“집값 떴을때 서두르자”…리모델링 잰걸음

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“집값 떴을때 서두르자”…리모델링 잰걸음

업데이트 : 2026.04.22 16:25 닫기

남산타운, 임대 제외 리모델링 인가 획득
목동 한신청구도 구청에 조합설립 접수
일반분양 물량 추가 확보 어렵지만
가격 방어 차원에서 리모델링 선택

서울의 주요 아파트 단지들이 리모델링 추진에 속도를 내고 있다. 아파트 가격이 오르며 사업성이 확보되자 집값 방어 차원에서 리모델링을 선택한 단지들이 사업에 박차를 가하고 있다.

22일 정비업계에 따르면 중구청은 지난 21일자로 신당동 844 일대 남산타운아파트 리모델링 주택조합설립 인가를 냈다.

남산타운은 지하철 6호선 버티고개역과 3·6호선 환승역 약수역 역세권에 위치한 5150가구 규모의 대단지 아파트다. 2002년 준공된 뒤 지난 2018년 ‘서울형 리모델링 시범단지’로 지정됐지만 5150가구 중 2034가구가 서울시 소유 임대주택이라 사업이 진도를 나가지 못하고 있었다. 리모델링 조합을 설립하려면 전체 소유자 3분의 2 이상의 동의가 필요한데, 민원으로 인해 서울시가 리모델링 사업에 동의하기 어려웠기 때문이다.

이 문제는 올해 초 남산타운 조합과 중구청, 서울시가 협의를 통해 임대단지를 조합 설립 대상에서 제외하고 서울시 임대주택 대지 비율의 변동은 없게 하는 ‘조건부 조합설립 방안’을 찾으면서 극적으로 해결됐다. 남산타운의 기존 분양단지 3116가구는 리모델링을 통해 3583가구로 탈바꿈할 예정이다.

한편 양천구 목동 한신청구아파트 리모델링 추진위원회도 지난 18일 조합설립총회를 개최하고 동의율 70.6%를 확보하며 양천구청에 조합설립인가를 접수했다. 1997년 준공된 한신청구는 총 1512가구 규모의 대단지로 지하철 9호선 신목동역 바로 앞이다. 안양천도 가까워 자연 환경도 우수한 편이다. 현재 한신청구 리모델링은 226가구를 더해 1738가구의 단지를 지을 계획이다.

목동에서는 한신청구 이외에도 신시가지 1~14단지에 속하지 않은 아파트 단지들이 리모델링을 사업을 추진하고 있다. 목동우성, 목동2차우성 등이다. 목동우성은 기존 332가구의 단지를 361가구로 새롭게 지을 계획이고, 우성2차는 기존 1140가구에서 1300가구 규모로 탈바꿈한다. 목동 신시가지 1~14단지 이외의 아파트 단지들은 재건축을 선택하면 인접한 1~14단지 사업이 먼저 완료된 뒤에야 순서가 돌아올 것이라는 인식에 리모델링으로 가닥을 잡는 경우가 많은 것으로 알려진다.

강남권에서도 잠원동아 아파트가 최근 991가구의 기존 단지를 1073가구로 리모델링하는 사업에 대한 서울시 환경영향평가 공람에 들어간 바 있다.

리모델링은 재건축에 비해 일반분양 가구를 추가하기 어려워 사업성을 확보하는데 한계가 크다. 하지만 아파트 가격이 올라 사업을 진행할 수 있는 상황이 되자 리모델링을 추진하는 단지들이 속도를 내는 것으로 분석된다.

다만 현재 공사비가 천정부지로 오르고 있는 상황에서 리모델링으로 인한 분담금이 조합원들에게 큰 부담이 될 수 있다.

송파구 가락쌍용1차는 2064가구에서 2348가구로 짓는 리모델링 사업을 추진 중이다. 가락쌍용1차 조합은 지난 7월 기준 기존 전용 59㎡ 주택을 74㎡로 짓는 경우 약 3억1300만원, 전용 84㎡를 104㎡로 리모델링할 경우 약 4억300만원의 분담금이 발생한다고 안내하고 있다. 최근 중동발 공사자재 수급 문제를 고려하면 올해 분담금이 크게 증가할 수 있을 것으로 분석된다.

박일규 법무법인 조운 대표변호사는 “리모델링은 빠른 사업 진행 속도가 장점이지만 일반분양 물량을 충분히 확보하기 어렵다는 한계가 있다”며 “그럼에도 리모델링을 추진하는 단지들이 많은 것은 구축 아파트가 슬럼화 되는 것을 막는 가격 방어 차원의 선택으로 볼 수 있다”라고 말했다.

