정원오 “공공재원 투입해 속도전” 오세훈 “민간주도로 압도적 공급”

부동산이 서울시장 선거의 최대 승부처로 떠올랐습니다. 서울 주택시장이 매매·전세·월세 ‘트리플 강세’를 보이자 여야 후보가 주택 공약을 쏟아내고 있습니다. 매일경제신문은 정원오 더불어민주당 후보와 오세훈 국민의힘 후보에게 공약이 실제로 작동할 수 있는지 깐깐하게 물었습니다. 답변은 다소 깁니다. 하지만 두 후보의 주택 공급 철학과 해법 차이를 확인하기엔 그만한 가치가 있습니다. 다음은 일문일답.

정원오 “착착개발…‘상근 공무원’이 정비사업 전담 매니저로”

-정부, 민주당과 손발을 맞추다보면 민간 정비사업 지원에 소극적일 것이라는 의견이 있다.

“중앙정부와 민주당은 여러차례 신속한 주택공급을 위한 정책을 추진하고 있다. 투기적 수요 억제와 관리하는 정책은 실수요자 보호를 위해 필요하다. 중앙 정부와 나의 생각은 다르지 않다. 당으로부터 신속한 주택공급 정책을 전폭적으로 지원받고 있다.

재개발 현장에서 서울시 적극적인 개입은 필요하다. 오세훈 시장은 지구지정만 빠르게 했을 뿐 인허가와 착공 입주까지 이르는 과정을 민간에 맡기고 지원하지 않았다. 그 결과 실제 공급은 지난 10년 평균의 60~70% 수준으로 떨어졌다. 신통기획 한계 보완한 착착개발로 정비사업을 밀착지원해 실제 공급이 이루어지도록 하겠다.”

-정부의 부동산 규제로 조합원 지위양도 제한, 이주비 대출 규제로 정비사업에 차질이 생기고 있다는 지적이 나온다.

“정부 대출규제로 일부 정비구역에서 이주비 대출에 일부 제한이 생긴 것은 사실이지만 오세훈 후보와 서울시 주장이 과장된 것도 사실이다. 대형 건설사가 시공사인 구역은 시공사 신용대출을 받을 수 있어 크게 문제가 되지 않는다. 소형 건설사가 참여한 소규모 정비사업에서 시공사 신용만으로 이주비 문제 해결 안돼서 일부 어려움이 있다. 현재 일부 현장에서 자체적으로 주택도시보증공사(HUG)를 통해 문제 해결 시도 중인데, 시장이 되면 정부와 적극적으로 협의해 HUG를 통해 이주비 문제로 착공 지연되지 않도록 하겠다.

현재 서울시도 이주비 지원을 위해 마련한 주택진흥기금 500억원 중 상반기 중 160억원을 투입할 계획이라 하면서 지원 대상으로 ‘신용도가 상대적으로 낮고 규모가 작아 시중 은행의 문턱을 넘기 어려운 중소규모 정비사업지’가 될 것으로 보고 있다. 또, ‘도시 및 주거환경 정비법’ 제 70조에서는 현재 거주하고 있는 세입자들에 대해 조합이 전세보증금을 반환할 수 있도록 규정하고 있다. 조합원 개인의 대출이 아닌 조합 사업비로 해결할 수 있다.

정부에서도 서울 도심 주택공급의 중요성을 잘 알고 있다. 얼마든지 문제를 해결할 수 있다고 본다. 얼마든지 문제를 해결할 수 있는 여지가 있는데 문제를 지나치게 확대 과장해 정쟁화 하는 것은 정비현장의 주민, 정비사업 활성화를 위해 아무런 도움이 되지 않는다는 말을 꼭 드리고 싶다.

