"10억 전후 서울 아파트 산다면 … 초등학생 많은 대단지 노려라"

"서울 지역 중저가 아파트는 지붕이 있는 시장이에요. 실거주 가치가 강하기 때문에 상승 여력이 상대적으로 제한적이라는 뜻이에요. 똑같은 가격이라면 투자 가치가 그래도 있는 단지를 고르는 게 좋습니다."(김효선 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원)

서울 강남구 코엑스에서 열린 '2026 서울머니쇼'에 참석한 부동산 전문가들은 "투자 판단을 내릴 때 가격 수준이 가장 중요하다"고 입을 모았다. 하지만 그에 못지않게 강조된 게 '어떤 것을 사야 하는가'였다. 이주현 월천재테크 박사는 "대출 규제가 촘촘해 자본 여력에 따라 살 수 있는 주택이 정확히 정해져 있다"며 "같은 가격 수준에서 가장 좋은 단지를 사야 하는 상황"이라고 설명했다.

이때 의외로 많이 거론된 요소가 '초등학생 수'였다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "주택 가격이 오르려면 일단 주변 인구가 모여야 한다"며 "초등학생이 많으면 정주 환경이 좋다는 뜻이라 입지 가치도 상대적으로 우수할 가능성이 있다"고 말했다. 이주현 박사 역시 "근처 초등학교 학생 수가 1000명 안팎이면 수요가 있다는 얘기"라며 "특히 1학년에서 6학년으로 올라갈수록 학생 수가 많아지는 학교 주변 단지라면 더 주목할 만하다"고 말했다.

부동산시장에선 이 밖에도 우수한 입지를 가늠하는 것으로 알려진 조건이 꽤 존재한다. '1000가구 이상, 일자리가 늘어나는 지역 근처' 등을 대표로 들 수 있다. 부동산 칼럼니스트인 문관식 씨(아기곰)는 "자금이 부족해서 이 같은 조건을 충족할 수 없다면 내가 갈 수 있는 지역 중 지하철 등 대중교통을 활용해 해당 지역으로 쉽게 이동할 수 있는 곳으로라도 움직여야 한다"고 강조했다.

2026 서울머니쇼에선 "부동산 경매시장을 주목하라"는 주장도 많이 나왔다. 올해 경매시장에 쏟아질 매물이 '역대급'으로 예측되는 만큼 실수요자들이 관심을 갖고 찾아본다면 좋은 기회를 잡을 수 있다는 것이다.

올해 법원 통계에 따르면 1~3월 법원에 신규로 경매가 신청된 전국 물건은 모두 3만541건으로 집계됐다. 2013년 같은 기간(3만939건) 이후 1분기 기준으로 13년 만에 최대다. 보통 경매는 신청 이후 첫 입찰까지 반년 이상 걸리는 데다 최근 2~3년간 경매 신청이 꾸준히 지속된 만큼 올해 진행 건수는 글로벌 금융위기 직후 기록(2009년 29만1143건)을 깰 수 있다는 전망까지 제기된다. 올해 1~4월 전국에서 진행된 부동산 경매는 10만3187건이다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소 소장은 "경매는 일반매매보다 가격 매력이 있고, 토지 거래 허가 대상에서 제외된다는 장점도 있다"며 "접근하기가 어렵다면 수도권 중소형 아파트부터 관심을 갖고 지켜보는 방법을 추천한다"고 말했다.

자금력이 부족한 2030세대라면 오피스텔 경매 참여를 고려할 만하다는 조언도 나왔다. 아파트를 구입하기 전 '징검다리 주택'으로 활용하라는 얘기다. 강 소장은 "빌라나 다세대보다 오피스텔이 권리관계가 깨끗해 세입자 명도 등 측면에서 유리한 부분이 있다"며 "오피스텔은 청약 시 무주택자로 인정받는 혜택 등도 있다"고 말했다.

지방 부동산시장에 대해선 광역시에서도 핵심지는 선제적으로 관심을 가질 만하다는 의견이 조심스럽게 나왔다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "지방은 최근 몇 년간 정말 좋지 않았지만 울산 등을 중심으로 공급 과잉 국면이 풀려가는 신호가 보인다"며 "부산 해운대나 대구 수성구처럼 핵심 입지는 주목해도 나쁘지 않을 것"이라고 말했다.

상가나 지식산업센터 등 수익형 부동산 투자에 대해서는 부정적인 의견이 여전히 많았다. 최근 일각에선 가격이 워낙 추락하고 정부 규제가 아파트에 집중되면서 대체재 활용 여부를 고려하는 시선도 있다.

하지만 분양 지연, 잔금 미납 등 프로젝트파이낸싱(PF) 위험이 여전히 높은 데다 공급 과잉 등도 여전해 '침체의 늪'이 계속될 것이라는 경고가 많았다.

실제로 한국부동산원은 올해 1분기 전국 상가 공실률이 13.1%로 전 분기 대비 0.3%포인트 뛰었다고 발표했다. 임대료 변동 추세를 나타내는 임대가격지수도 전체 상가 유형(중대형·소규모·집합상가)에서 모두 내렸다. 지식산업센터 역시 지난해 전국 매매 거래량이 3030건, 거래 금액은 1조2827억원으로 지난해보다 각각 22.1%, 23.7% 감소했다. 수도권 지식산업센터의 평균 미분양률 역시 40%에 달하며 일부 지식산업센터는 공매로 넘어가고 있다.

[손동우 기자]

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