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서울의 주요 아파트 단지들이 리모델링을 본격적으로 추진하며 사업 속도를 내고 있다.

특히 남산타운아파트와 한신청구아파트는 리모델링 조합 설립을 통해 사업의 진전을 이루고 있으며, 다른 단지들도 리모델링을 선택하고 있는 상황이다.

그러나 rising construction costs pose a significant burden on members, raising concerns about the financial implications of these projects.

AI 해설 기사
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서울 주요 아파트 단지, 집값 상승세 타면서 '가격 방어' 위한 리모델링 속도낸다

Key Points

서울 중구 남산타운 아파트가 임대주택을 제외하는 조건으로 리모델링 주택조합 설립 인가를 획득하며 사업에 속도를 내고 있어요. 🏘️✨
양천구 목동 한신청구아파트를 포함한 여러 단지에서도 리모델링 조합 설립 추진이 활발하며, 이는 재건축보다 빠른 사업 진행과 가격 방어 효과를 기대하기 때문이에요. 🏃‍♀️💨
리모델링은 일반분양 물량 확보에 한계가 있지만, 아파트 가격이 오르면서 사업성이 확보되자 구축 아파트의 슬럼화를 막고 자산 가치를 지키려는 움직임이 강해지고 있어요. 📈💪
다만, 천정부지로 치솟는 공사비로 인해 조합원들의 분담금 부담이 커질 수 있다는 점은 앞으로 리모델링 사업 진행의 주요 변수가 될 것으로 보여요. 💰😥

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

최근 서울 주요 아파트 단지들이 리모델링 사업에 속도를 내고 있어요. 🏢 집값이 오르면서 사업성을 확보하게 되자, 가격 방어 차원에서 리모델링을 선택하는 단지들이 늘고 있는 추세랍니다. 📈

대표적으로 중구 남산타운 아파트 단지는 지난 4월 21일, 임대주택 단지를 제외한 리모델링 주택조합 설립 인가를 중구청으로부터 받았어요. 🏡 남산타운은 5,150가구 규모의 대단지로, 2002년 준공 후 2018년 '서울형 리모델링 시범단지'로 지정되었지만, 서울시 소유 임대주택 2,034가구 때문에 사업 추진에 어려움을 겪었었죠. 😥 하지만 올해 초, 임대단지를 조합 설립 대상에서 제외하되 리모델링 공사 시 외관은 함께 정비하는 조건부 방안을 마련하면서 사업이 급물살을 타게 되었답니다. 이를 통해 기존 3,116가구는 리모델링 후 3,583가구로 늘어날 예정이에요. ✨

또한, 양천구 목동 한신청구아파트 리모델링 추진위원회도 4월 18일 조합설립총회를 열어 70.6%의 동의율을 확보하고 양천구청에 조합설립인가를 접수했어요. 🚀 1997년 준공된 이 단지는 1,512가구 규모이며, 리모델링 후 226가구가 늘어난 1,738가구로 탈바꿈할 계획입니다. 🏗️ 목동 지역에서는 한신청구 외에도 목동우성, 목동2차우성 등 여러 단지들이 리모델링을 추진하며 재건축보다는 리모델링을 선택하는 경향을 보이고 있어요. 이는 인근 신시가지 단지들의 재건축 사업이 먼저 진행된 후 순서가 돌아올 것이라는 인식 때문으로 분석돼요. 🤔

강남권에서도 잠원동아파트가 991가구에서 1,073가구로 리모델링하는 사업에 대한 서울시 환경영향평가 공람에 들어가는 등 리모델링 사업이 활발히 진행되고 있습니다. 🌟 비록 재건축에 비해 일반분양 가구 추가 확보가 어려워 사업성 확보에 한계가 있지만, 아파트 가격 상승으로 사업 추진이 가능해지면서 리모델링을 선택하는 단지들이 늘어나는 분위기예요. 다만, 치솟는 공사비로 인해 조합원들의 분담금이 부담될 수 있다는 점은 앞으로 해결해야 할 과제로 남아있답니다. 💰

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

서울의 주요 아파트 단지들이 최근 리모델링 사업을 적극적으로 추진하며 속도를 내고 있어요. 📈 특히 남산타운과 목동 한신청구 아파트 단지에서 이러한 움직임이 두드러지는데요. 아파트 가격이 상승하면서 사업성이 확보되었고, 이를 통해 집값을 안정적으로 유지하려는 '가격 방어' 차원에서 리모델링을 선택하는 단지들이 늘어나고 있는 것이죠. 🏘️

