집을 더 지을 게 아니라, 도시를 다시 만들어야 한다[손바닥부동산]

외곽 택지 공급 넘어 기존 도심 고밀화 필요역세권·노후 상업지역에 주거·업무 복합개발용도지역 유연화로 직주근접 생활권 조성 등록 2026-08-22 오전 5:00:04 수정 2026-08-22 오전 5:00:04 가 가 [송승현 도시와경제 대표] 지금 부동산 시장에서 가장 심각하게 왜곡된 통념 중 하나는 주택 가격 불안의 원인이 단순히 서울에 집을 지을 땅이 없기 때문이라는 것이다. 수도권 외곽의 개발제한구역을 풀고 국공유지와 유휴부지를 찾아 신규 택지를 늘리면 주택난이 해결될 것이라는 접근이다. 그러나 시장이 원하는 것은 단순히 숫자로 늘어난 주택이 아니다. 양질의 일자리와 교통, 교육, 상업·문화시설이 결합한 공간이다. 결국 문제는 땅의 절대량보다 어디에, 어떤 형태로 주택을 공급하느냐에 있다. 서울 용산구 서계동의 빌라 등 주거지역의 모습. (사진=이데일리 노진환 기자)우리의 도시계획은 산업화 시대의 유산에서 여전히 크게 벗어나지 못하고 있다. 주거·상업·공업 기능을 평면적으로 구분하는 용도지역제는 당시에는 효율적인 도시 관리 수단이었다. 급격한 인구 증가와 산업화 과정에서 주거와 공장을 분리하고 환경오염을 통제할 필요가 있었기 때문이다. 하지만 산업구조와 생활 방식이 바뀐 지금도 이 같은 공간 구분이 지나치게 경직돼 있다. (그래픽=도시와경제)도시지역 용도지역 현황을 보면 주거지역은 53.84%, 녹지지역은 38.60%로 전체의 90% 이상을 차지한다. 반면 상업지역은 4.26%, 공업지역은 3.29%에 그친다. 문제는 단순한 면적 비중이 아니다. 주거지역 내부에서도 중저밀도 규제에 묶인 일반주거 1·2종이 절반 이상을 차지한다. 일자리와 경제활동이 특정 지역에 집중된 상황에서 주거와 업무 기능을 지나치게 분리해 놓았다는 데 있다. 이 구조에서는 외곽에 주택을 아무리 많이 공급해도 직주근접이라는 시장의 핵심 수요를 맞추기 어렵다. 낮에는 일터만 붐비고 밤에는 도심이 공동화되며, 외곽 주거지는 주간에 활력을 잃는 시간대별 단절이 고착화됐다. 오전에 외곽 주거지에서 도심 업무지구로 통근 인구가 이동하고, 저녁이면 반대 방향으로 되돌아오는 구조다. 그 결과 교통 혼잡과 통근시간 증가, 대중교통 인프라 확충 비용이 반복적으로 발생한다. 주택을 공급했지만 생활권을 공급하지 못한 셈이다. 외곽 택지 개발이 가진 또 다른 문제는 시간이다. 택지를 지정한다고 바로 집이 생기는 것이 아니다. 토지 보상과 인허가, 기반시...