앞서 강남금융센터는 지난 2022년 6월 체결한 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 강남랜드마크제이차 등 복수의 대주들로부터 총 7321억원 대출금을 일시에 조달했다.

각 트랜치별 대출 약정금은 △트랜치A 1000억원 △트랜치B 6321억원이다. 트랜치A와 트랜치B는 주요 담보권 행사 및 상환에서 순위가 동일하다.

트랜치A 대주는 신한은행이며, 대출 만기일은 오는 27일이다. 연 이자율은 6개월물 금융채+1.68%포인트(p)다. 금융채란 금융기관이 발행하는 채권을 말한다. 또한 유통수익률은 금융채 시장에서 거래되는 실제 수익률을 의미한다.

신한은행에 따르면 이날 기준 6개월물 금융채 유통수익률은 2.5505%다. SC제일은행 기준 이날 6개월물 금융채 유통수익률은 2.57%다. 이를 고려하면 트랜치A 대출금리는 현재 4.2305~4.25%로 보인다.

(자료=감사보고서)

트랜치B 대주는 △강남랜드마크제일차(대출원금 2721억원) △강남랜드마크제이차(대출원금 1800억원) △강남랜드마크제삼차(대출원금 1800억원)다.

만기는 모두 오는 27일이며, 연 이자율은 3개월 양도성예금증서(CD) 금리+1.20%p다. 금융투자협회 채권정보에 따르면 3개월 CD 금리는 지난 2일 기준 2.59%다. 즉 트랜치B 대출금리는 현재 3.79%로 보인다.

현재는 강남금융센터의 리파이낸싱 부담이 상대적으로 줄어든 상황이다. 한국은행이 작년 10월부터 기준금리를 계속 낮춰온데다 향후 추가 인하 가능성도 제기되고 있어서다.

강남금융센터가 대주들로부터 대출 받았던 3년 전(기준금리 1.75%)과 비교하면 현재 기준금리(2.5%)는 여전히 높지만, 한은의 금리인하 사이클 시작 전 최고금리(3.5%)와 비교하면 1%포인트(p) 낮아졌다.

지난 2022년 6월 기준금리는 1.75%였다. 이후 한은이 급격한 금리인상에 나서면서 작년 1월 3.5%까지 2배로 올랐으나, 이후 다시 하락해 현재는 2.5%다.

한국은행은 지난달 29일 기준금리를 연 2.75%에서 연 2.5%로 0.25%포인트(p) 인하했다. 올해 경제성장률 전망치도 기존 1.5%(2월)에서 거의 반토막 난 0.8%로 낮췄다.

상업용부동산 관계자는 “GFC와 같은 안전자산은 금융기관들이 서로 대출해주려고 할 것”이라며 “기준금리가 떨어지는 추세라서 협상을 통해 대출금리를 낮출 여지도 있을 것”이라고 말했다.

한국은행 기준금리 추이 (자료=한국은행)

또한 강남랜드마크제일차·제이차·제삼차는 각 대출채권을 기초자산으로 일련의 유동화증권을 차환 발행해오고 있다. 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 또는 자산담보부 기업어음(ABCP)이다.

해당 증권은 제13회차까지 차환 발행될 경우 만기가 오는 27일로 동일하다.

각 대출채권의 이자는 유동화증권 발행일정과 동일한 이자기간에 대해 91일물 CD 수익률에 연동하는 변동금리로 산정해서 후급한다.

각 SPC별 대출채권 유동화 거래의 주관회사는 △강남랜드마크제일차 신한은행 △강남랜드마크제이차 우리은행 △강남랜드마크제삼차 IBK기업은행(중소기업은행)이다.

위 은행들은 주관회사 외에도 업무수탁자, 자산관리자, 유동화증권 등 매입보장기관, 유동성 공여기관 역할도 맡고 있다. 우리은행은 운전자금 대출기관도 맡고 있다. 강남랜드마크제삼차 대출채권 유동화의 경우 업무수탁자는 IBK기업은행이 아니라 키움증권이다.

감사보고서를 보면 강남금융센터 투자부동산(GFC)의 공정가치는 작년 3월 말 기준 2조6561억원이다. 한 해 전인 2023년 3월 말 2조4494억원 대비 2067억원(약 8.4%) 상승했다. 이는 독립된 외부평가인이 보고기간 말 기준으로 평가한 수치다.

투자부동산에서 발생한 임대수익 등은 지난 2023년 4월 1일~작년 3월 31일 기준 1211억100만원이다. 1년 전(1138억1400원)에서 약 6.4% 증가한 수치다.

또한 투자부동산과 관련된 운영비용(유지와 보수비용 포함)은 276억4000만원이다.

이 투자부동산(토지와 건물)은 신한은행(트랜치A 대주) 및 강남랜드마크제일차·제이차·제삼차(트랜치B 대주)에 대한 차입금 관련해서 8785억2000만원 근저당권이 설정돼 있다.

강남랜드마크제일차는 신한은행과 60억원 한도의 유동성공여약정을 체결했다. 유동화증권과 기초자산(대출채권) 간 이자지급 시기 불일치, 기초자산 대출이자에 대한 법인세법상 원천징수세액 및 지방세법상 특별징수세액, 제반 유동화비용 등에 따른 자금부족을 충당하기 위해서다.

강남랜드마크제이차도 동일한 목적에서 우리은행과 30억원 한도의 운전자금 대출계약을 체결했고, 강남랜드마크제삼차는 IBK기업은행과 95억원 한도의 유동성공여 약정을 맺었다.

또한 강남랜드마크제일차는 신한은행과 유동화증권 매입보장 약정서를 체결했다. 유동화증권 차환발행 위험을 통제하고, 상환능력을 높이기 위해서다.

이 약정에 따르면 신한은행은 유동화증권의 각 발행일에 시장에서 팔리지 않은 잔여 유동화증권을 2721억원 한도에서 약정된 할인율에 매입할 것을 보장한다.

또한 대출약정상 기한이익상실이 발생하거나, 유동화증권 상환자금이 부족한 경우 등 유동화증권 발행 중단사유가 발생하면, 강남랜드마크제일차가 발행하는 신용공여어음을 신한은행이 매입해야 한다.

강남랜드마크제이차가 발행한 ABCP의 경우 이같은 의무를 우리은행(1800억원 한도)이 부담하며, 강남랜드마크제삼차는 IBK기업은행(1800억원 한도)이 부담한다.