과거에는 재건축을 통해 일반분양 물량을 추가 확보하여 사업성을 높이는 것이 일반적이었어요. 하지만 최근에는 재건축 사업의 복잡성과 긴 사업 기간, 그리고 사업성이 떨어지는 중층 이상 아파트의 등장 등으로 인해 재건축이 어려워진 단지들이 많아졌답니다. 😮 이와 반대로 리모델링은 재건축보다 절차가 간소하고 공사 기간도 짧아 사업 추진이 비교적 용이하다는 장점이 있어요. 특히 낡은 아파트가 슬럼화되는 것을 막고 주거 환경을 개선하며 자산 가치를 유지하려는 수요가 맞물려 리모델링이 대안으로 떠오르고 있습니다. 🏡✨

하지만 리모델링 역시 만능은 아니에요. 공사비가 천정부지로 오르고 있는 상황에서 조합원들의 분담금이 커질 수 있다는 점은 큰 부담으로 작용하고 있어요. 💰 또한, 일반분양 물량 추가 확보에 한계가 있어 사업성을 극대화하기 어렵다는 점도 고려해야 할 부분입니다. 그럼에도 불구하고, 아파트 가격 상승이라는 시장 환경 변화와 함께 재건축의 대안으로서 리모델링이 주목받으며 서울 도심의 오래된 아파트 단지들이 변화를 모색하고 있답니다. 🔑

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) ⏳

2025년 12월 26일

2025년 12월 26일, 오래된 아파트의 재건축 기대심리 하락과 감가상각 가능성에 대한 분석 기사가 보도되었습니다. 아파트도 낡으면 가격이 떨어질 수 있음을 시사하며, 재건축 수익성 저하 시 조합원 부담 증가와 슬럼화 가능성을 지적했어요. 🏠낡은 아파트 구매 시 재건축 수익성과 감가상각을 따져볼 것을 조언했습니다.
2025년 12월 27일

2025년 12월 27일, 리모델링 시장의 잠재 성장 규모와 함께 재건축 대비 장점을 분석한 기사가 나왔습니다. 자원 절약, 전세난 완화, 비용 절감 등의 대안으로 리모델링이 부상했으며, 정부의 자금 지원 및 주민 동의율 완화 등 제도 개선 움직임도 조명했어요. 🏢 건설교통부는 리모델링 공사를 위한 주민 동의율을 80%로 낮출 계획이었으나, 현재 실제 상황과는 다를 수 있습니다.
2025년 12월 29일

2025년 12월 29일, 리모델링이 재건축보다 간소하고 빠른 절차, 적은 비용으로 낡은 아파트를 넓게 고칠 수 있는 대안으로 다시 주목받고 있다는 분석이 있었습니다. 🚀 정부는 증축 제한 폭을 없애고 전용면적의 30%까지 평수를 늘릴 수 있도록 규제를 완화했으며, 이를 통해 리모델링 활성화의 걸림돌이 해소될 것으로 기대했어요.
2026년 04월 21일

2026년 4월 21일, 서울 중구청은 신당동 남산타운아파트 리모델링 주택조합설립 인가를 내주었습니다. ✍️ 임대단지를 조합 설립 대상에서 제외하는 대신, 리모델링 공사 시 외관을 정비하는 조건부 방안을 통해 사업 진행의 극적인 돌파구를 마련했어요. 기존 3116가구는 리모델링 후 3583가구로 늘어날 예정입니다.
2026년 04월 22일

2026년 4월 22일, 양천구 목동 한신청구아파트 리모델링 추진위원회는 조합설립총회를 열고 동의율 70.6%를 확보하여 양천구청에 조합설립인가를 접수했습니다. 📈 기존 1512가구에서 226가구를 증축하여 총 1738가구 규모의 단지로 탈바꿈할 계획이며, 목동 지역의 다른 단지들도 리모델링을 적극 추진하고 있어요.

