조합 울린 '현황도로 비용' 환수 길 열리나

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조합 울린 '현황도로 비용' 환수 길 열리나

입력 : 2026.06.14 17:51

정비업계 대규모 소송전 예고
공공시설 기부채납한 조합
현황도로 무상 양도 요구
헌법재판소에 재판소원 제기
"대법원 판결 취소해달라"
자양1구역 등 전국 43개 지역
헌재 결정따라 사업비 영향

정비사업 조합들이 수백억 원을 내고 지방자치단체 등에서 사들이던 '현황도로'를 둘러싼 논란이 헌법재판소의 최종 판단을 받게 됐다. 조합이 '유상 매입'하는 게 맞다는 대법원 판결을 취소해 달라는 '재판소원'이 헌재의 사전심사를 통과하면서다. 변호사 업계에서는 "전국의 정비사업 조합과 지자체 간의 법적 공방이 새로운 국면을 맞이했다"고 평가하고 있다.

14일 법조·부동산 업계에 따르면 최근 헌재는 서울 영등포구 대림3구역(e편한세상영등포아델포레) 재개발 조합이 제기한 재판취소 사건(2026헌마1049)을 전원재판부에 회부하고 본격적인 심리에 착수했다. 이번 사건의 핵심 쟁점은 재개발구역 내에 존재하는 이른바 현황도로의 유상양도 적법성 여부다. 현황도로는 관계 법령에 따라 설치된 도로는 아니지만 주민들이 사실상 도로로 사용해 온 땅으로 지자체 소유인 경우가 많다.

그동안 재개발 조합들은 새 아파트를 지으면서 대체도로와 공원을 새로 만든 뒤 지자체에 무상으로 기부채납해왔다. 소송을 제기한 조합들은 2015년 개정된 '도시 및 주거환경정비법' 취지에 비춰볼 때 기존 구역 내에 있던 현황도로는 지자체로부터 무상으로 넘겨받아야 형평성이 맞다는 입장이었다. 하지만 지자체들은 2018년 추가로 개정된 법률이 시행되기 전까지는 조합 측에서 수십억~수백억 원에 이르는 현황도로 토지 매입 대금을 받아왔다. 2015년 개정법은 공공사업자에게만 적용된다고 해석해 민간 조합에서는 현황도로 매매대금을 계속 받은 것이다.

예를 들어 대림3구역은 기존의 용도가 폐지되는 국가 또는 지자체 소유의 정비기반시설 2억8500만원어치를 무상으로 받고, 320억원 비용을 들여 정비기반시설을 새롭게 설치해 지자체에 무상귀속(기부채납)시켰다. 대림3구역이 사용한 비용 320억원 중 94억원은 서울시에 43억원, 영등포구에 51억원을 지불하고 기존 현황도로 용지를 사들인 토지 매입 비용이다. 재판에서 조합이 이긴다면 되돌려받을 수 있는 비용이 100억원에 육박하는 것이다.

고등법원과 대법원의 판단은 법률에 적시된 용어와 숨겨진 맥락을 어떻게 해석하느냐에 따라 갈렸다. 조합을 대리한 법무법인 측은 고법 변론에서 2015년 법 개정 당시 국토교통위원장 등 국회 관계자들의 진술을 제시했다. 사업자의 사업성을 높여주기 위한 당시 입법 취지를 고려하면 조합 측에 유리하게 법을 해석하는 것이 맞다는 것이다. 고법 재판부는 해당 주장을 받아들였다.

반면 대법원은 법률에 적시된 '문언'에 충실할 경우 민간 사업자에게는 당시 개정법률이 해당되지 않는다고 판단했다. 지난해 10월 대법원 판결이 나오면서 대림3구역을 비롯해 전국의 수많은 조합은 줄줄이 패소하거나 소를 취하해야 했다. 이러던 중 올해 3월 재판소원 제도가 시행되자 마침 2월에 최종 고법 판결을 받은 대림3구역 조합은 "대법원이 실정법 근거 없이 자구에만 얽매여 입법 취지를 몰각시켰고, 조합원들의 재산권과 평등권을 침해했다"며 헌재의 문을 두드렸다.

