하락 거래 잇따른 강남권 재건축…재초환 부담에 약세 장기화 가능성

세금 부담·지위 양도 제한에 일부 급매 중심 거래 은마 재초환 평균 4.6억·반포현대 2.2억…매수세 위축 우려 은마아파트. 2026.7.2 뉴스1 서울 강남구 한 부동산 중개업소. 2026.11.8 뉴스1 최근 하락 거래가 잇따르는 서울 강남권 재건축 시장에 재건축초과이익환수제(재초환)가 새로운 변수로 떠올랐다. 세금 부담과 조합원 지위 양도 제한 등으로 일부 급매 중심의 거래가 이뤄지는 상황에서 수억 원의 재초환 부담금까지 구체화하면서 가격 약세가 장기화할 수 있다는 전망이 나온다.압구정 현대14차 7.6억 낮게 거래…은마·잠실도 하락9일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울 강남구 압구정동 현대14차 전용 84㎡(6층)는 51억 원에 거래됐다. 7월 실거래가 58억 6000만 원(6층)보다 7억 6000만 원 낮은 금액이다.최근 하락 거래의 배경은 세제 개편을 앞둔 매물 처분 움직임과 조합원 지위 양도 제한이 꼽힌다. 집주인들은 세금 부담 변화를 앞두고 호가를 낮추고 있다. 조합원 지위 양도 제한이 적용되기 전에 매물을 처분하려는 움직임도 반영됐다.매수자는 재건축 추가 분담금 등을 고려해 시세 대비 낮은 매물에만 관심을 두고 있다. 사업이 지연되면 새 아파트에 입주하기까지 걸리는 시간이 길어진다는 점도 재건축 매수를 꺼리는 이유다.강남권 재건축 단지의 하락 거래는 곳곳에서 확인된다. 대치동 은마 전용 76㎡(8층)는 8월 34억 5000만 원에 거래됐다. 이어 9월 31억 5000만 원에 계약이 체결됐다. 송파구 잠실주공5단지 전용 76㎡도 지난달 직전 거래가보다 3억 3000만 원 낮은 37억 2700만 원에 거래됐다.함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “매수자들은 추격 매수보다 가격 조정을 기다리는 관망세를 보이고 있다”며 “매도자는 세금, 금융비용, 보유 부담 등을 고려해 호가를 낮추거나 가격을 양보해 거래를 성사하고 있는 상황”이라고 설명했다.추가 분담금에 재초환까지…커지는 매수자 부담여기에 재초환 부담금이 구체화하면서 가격 약세를 심화시킬 수 있는 변수로 떠올랐다. 매수자는 추가 분담금과 별도로 수억 원의 자금 계획을 다시 짜야 한다. 재건축 완료 이후에 재초환 부담금까지 고려해야 하기 때문이다.재초환은 재건축으로 발생한 이익 중 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과이익 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 최종 부담금은 사업 종료 후 관련 자료 검증과 부과 절차를 거쳐 확...