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

아파트 가격 상승기에 집값 방어를 위해 리모델링을 선택하는 사례가 늘어나고 있어요. 🏠 이는 곧 주거 환경 개선과 더불어 자산 가치 상승을 기대하는 개인들에게 긍정적인 신호로 작용할 수 있어요. 📈 하지만 최근 공사비가 천정부지로 치솟으면서 리모델링에 따른 분담금이 조합원들에게 큰 부담이 될 수 있다는 점은 유의해야 할 부분이에요. 😥 특히 전용면적 59㎡를 74㎡로 리모델링하는 경우 약 3억 1300만원, 전용면적 84㎡를 104㎡로 리모델링할 경우 약 4억 300만원의 분담금이 예상되는 사례도 있어, 신중한 검토가 필요해요. 💰

건설사들에게는 리모델링 시장 확대가 새로운 사업 기회가 될 수 있어요. 🏗️ 특히 재건축에 비해 상대적으로 간소한 절차와 짧은 공사 기간은 건설사들의 사업 효율성을 높일 수 있는 요인으로 작용할 수 있어요. 🚀 아파트 리모델링 시장 규모는 2000년 11조 1394억원에서 2005년 19조원을 넘어설 것으로 예상되었고, 2010년 이후에는 30조원대에 이를 것으로 전망되면서 건설사들의 수익 창출 기회가 확대될 것으로 보여요. 📈 그러나 공사비 상승으로 인한 원자재 수급 문제나 예상치 못한 공사 지연 등은 건설사들의 수익성에 부담으로 작용할 수 있다는 점도 고려해야 해요. 🤔

정부는 리모델링 활성화를 통해 주택 공급 확대와 노후 주택 문제 해결이라는 두 마리 토끼를 잡으려는 움직임을 보이고 있어요. 🏡 재건축 규제 완화가 더딘 상황에서 리모델링은 기존 건축물을 활용하여 주거 환경을 개선하고 주택 가치를 높일 수 있는 매력적인 대안으로 부상하고 있어요. 💡 그러나 최근 공사비 급등으로 인한 분담금 증가는 시장 안정성에 대한 우려를 낳을 수 있으며, 이는 주택 시장 전체에 불안 요인으로 작용할 수 있어요. 😟 정부는 이러한 시장 상황을 면밀히 주시하며 안정적인 주택 시장을 유지하기 위한 정책적 노력을 기울여야 할 것으로 보여요. ⚖️

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

최근 서울의 주요 아파트 단지들이 리모델링 사업에 속도를 내는 것은, 단순히 오래된 건물을 고치는 것을 넘어 도시 주거 환경의 재편과 관련된 중요한 변화를 보여주고 있어요. 🏘️ 아파트 가격 상승이라는 시장 상황이 사업성을 확보하게 해주면서, 재건축보다는 리모델링이 더 현실적인 대안으로 떠오르고 있다는 점이 주목할 만합니다. 📈

이는 과거 재건축을 통한 대규모 신축과 용적률 상향으로 인한 공급 확대에 초점을 맞췄던 방식에서, 기존 건물의 수명을 연장하고 주거 환경을 개선하는 쪽으로 무게추가 옮겨가고 있음을 시사해요. 🏗️ 특히, 일반분양 물량을 추가로 확보하기 어려운 상황에서도 가격 방어를 위해 리모델링을 선택하는 단지들이 늘어나는 것은, 주택 시장의 공급 여건 변화와 함께 거주자들의 자산 가치 유지에 대한 높은 관심이 반영된 결과로 볼 수 있습니다. 💰

하지만 공사비 상승으로 인한 조합원들의 분담금 부담 증가라는 현실적인 과제도 안고 있어요. 😥 따라서 리모델링 사업의 성공 여부는 단순히 사업 추진 동의율을 넘어, 조합원들의 경제적 부담을 얼마나 현실적으로 관리하고 투명하게 사업을 진행하느냐에 달려있다고 할 수 있습니다. 🤝

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재 추세대로 아파트 가격 상승세가 이어지면, 리모델링 사업은 더욱 활기를 띨 것으로 보여요. 🏠 기존 아파트의 노후화 문제를 해결하고 주거 환경을 개선하려는 수요와 함께, 집값 하락을 막고 가치를 유지하려는 '가격 방어' 목적의 리모델링도 꾸준히 늘어날 가능성이 높아요. 📈 특히 재건축 규제가 여전한 상황에서 리모델링은 상대적으로 빠른 사업 진행과 적은 사업비 부담으로 매력적인 대안이 될 수 있어요. 👍
서울 남산타운과 목동 한신청구 단지의 성공적인 리모델링 추진 사례처럼, 앞으로도 유사한 조건의 단지들에서 리모델링 조합 설립 움직임이 이어질 수 있어요. 🔑 이를 통해 노후 아파트 단지의 슬럼화를 막고 도시 미관을 개선하는 데에도 기여할 것으로 예상돼요. ✨
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 금리 안정화와 함께 부동산 시장 전반의 상승세가 더욱 가팔라진다면, 리모델링 사업 추진에 더욱 탄력이 붙을 수 있어요. 🚀 특히 리모델링을 통해 단순히 노후된 건물을 개선하는 것을 넘어, 최신 주거 트렌드를 반영한 설계 변경이나 고급 마감재 사용 등으로 아파트 가치를 크게 올릴 수 있다는 인식이 확산될 수 있어요. 💎
이에 따라 리모델링 사업에 대한 투자 수요도 증가할 수 있으며, 건설사들의 리모델링 기술력 경쟁도 더욱 치열해질 수 있어요. 🏗️ 또한, 정부 정책이 리모델링 활성화에 더욱 적극적인 방향으로 변화한다면, 관련 법규 완화나 금융 지원 확대 등을 통해 사업 추진이 더욱 용이해지고, 더 많은 단지들이 리모델링을 새로운 주거 혁신 방안으로 고려하게 될 수 있어요. 💰
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

