“20년 지나도 계속 살겠다”…장기전세 갈등, 법으로 따져보니 [집과법]

서울 장기전세주택의 첫 ‘20년 만기’가 내년으로 다가오면서 기존 입주민과 서울시 사이에 퇴거 갈등이 커지고 있다. 입주민들은 법령에 규정된 20년은 임차인의 최대 거주기간이 아니라 사업자의 ‘임대의무기간’이라며 계약 연장 등을 요구하고 있지만, 서울시는 기존 계약에 따라 퇴거가 원칙이라는 입장이다.20년 사이 서울 집값과 전셋값이 크게 오른 것도 갈등을 키우고 있다. 송파구의 한 장기전세주택은 2007년 계약 당시 2억 원 안팎이던 보증금이 최근 7억 원대로 올랐고, 매매가격은 17억 원에 이른다. 기존 입주민들은 보증금을 돌려받아도 같은 지역에서 비슷한 주택으로 옮기기 어렵다고 호소한다.그렇다면 법적으로는 어떨까. 법령상 ‘20년’이 실제로 임대사업자에게 부과된 의무기간이라면 임차인은 20년 이후에도 계속 살 수 있는 것일까. 20년 동안 입주자격을 유지하고 임대료를 성실히 냈다면 계약 연장을 요구할 권리가 생길까.엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 “두 개념이 섞이면서 혼동이 생기고 있다”며 “20년이 임대사업자의 의무기간이라는 입주민 측 설명 자체는 법조문 구조상 틀린 말이 아니지만, 그렇다고 20년 이후 계속 거주할 권리가 생기는 것은 아니다”라고 설명했다.● ‘20년은 임대사업자의 의무기간’…그런데 왜 나가야 하나장기전세주택을 둘러싼 논쟁을 이해하려면 먼저 법령에 등장하는 ‘20년’의 의미부터 살펴봐야 한다.현행 공공주택 특별법 시행령 제54조는 장기전세주택의 임대의무기간을 20년으로 정하고 있다. 임대의무기간은 공공주택사업자가 해당 주택을 일정 기간 임대주택으로 유지해야 하는 기간이다. 법령상 의무를 지는 주체는 임차인이 아니라 공공주택사업자다.따라서 “법에 나온 20년은 임차인의 최대 거주기간이 아니라 임대사업자의 의무기간”이라는 입주민 측 주장은 이 부분만 놓고 보면 틀렸다고 할 수 없다.문제는 그다음이다. 임대의무기간을 정한 규정이 임차인에게 20년 이후에도 계속 거주할 권리까지 부여하는 것은 아니기 때문이다.엄 변호사는 “임차인의 거주는 2년 단위 임대차계약과 재계약에 근거하고, 장기전세주택은 입주자 모집공고와 계약 단계에서부터 재계약을 통한 ‘최장 20년 거주’를 조건으로 공급됐다”며 “20년이 지나면 재계약의 근거가 되는 계약상·제도상 틀이 종료된다고 보는 것이 타당하다”고 설명했다.서울시나 정부가 제도를 바꿔 거주기간을 연장하는 것은 가능하다. 그러나 앞으로 제도가 바뀔 수 있다는 것...