헌재가 이 사건을 정식 심판대에 올리면서 전국의 수많은 재개발 조합에 이목이 쏠리고 있다. 연원을 찾아가자면 대법원이 2010년 판례 등을 통해 무상귀속 대상에서 현황도로는 제외하는 것으로 도시정비법을 해석해 판결한 것까지도 헌재의 검토 대상이 될 수 있다는 분석이 나온다.

같은 쟁점으로 사건이 진행 중이거나 대법원 판결에 따라 조합이 권리 주장을 포기한 사건은 전국에 43건에 달한다. 이 중 매매대금 규모가 200억원대에 이르는 서울 광진구 자양1구역(롯데캐슬리버파크시그니처)을 비롯해 10여 곳의 조합 소송은 아직 종결되지 않아 헌재의 처분에 따라 영향을 받을 예정이다.

[이승윤 기자]

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정비사업 조합들이 지방자치단체에서 사들이는 '현황도로'의 유상 매입 문제에 대해 헌법재판소가 최종 판단을 내리게 됐다.

서울 영등포구 대림3구역 재개발 조합이 재판소원을 제기하며 법적 공방이 새로운 국면으로 접어들었고, 이 사건의 쟁점은 현황도로의 유상양도 적법성이다.

이번 심판은 전국 43건의 유사 사건에 영향을 미칠 수 있어, 조합과 지자체 간의 갈등이 더욱 심화될 것으로 보인다.

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정비사업 '현황도로' 헌재 간다… 조합, 대법원 판결 뒤집기 나서며 사업비 논란 재점화

Key Points

정비사업 조합들이 지방자치단체로부터 '현황도로'를 유상으로 매입하는 것이 타당하다는 대법원 판결을 취소해 달라는 재판소원을 헌법재판소에 제기하며 법적 공방이 새로운 국면으로 접어들었어요.
서울 영등포구 대림3구역 재개발 조합이 헌재에 재판소원을 제기했으며, 이는 2015년 개정된 '도시 및 주거환경정비법'의 입법 취지에 비춰볼 때 기존 현황도로는 무상으로 넘겨받아야 한다는 조합 측 주장이 법리적으로 인정받을 수 있을지에 대한 관심이 집중되고 있어요. 💸
대법원은 법률 문언에 충실하여 민간 사업자에게는 2015년 개정법이 적용되지 않는다고 판단했지만, 조합 측은 대법원 판결이 입법 취지를 몰각시키고 조합원들의 재산권과 평등권을 침해했다고 주장하며 헌재 심리를 요청했어요. ⚖️
현재 전국적으로 43개 재개발 조합이 유사한 쟁점으로 소송 중이거나 대법원 판결에 따라 권리 주장을 포기한 상태이며, 헌법재판소의 결정에 따라 이들 사업의 사업비에 상당한 영향이 있을 것으로 전망돼요. 🏘️📈

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

재개발 사업을 진행하는 조합들이 지자체로부터 '현황도로'를 비싸게 매입하는 문제로 헌법재판소의 판단을 받게 되었어요. 😮 현황도로는 법적으로 정해진 도로는 아니지만, 주민들이 오랫동안 도로로 사용해 온 땅을 말하는데, 보통 지자체 소유인 경우가 많죠. ✨

그동안 많은 재개발 조합들은 새로운 아파트 단지를 만들면서 대체 도로와 공원을 건설하고 이를 지자체에 기부채납하는 방식으로 사업을 진행해 왔어요. 🏡 그런데 조합 측은 2015년에 개정된 '도시 및 주거환경정비법'의 취지에 따라, 이미 구역 내에 있는 현황도로는 지자체로부터 무상으로 넘겨받는 것이 맞다고 주장하고 있어요. ⚖️ 하지만 지자체들은 2018년 법 개정 이전까지는 조합에게 수십억에서 수백억 원에 달하는 현황도로 매입 대금을 받아왔답니다. 💸