하지만 공사비 상승이 지속되거나 예상보다 큰 폭으로 증가할 경우, 리모델링 사업 추진에 제동이 걸릴 수 있어요. ⚠️ 조합원들의 추가 분담금 부담이 커지면서 사업 추진 동력이 약화될 가능성이 있어요. 😥 특히 최근의 중동발 공사 자재 수급 문제와 같은 대외적인 요인들이 공사비에 미치는 영향이 커진다면, 조합원들의 반발이나 사업 계획 재검토로 이어질 수 있어요. ⚖️
또한, 리모델링 과정에서 발생하는 법적 분쟁이나 입주민 간의 갈등이 심화될 경우, 사업 진행이 지연되거나 무산될 수도 있어요. 🗣️ 예를 들어, 공용 면적에 대한 해석이나 분담금 산정을 둘러싼 이견이 커진다면, 사업의 안정적인 진행을 어렵게 만들 수 있어요. 📉 따라서 이러한 리스크 요인들이 현실화된다면, 리모델링 사업의 확산세는 둔화될 수 있을 것으로 보여요. 😟

[주요 용어 해설 (Glossary)]

리모델링

리모델링은 낡고 오래된 건물이나 아파트를 현대적인 감각에 맞게 고쳐서 수명을 연장하고 기능을 향상시키는 건축 기법이에요. 단순히 내부를 수리하는 것을 넘어, 증축, 개축, 대수선 등을 통해 건물의 노후화를 억제하거나 주거 환경을 개선하는 것을 의미합니다. 재건축에 비해 절차가 간소하고 기간이 짧다는 장점이 있어, 오래된 아파트 단지에서 새로운 주거 공간을 마련하는 대안으로 주목받고 있어요. 🏠✨
조합설립인가

조합설립인가는 특정 사업을 함께 추진하기 위해 여러 사람이 모여 만든 '조합'이 법적으로 인정받는 절차를 말해요. 예를 들어 아파트 리모델링이나 재건축 사업에서는 소유주들이 조합을 결성하여 사업을 추진하는데, 이때 조합이 사업을 진행할 수 있는 법적 지위를 얻게 되는 것이죠. 조합설립인가를 받아야 정식으로 사업 계획을 수립하고 시공사를 선정하는 등의 후속 절차를 진행할 수 있답니다. 📝✅
일반분양

일반분양은 재건축이나 리모델링 사업을 통해 새로 지어지거나 개선된 주택 중에서 조합원이나 사업 참여자가 아닌, 일반 대중에게 판매하는 것을 의미해요. 재건축 사업에서는 기존 건축물을 철거하고 새 아파트를 지을 때, 조합원들에게 돌아가고 남는 물량을 일반에 분양하여 사업 비용을 충당하는 경우가 많죠. 리모델링 사업에서도 추가되는 가구수를 일반에 분양하여 사업성을 높이기도 하지만, 재건축에 비해 일반분양 물량을 확보하기는 어려운 편이에요. 🏡💰
분담금

분담금은 재건축이나 리모델링 사업에 참여하는 조합원들이 추가로 부담해야 하는 비용을 말해요. 사업을 진행하면서 발생하는 여러 비용, 예를 들어 공사비, 이주비, 각종 부대 비용 등을 충당하기 위해 조합원 각자가 나누어 내는 금액이죠. 특히 리모델링의 경우, 늘어나는 면적이나 업그레이드되는 시설에 대한 비용이 분담금으로 책정되며, 이 금액이 조합원들에게는 큰 부담이 될 수 있어요. 💸😟