“종부세, 주택수 아닌 가액으로 개편해 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 막아야”

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구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 16일 서울 중구 은행연합회에서 열린 시장상황 점검회의를 주재하고 있다. 2026.7.16 재정경제부 제공

종합부동산세 부과 기준을 주택 가액으로 부과해 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상을 해소해야 한다는 전문가 제언이 나왔다. 비싼 주택을 오래 보유할수록 감면을 많이 해 주는 각종 공제도 거주 중심으로 바꿔야 한다는 주장도 제기됐다.

16일 재정경제부는 서울 중구 은행회관에서 구윤철 부총리 겸 재경부 장관이 참석한 가운데 ‘부동산 세제 국민 의견 경청 토론회’를 개최했다. 토론에 참여한 전문가들은 종부세 과세 기준을 주택 수에서 가액으로 바꿔 초고가 1주택자의 보유세를 높이는 것에 동의했다. 오종현 한국조세재정연구원 본부장은 “주택 가액을 기준으로 과세하는 것이 형평성에 더 맞고 초고가 1주택 문제도 해결할 수 있다”고 말했다.

다만 이달 발표될 세제 개편안에 담길 것으로 예상되는 보유세 강화 방안에 대해 속도 조절이 필요하다는 지적이 나왔다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “단기적으로 보유세가 급격히 강화되면 매물 잠김, 거래량 감소 등의 부작용이 발생할 수밖에 없다”며 “이번 세제 개편에서 보유세는 제한적인 인상을 고려해야 한다”고 했다.

보유 기간에 따라 감면 혜택을 제공하는 종부세 1세대 1주택 세액공제와 양도소득세 장기보유특별공제는 실거주 중심으로 손봐야 한다는 데 공감대가 형성됐다. 심충진 건국대 경영학과 교수는 “보유는 투기를 조장할 수 있기 때문에 종부세액 공제 기준을 실거주로 대체해야 한다”며 “5년 이상 거주 시 10% 공제하고, 이후 5년마다 공제율을 10%포인트씩 더해 20년 이상 살면 최대 40%를 공제하는 식”이라고 설명했다. 양도세 장특공제에 대해서도 “보유 기간 공제 혜택을 폐지하고 실거주 중심의 ‘장기거주특별공제’를 도입해야 한다”는 목소리가 나왔다.

보유세 강화가 현실화되면 어떻게 양도세를 운영해야 하는지도 논의됐다. 이광수 광수네복덕방 대표는 “실거주 1주택자에 대해서는 양도세 감면을 대폭 늘려주되 비거주 1주택자는 줄여야 한다”며 “2, 3년의 유예 기간을 둔다면 매물이 늘어나 시장 안정 효과를 낼 것”이라고 말했다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 보유세를 올리는 대신 주택을 팔 때 양도세를 감면해주는 등 보유세와 양도세를 연동하는 방안을 제안했다.

부동산 관련 정부 토론회는 공급, 금융에 이어 세제까지 사흘간 릴레이로 진행됐다. 이재명 대통령은 각 토론회에서 나온 의견을 바탕으로 23일 ‘부동산 국민 대토론회’를 주재할 예정이다.

김수연 기자 syeon@donga.com