이 문제가 헌법재판소로 가게 된 이유는, 서울 영등포구 대림3구역 재개발 조합이 '유상 매입'이 맞다는 대법원 판결을 취소해달라는 '재판소원'을 제기했기 때문이에요. 🙅‍♀️ 조합은 대법원이 법의 문언에만 집중하여 입법 취지를 제대로 살리지 못했고, 이로 인해 조합원들의 재산권과 평등권을 침해했다고 주장하고 있답니다. 😥

이 헌법재판소의 결정에 따라 전국 43개 지역의 정비사업 조합들이 큰 영향을 받을 것으로 예상돼요. 🚀 특히 서울 광진구 자양1구역처럼 200억 원대에 달하는 현황도로 매입 대금 관련 소송을 진행 중인 곳들은 헌재의 판단을 기다리고 있답니다. 🤞

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

이번 뉴스는 정비사업 조합들이 재개발 구역 내 '현황도로'를 유상으로 매입하는 것이 합당한지에 대한 법적 논란이 헌법재판소의 판단을 받게 되었다는 점을 다루고 있어요. 🏠 현황도로는 법적으로 명확히 개설된 도로는 아니지만, 주민들이 오랫동안 사용해 온 땅으로 지방자치단체 소유인 경우가 많답니다. 정비사업 조합들은 재개발 시 대체도로나 공원을 새로 만들어 지자체에 무상으로 기부채납하는 대신, 기존에 사용하던 현황도로는 무상으로 넘겨받아야 형평성에 맞다고 주장하고 있어요. ⚖️ 하지만 지자체들은 관련 법 개정 이전까지는 조합들이 수십억에서 수백억 원에 달하는 현황도로 매입 대금을 지불해왔다고 주장하며, 이는 법의 '문언'에 충실한 해석이라는 입장이에요. 🧐 2015년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 공공사업자에게는 현황도로 무상 귀속 규정이 적용되었지만, 민간 조합에는 해당되지 않는다는 법원 판결들이 나오면서 갈등이 심화되었죠. 💔 대법원의 판결은 법률에 명시된 내용에 따른 해석이었지만, 조합 측에서는 입법 취지를 무시하고 재산권과 평등권을 침해한다고 주장하며 헌법재판소에 재판소원을 제기했습니다. ✊ 헌법재판소의 이번 결정은 전국 43개 지역의 정비사업 조합과 지자체 간의 수백억 원대 법적 공방에 중요한 영향을 미칠 것으로 보여요. 🏢

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) ⏳

2010년

대법원이 도시정비법 해석을 통해 현황도로를 무상 귀속 대상에서 제외하는 판례를 내놓았어요. ⚖️ 이는 재개발 구역 내 현황도로의 소유권을 두고 벌어질 논쟁의 씨앗이 되었답니다. 🛣️
2014-10-06

2014년 10월 6일, 기부채납 토지의 분양가 산정 기준이 지자체별로 달라 혼란을 겪고 있다는 내용의 기사가 있었어요. 🏢 또한, 공장 건설 시 주변 도로 개설 등 공공시설 기부채납 요구가 기업의 원가 상승 요인이 된다는 지적도 있었죠. 🏭
2014-10-06

2014년 10월 6일, 건축허가 시 도로 개설을 조건으로 부동산을 기부채납했으나, 이후 해당 도로가 개설되지 않아 소유권을 되찾은 사례가 보도되었어요. ⚖️ 법원은 기부채납 요구의 무효 및 증여 계약 취소를 인정했어요. 🏠
2014-10-06

2014년 10월 6일, 토지를 분할하여 도로를 신설하고 이를 국가나 지자체에 무상 제공한 경우, 해당 도로의 취득 가액을 필요경비로 인정받아 양도소득세 계산 시 공제받을 수 있다는 내용이 안내되었어요. 💰
2015년

도시 및 주거환경정비법이 개정되었어요. 📜 조합들은 이 개정 법률의 취지에 따라 기존 구역 내 현황도로를 지자체로부터 무상으로 넘겨받아야 한다고 주장하기 시작했답니다. 🤝
2018년

