청담동 프리마호텔 부지, 랜드마크 개발 '속도'…브릿지론 9월로 연장

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강남구 청담동 '프리마호텔 부지 복합시설 개발사업'이 본격적인 공사 궤도에 오른 가운데, 사업 관련 7000억원 규모 브릿지론 만기가 오는 9월까지 연장된다. 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환은 오는 9월 진행될 예정이다.

이 사업장은 배우 장동건·고소영 부부가 거주하는 '더펜트하우스 청담'(PH129) 근처에 있다. 또한 서울시에서 '역세권 활성화사업 대상지'로 선정된 데다, 서울시 디자인 공모에도 선정된 만큼 청담동의 '랜드마크 건물'이 될 것으로 기대된다.

KB증권, 브릿지론 만기 연장 추진…금리 미정

16일 금융투자업계에 따르면 서울 강남구 청담동 프리마 호텔 개발사업 관련 7000억원 규모 대출(브릿지론)은 오는 24일 만기를 맞는다. 다만 대출약정상 선행조건이 충족될 경우 만기는 오는 9월 22일 이내로 연장될 예정이다.

청담 프리마호텔 개발사업 조감도 (자료=서울시)

청담 프리마호텔 개발사업은 서울 강남구 청담동 52-3번지 일대 기존 프리마호텔 부지를 개발하는 프로젝트다. 기존 호텔을 철거한 뒤 5성급 호텔과 주거·업무·문화시설이 결합된 지상 38층 규모의 복합시설을 조성한다.

새로 지어질 건물은 지하 8층~지상 38층, 연면적 약 7000㎡ 규모다. 건물에는 5성급 호텔 74실을 비롯해 공동주택 29가구, 오피스텔 20실, 근린생활시설 및 문화시설 등이 들어선다.

이곳에 들어서는 호텔 브랜드는 아직 정해지지 않았다. 공사 진척이 된 이후에 구체적으로 윤곽이 잡힐 예정이다.

사업 시행 주체는 신세계청담피에프브이(PFV)다. 최대주주는 지분 50%를 보유한 신세계프라퍼티이며, 베이직 일반사모부동산투자신탁1호가 44.99%, 무궁화신탁이 5%, 미래개발3이 0.01%를 보유하고 있다.

신세계프라퍼티는 부동산 투자·개발 및 공급, 복합쇼핑몰 사업 운영을 목적으로 하는 회사다. 이마트와 신세계가 지난 2013년 12월 공동출자해서 설립했으며 스타필드, 센터필드, 동서울터미널 현대화사업 등 그룹 내 부동산 개발 사업을 도맡고 있다.

프리마 호텔 개발사업은 이미 인허가 절차를 마치고 '첫 삽'을 뜬 상태다. 작년 10월 서울시 건축심의를 통과한 데 이어 작년 12월 건축허가를 받았으며, 지난 4월 착공에 들어갔다. 시공은 신세계건설이 맡았고, 준공 목표 시점은 2030년이다.

청담 프리마호텔 개발사업 투시도 (자료=서울시)

이번에 만기 도래하는 대출은 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 발행으로 유동화되고 있다. ABSTB를 발행해서 조달한 자금으로 시행사 신세계청담피에프브이에 대출을 실행하고, 신세계청담피에프브이가 지급하는 대출원리금 등을 재원으로 ABSTB를 상환하는 구조다.

이 유동화거래의 주관회사는 KB증권이 맡고 있다. KB증권은 대출 만기 연장을 추진하고 있으며, 만기 연장 과정에서 특별한 변수는 없다고 보고 있다. 금리는 아직 확정되지 않았다. 만기 연장에 맞춰 추가 유동화증권이 발행된다. 새로 발행되는 유동화증권의 만기는 오는 9월로 설정될 예정이다.

이번 만기 연장은 오는 9월 예정된 본PF 전환을 앞둔 일정 조정 성격이 강하다. 본PF 규모는 최초 인출 전까지 조정이 가능한 만큼, 사업 주체는 시공사와 공사원가, 대주단 금리 등을 종합적으로 검토해 최종 규모를 확정할 계획이다.

GTX 삼성역·위례신사선·동부간선 등 호재 '다수'

이 사업장은 서울시에서 '역세권 활성화사업 대상지'로 선정된 데다, 서울시 디자인 공모에도 이름을 올린 만큼 청담동의 '랜드마크 건물'이 될 것으로 기대된다.

서울시는 지난 2024년 8월 제8차 역세권 활성화사업 지원자문단회의를 개최하고, 이 일대를 신규 사업대상지로 선정했다. 관광숙박시설을 용적률 50% 이상 도입해서 용적률 인센티브를 추가하는 계획을 담고 있다.

사업 대상지(면적 4730.6㎡)는 입지가 우수하고 개발 잠재력이 큰 곳으로 꼽힌다. 지하철 7호선 청담역에서 걸어서 약 10분 걸리며, 초고가 주거단지인 '더펜트하우스 청담'(PH129)에서는 걸어서 8분 걸리는 만큼 청담동 핵심 주거벨트와 맞닿아 있다.

특히 도산대로를 중심으로 주변에 삼성역 복합환승센터 개발, 위례신사선, 동부간선도로 지하화 등 대형 광역교통망 사업이 예정돼 있어 미래 가치가 높은 지역으로 평가받는다.

서울 강남구 청담동 52-3번지 일대 프리마호텔 부지 위치도 (자료=서울시)

위례신사선은 위례신도시부터 지하철 3호선 신사역을 잇는 14.8㎞ 경전철이다. 위례신사선 도시철도 사업의 신속 예비 타당성 조사(예타)는 지난 3월 10일 기획예산처 재정사업평가위원회 심의를 최종 통과했다.

서울시는 예타를 통과한 당일 기본계획 수립용역 공고를 통해 사업을 본격적으로 추진하고 있다. 특히 위례신사선에 '청담사거리역'을 신설할지 여부가 논의 중이다.

또한 프리마 호텔 개발사업지는 지난 2023년 8월 서울시 '도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업' 대상지 공모에도 선정됐다. 희림종합건축사사무소, 오디에이(ODA)가 협업해서 만든 외관설계도가 채택된 것.

서울시 디자인 공모에 선정되면 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다. 예컨대 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

특히 호텔 로비층에는 문화예술정보 플랫폼과 아트 팝업스토어가 공공기여 시설로 조성된다. 지역 예술인과 신진 작가, 청년 창업자들이 교류할 수 있는 복합문화 공간도 함께 들어선다.