'한남4구역 수주'…삼성VS현대 이번엔 '금융혜택' 각축전

설계·디자인 경쟁에서 ‘파격 금융혜택’으로
삼성물산, 분담금 상환 유예·이주비 12억 지원 등
현대건설, 공사비·공사기간↓ 상가미분양 대물변제 등
“탄핵정국, 환율 등 변동성 커져…금융혜택 실효성 없을 듯”

[이데일리 박지애 최영지 기자] 내년 상반기 서울 도시정비 사업의 ‘대어(大漁)’급으로 거론되는 용산구 한남4구역 재개발 시공사 선정을 앞두고 국내 건설사 ‘빅2’인 현대건설과 삼성물산이 각축전을 이어가고 있다.

[이데일리 김일환 기자]

앞서 설계와 디자인의 차별점을 부각하며 조합원 표심을 얻기 바빴던 양사는 이번엔 분담금 상환 유예나 책임준공 확약서 등 각종 ‘금융혜택’을 내걸며 본격적인 경쟁에 들어가기도 전에 각축전이 한창이다.

다만 전문가들은 비상계엄 사태와 탄핵 정국을 둘러싼 불안정한 정치 상황이 한국 경제의 불확실성을 키우며 환율과 금리 등의 변동성이 커진 상황에선 이 같은 금융 조건들은 큰 실효성을 거둘 수 없을 것으로 보고 있다. 그럼에도 양사는 오는 18일 조합원을 대상으로 최종 제안서를 공개함과 동시에 내달 최종 입찰자 선정을 위한 선거날까지 본격적인 공방을 위한 시동을 걸 것으로 보인다.

디에이치 한강 조감도(사진=현대건설)

현대건설 ‘책임 준공’ VS 삼성물산 ‘분담금 최대 4년 유예’

9일 현대건설은 한남4구역 재개발사업에서 조합원 이익을 극대화하기 위해 파격적인 사업조건으로 △총공사비 1조 4885억 원 △사업비 전액 CD+0.1% 책임조달 △총공사 기간 49개월(본 공사 기간 43개월) △아파트·상가 미분양 시 100% 대물변제 등 강력한 조건을 내세웠다.

특히 조합원의 권리와 이익을 보장하기 위한 ‘5대 확약서’를 제출했다. 현대건설은 △책임준공 확약서 △사업비 대출 금리 확약서 △아파트·상가 대물인수 확약서 △공사도급계약 날인 확약서 △대안설계 인·허가 책임 및 비용부담 확약서를 명시하며 신뢰를 높였다.

현대건설이 제시한 총공사비 1조 4885억 원은 조합이 예상한 공사비(1조 5723억 원)보다 868억 원 낮은 금액으로, 조합원당 약 7200만 원의 부담금 절감 효과가 기대된다. 또한 사업비 1조 5000억 원을 CD+0.1%의 고정금리로 책임 조달함으로써 금리 상승 시에도 금융비용을 절감할 수 있도록 설계됐다.

공사 기간은 총 49개월로 제시됐다. 이주철거 즉시 착공에 들어가며 공사 중단 없이 본 공사를 43개월 이내에 마무리하겠다는 책임준공 약속이 포함됐다. 상업시설 미분양에 대해선 글로벌 부동산 컨설팅사 에비슨영과 협력해 상가 분양의 성과를 극대화하고, 미분양 시 최초 일반분양가로 100% 대물변제를 보장한단 입장이다.

삼성물산 건설부문이 서울 용산구 한남4구역에 제시한 ‘래미안 글로우 힐즈 한남’ 조감도. (사진=삼성물산)

삼성물산 건설부문은 앞서 지난 5일 한남4구역 재개발 사업에 조합원 부담을 파격적으로 낮추는 금융조건을 제시했다. 삼성물산이 최근 조합원에 제시한 금융조건은 분담금 상환 최대 4년 유예 등이다. 보통 분담금 납부는 입주 시점에 100% 이뤄지지만 삼성물산은 입주 후 2년이나 4년이 되는 시점에 이를 내도록 했다.

조합원 이주비도 기본 담보인정비율(LTV) 50%에 100%를 추가해 총 150%의 대출을 받는 등의 조건으로 가구당 12억원을 보장받을 수 있게 한다. 이는 자산평가액이 상대적으로 적은 가구도 최소한 12억원의 자금을 가지고 이주를 할 수 있도록 하기 위한 것이다. 가령 자산평가액이 4억원인 조합원은 LTV 150%를 적용해 6억원의 이주비를 받을 수 있는데 삼성물산은 여기에 6억원을 추가로 지원해 총 12억원이 되도록 맞추겠다고 제안했다.

용산 한강변 입지에 사업성 뛰어나

최근 몇 년 동안 건설자재비 인상 탓에 시들해진 정비사업 분위기에도 한남 4구역 둘러싼 경쟁 뜨거운 이유는 이곳이 총 사업비 1조5723억원 규모에 용산 한강변 입지로 사업성이 뛰어나서다.

다만 탄핵 정국 등 불안정해진 정치경제적 상황 속에서 양사의 이 같은 파격적인 금융 혜택을 건 조건이 지속될 지는 의문이다. 이 때문에 한남 4구역 조합원들의 속내는 더 복잡해진 상황이다. 한 조합원은 “당장의 공사비 단가보다는 디자인이나 완성도 그리고 브랜드 가치를 보고 결정하는 게 낫지 않을 까란 의견이 적지 않은 상황”이라고 전했다.

송승현 도시와 경제 대표는 “양사가 파격적인 금융 혜택을 내걸고 있지만 사실 물가 상승으로 인해 건설 자재값이 오른다면 이 부분은 또 중도에 공사비 상승으로 이어질 수밖에 없다. 물가 상승률에 대해서는 정부도 이를 인정해줄 것을 전제로 논의를 시작한다”며 “특히 탄핵 국면에 들어서며 우리나라가 정치경제적으로 불안정성이 높아져 환율이 오르고, 또 금리도 변동성이 높아지면서 수주 이후 세부적인 내용은 새로 반영될 수밖에 없다”고 설명했다. 이어 “만일 이런 변동성 리스크까지 시공사들이 완전히 헷지하겠다고 하면 모르겠지만, 손실을 떠안으면서까지 공사를 이어갈 건설사는 없을 것”이라고 말했다.

한편 한남4구역 재개발 사업은 용산구 보광동 일대에 지하 7층~지상 22층, 51개 동, 2331가구와 부대시설을 짓는 프로젝트다. 시공사 선정은 2025년 1월18일 이뤄질 예정이다.