2015년 개정 법률이 시행되기 전까지, 지자체들은 재개발 조합으로부터 수십억에서 수백억 원에 달하는 현황도로 토지 매입 대금을 계속 받아왔어요. 💸 이는 2015년 개정법이 공공사업자에게만 적용된다는 해석 때문이었죠. 🧐
2025-12-27

2025년 12월 27일, 건축허가 시 무상 귀속 조건으로 기부채납한 부동산이 도시계획시설에서 제외되어 사용되지 않게 된 경우, 소유권을 되찾을 수 있다는 법률 상담 내용이 보도되었어요. ⚖️
2026년 2월

서울 영등포구 대림3구역 재개발 조합은 최종 고등법원 판결을 받았답니다. 🏛️ 이 판결을 바탕으로 조합은 대법원이 실정법 근거 없이 입법 취지를 무시하고 재산권을 침해했다며 헌법재판소에 재판소원을 제기했어요. ✍️
2026년 3월

재판소원 제도가 시행되면서, 대림3구역 조합은 헌법재판소에 헌법소원을 제기했답니다. 📄 이는 수많은 재개발 조합과 지자체 간의 법적 공방에 새로운 국면을 열었어요. ⚖️
2026년 6월 14일 (기준 시점)

헌법재판소가 서울 영등포구 대림3구역 재개발 조합이 제기한 재판취소 사건을 전원재판부에 회부하며 본격적인 심리에 착수했어요. 🧑‍⚖️ 이 사건의 핵심은 현황도로의 유상 양도 적법성 여부이며, 전국 43개 조합의 소송 결과에 큰 영향을 미칠 것으로 보여요. 🧐 특히 자양1구역 등 10여 곳의 미종결 소송은 헌재의 결정에 따라 좌우될 전망이에요. 📈

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 헌법재판소의 재판소원 제기로 인해 정비사업 조합과 지방자치단체 간의 오랜 법적 공방이 새로운 국면을 맞이하게 되었어요. 만약 헌재에서 조합의 손을 들어준다면, 그동안 조합들이 현황도로를 매입하기 위해 지출했던 수백억 원의 비용을 돌려받을 수 있는 길이 열릴 수 있어요. 이는 재개발 사업의 총 사업비에 상당한 영향을 미칠 수 있으며, 궁극적으로는 사업에 참여하는 조합원 개인들의 재산권이나 이익에도 변화를 가져올 수 있는 사안이 될 수 있어요. 🏠💰

물론, 헌재의 결정은 아직 나오지 않았기에 현재로서는 결과를 예단하기 어렵지만, 전국 43개 지역의 조합들이 이 사안을 주목하고 있다는 점에서 개인 조합원들의 관심이 매우 높을 것으로 예상돼요. 🧐

정비사업 조합들이 현황도로 유상 매입의 적법성에 대해 헌법재판소에 재판소원을 제기하면서, 관련 업계에서는 큰 주목을 하고 있어요. 특히 재개발·재건축 사업을 진행하는 건설사나 정비사업 전문업체들은 이번 헌재 결정이 향후 사업 추진 과정에 미칠 영향을 예의주시하고 있을 거예요. 🏗️

만약 헌재가 조합의 손을 들어준다면, 과거에 조합들이 지자체에 지급했던 현황도로 매입 비용을 환급받을 가능성이 생기면서 사업 수익성이 개선될 수 있어요. 이는 침체된 부동산 시장에서 건설사들의 수주 경쟁력 강화나 새로운 사업 기회 모색으로 이어질 수도 있습니다. 하지만 반대로 대법원 판결대로 조합의 유상 매입이 정당하다고 판단된다면, 현재 진행 중이거나 예정된 사업들의 사업비 부담은 그대로 유지될 거예요. ⚖️

이번 헌법재판소의 재판소원 제기는 '현황도로' 비용 환수 문제에 대한 법적·제도적 명확성을 요구하는 움직임이라고 볼 수 있어요. 헌재의 결정은 앞으로 유사한 분쟁이 발생했을 때 중요한 선례가 될 것이며, 정부와 지자체는 이에 따른 정책적, 법적 대응 방안을 고민해야 할 거예요. 🏛️⚖️

만약 헌재가 조합의 입장을 지지한다면, 그동안 지자체가 현황도로 매입 대금으로 받아왔던 금액에 대한 환수 절차가 뒤따를 수 있어요. 이는 지자체의 재정 상황에 영향을 미칠 수 있으며, 관련 법규나 지침 개정의 필요성이 제기될 수도 있습니다. 또한, 이번 사건을 계기로 전국 43개 지역에서 진행 중이거나 종결되지 않은 소송들이 헌재의 판단에 따라 영향을 받을 가능성이 높아, 시장 전반의 불확실성을 일정 부분 해소하거나 오히려 새로운 논란을 불러일으킬 수도 있어요. 📊📈

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 헌법재판소의 재판소원 심리 착수는 재개발 정비사업 조합과 지방자치단체 간의 '현황도로' 소유권 분쟁에 새로운 전환점을 가져올 것으로 보여요. 🛣️ 기존에는 조합이 새 아파트를 지으면서 공공시설을 무상으로 기부채납하더라도, 사업 구역 내의 '현황도로'는 별도로 수십억에서 수백억 원을 주고 사들여야 하는 것이 일반적이었어요. 💰 이는 2015년 '도시 및 주거환경정비법' 개정 이전까지는 당연시되었고, 대법원도 이러한 해석을 지지해왔기 때문이에요. ⚖️

하지만 이번 헌재 심리를 통해 '재판소원'이 받아들여진 것은, 조합들이 주장하는 '입법 취지'와 '조합원 재산권 및 평등권 침해' 주장이 법적으로 진지하게 다뤄질 가능성을 열었다는 의미가 있어요. 💡 만약 헌재가 조합 측의 손을 들어준다면, 과거 대법원 판결이 재해석될 수 있으며, 이는 현재 진행 중이거나 이미 확정된 전국 43건의 유사 사건에 큰 영향을 미칠 수 있어요. 📈 특히 수백억 원에 달하는 현황도로 매입 비용을 둘러싼 환수 가능성이 열리면서, 조합들의 사업비 부담이 줄어들고 사업 추진에 긍정적인 영향을 줄 수도 있을 거예요. 🏗️

장기적으로 보면, 이번 헌재 결정은 '기부채납'과 '현황도로' 처리 방식에 대한 법적 해석의 기준을 재정립하는 계기가 될 수 있어요. 🔄 관련 법규의 해석이 명확해지면서, 향후 유사한 분쟁 발생 시 법적 불확실성이 줄어들고, 지방자치단체와 정비사업 조합 간의 관계에서도 보다 합리적인 해결책을 모색하는 데 기여할 수 있을 것으로 기대해요. 🤔

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

헌법재판소의 재판소원 심리가 기존 대법원 판결의 해석을 존중하며 종결될 경우, 현재의 '현황도로 유상 매입' 기조가 유지될 가능성이 높아요. 😟 이는 전국 43개 지역의 재개발 조합들이 이미 대법원 판결에 따라 패소했거나 소송을 취하한 상황을 고려할 때 예상되는 흐름입니다. 🏛️ 지자체는 현황도로 매각 대금을 계속 확보하며 사업을 추진할 것이고, 조합들은 추가적인 법적 대응보다는 사업 진행에 집중하게 될 수 있어요. ✨ 관련해서 2014년 <연관뉴스 1>에서 보았듯이, 지자체별로 기부채납토지 분양가 산입 기준이 달라 혼선이 있었던 것처럼, 현황도로 관련 법규 해석 역시 해석의 여지에 따라 혼란이 발생할 수 있지만, 최종적인 법원의 판단이 명확히 내려진다면 현재 상황이 안착될 것으로 보여요. ⚖️
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 헌법재판소가 조합 측의 주장을 받아들여 대법원 판결을 취소한다면, 전국 재개발·재건축 사업에 큰 파장이 예상돼요. 💥 대림3구역과 같이 이미 수십억 원에 달하는 현황도로 매입 비용을 지불한 조합들은 소송을 통해 이를 환수하려는 움직임이 더욱 거세질 수 있습니다. 💰 이는 2026년 2월 고등법원 판결에서 조합이 승소했던 것처럼, 당시 입법 취지를 고려한 해석이 헌재에서도 지지받을 경우에 해당해요. 📜 이로 인해 지자체는 현황도로 매각으로 얻는 수입이 줄어들거나, 이미 받은 대금을 반환해야 할 상황에 놓일 수 있으며, 향후 재개발 사업의 사업비 구성 및 계획 전반에 영향을 미칠 수 있습니다. 🏗️ 2014년 <연관뉴스 2>에서처럼 법적 근거 없이 부과된 부담이 무효가 될 수 있다는 판례가 있었던 만큼, 헌재의 결정은 조합들의 재산권 및 평등권 침해 주장에 힘을 실어줄 수 있습니다. 👍
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

헌법재판소의 심리가 예상보다 길어지거나, 재판소원 제도의 실효성에 대한 논란이 제기될 경우, 현황도로 관련 법적 분쟁은 새로운 국면을 맞이할 수 있어요. ❓ 2014년 <연관뉴스 4>에서처럼 공장 건설 시 발생하는 기부채납 관련 규제 모순이 지적되었던 것처럼, 현황도로에 대한 법적 해석의 복잡성과 함께 '재판소원' 제도의 한계나 새로운 법 개정의 필요성이 제기될 가능성도 배제할 수 없습니다. 🧐 만약 헌재 결정이 나오더라도, 그 해석 범위나 적용 시점을 두고 또 다른 법적 다툼이 발생할 수도 있으며, 이는 전국 43개 지역 조합들의 사업 진행에 불확실성을 증폭시킬 수 있습니다. 😥 이는 2014년 <연관뉴스 5>에서 보듯이, 도로 신설 및 기부 시 양도소득세 계산에 필요경비로 산입되는 경우도 있는 것처럼, 법규의 해석과 적용에 따라 다양한 결과가 나올 수 있음을 시사합니다. 🧐

[주요 용어 해설 (Glossary)]

현황도로

현황도로는 법적으로 정식으로 개설된 도로는 아니지만, 사람들이 실제로 통행하는 데 사용하고 있는 도로를 말해요. 🏠 이러한 도로는 종종 지방자치단체 소유인 경우가 많답니다. 재개발 사업이 진행될 때, 조합들은 사업 구역 내에 있는 이러한 현황도로를 매입해야 하는 경우가 발생하는데, 이 비용을 두고 오랜 법적 논쟁이 이어져 왔어요. ⚖️ 현재 헌법재판소에서 이 현황도로의 유상 양도가 적법한지 여부를 심리 중이라, 앞으로 정비사업 전반에 큰 영향을 미칠 것으로 보여요. 🤔
재판소원

재판소원은 이미 확정된 법원 판결에 대해 헌법재판소에 다시 판단을 구하는 제도예요. 🏛️ 만약 재판소원이 인용되면, 기존의 대법원 판결이 취소될 수도 있답니다. 이번 현황도로 소송에서 재개발 조합들은 대법원 판결이 자신들의 재산권과 평등권을 침해했다는 이유로 재판소원을 제기했어요. 📜 헌법재판소의 최종 결정에 따라 전국 43개 지역의 정비사업 조합과 지자체 간의 법적 분쟁 결과가 달라질 수 있어 많은 주목을 받고 있답니다. 👀
기부채납

기부채납은 개인이나 기업이 자신의 재산(토지, 건물 등)을 국가나 지방자치단체에 무상으로 제공하는 것을 말해요. 🎁 주로 공공의 이익을 위해 도로, 공원, 학교 등의 공공시설을 만드는 데 사용되죠. 재개발 사업에서는 조합이 새로운 도로, 공원 등을 건설해서 지자체에 무상으로 제공하는 방식으로 이루어지는 경우가 많아요. ✅ 이를 통해 사업성을 높이거나 사업 승인을 얻는 데 중요한 역할을 하지만, 때로는 과도한 비용 부담으로 이어지기도 한답니다. 😥