조합원 지위양도가 무제한으로 허용되면 신축 아파트 가격이 상승할 우려가 높아 어느정도 규제 필요성이 있다. 일률적 규제로 예측하지 못한 피해를 입는 분들도 생길 수 있다. 최근 정부는 올 연말까지 비거주 1주택자의 토허제 예외를 인정하는 등 융통성 있게 제도를 운영하고 있다. 시장이 되면 정비사업 현장 어려운 사정에 대해 정부와 적극 협의하고 원칙을 지키면서도 토허제 예외와 같은 융통성 있는 제도 운영이 가능하도록 하겠다.”

-시장 직속 정비사업 전담 매니저를 두고 기획부터 착공까지 밀착 관리하겠다고 했다. 현재 서울시는 정비사업 코디네이터 제도를 운영 중인데 어떤 차이가 있나.

“현재 서울시 정비사업 코디네이터는 위촉직으로 비상근 인력이다. 그래서 실제로 민간 갈등과 분쟁에서 소극적 입장 가질 수밖에 없다. 정비사업 전담 매니저는 공무원 상근 직원으로 구청과 협력해 직접적 권한을 가지고 주민들과 소통하며 초기기획부터 착공, 입주까지 지원한다.”

-500가구 미만 소규모 정비사업 권한을 자치구로 이양하겠다고 밝혔다. 자치구별 행정 역량 차이가 있을 수 있고 난개발 우려가 있다.

“자치구별 정비사업 행정 역량 차이는 발생하지 않는다. 건축과 토목 기술직 공무원은 서울시가 인사를 통합 관리하는 자치구 순환보직 직원이다. 국토계획법과 서울시 방침에 따른 도시계획 업무 능력을 수행하는 공무원이다. 동일한 업무 능력을 기반으로 자치구청장은 지역 특성에 맞는 신속한 결정으로 병목을 빠르게 해소할 수 있다.”

-신속통합을 이어가겠다고 발표했는데 구체적인 의미는

“신통기획은 2019년 도시건축 혁신안으로 시작된 제도다. 도시계획위 심의에서 여러 차례 보류되는 일을 방지해 정비계획 결정까지 소요되는 시간을 줄이기 위한 제도다. 제도는 행정의 일관성과 신뢰로 완성된다. 신통기획은 지금까지 정비계획 지구 지정까지만 해왔는데 민간 밀착 지원하는 ‘착착개발’로 착공과 입주까지 효과적으로 지원한다.

종전 신통기획사업으로 진행되는 구역에 대해 더 많은 지원으로 사업을 촉진하고 사업성을 높여 나갈 것이다. 신통기획 사업 중단은 있을 수 없는 일이다. 착착개발은 도시정비법 개정을 통해 정비사업 기간을 더 단축하고 사업성을 높여주겠다는 것이다.

SH와 한국부동산원으로 구성된 검증단을 공사비 분쟁지역에 파견해 분쟁을 조기에 해결하고, 모든 정비구역에 시장 직속 정비사업 매니저를 파견해 정비사업 처음부터 입주까지 밀착 지원하겠다. 착착개발을 통해 2031년까지 30만2000가구 착공 반드시 이루겠다.”

-시세 70~80% 수준의 민간분양 아파트를 공급하려면 차액 만큼의 재원 확보가 필요하다. 공사비, 토지비, 금융 비용이 오르는 상황 속에서 재원은 어떻게 마련하나.

“도심공공복합사업과 공공재개발 통해 확보하는 공공주택 일부와 민간 정비사업서 공공기여로 받은 주택 일부를 실속주택으로 공급한다. 이를 통해 확보한 주택을 자산과 소득 수준에 맞춰 부담을 획기적으로 낮추면서 공공과 시세차익을 적정한 수준에서 나눌 수 있는 지분적립형, 이익공유형, 토지임대부 등 여러 유형을 적극적으로 활용하겠다.

위와 같은 사업을 추진하려면 때로는 공공의 재원이, 때로는 민간 자본이 필요하다. 이는 주택공급이라는 중요한 과제를 위한 것으로 공공의 재원이 사용되는 것은 당연한 일이다.”

-청년 주거 정책으로 성동한양 상생학사 모델을 서울 전역 2만호로 확대하는 공약을 제시했다. 구체적인 방법은

“성동구 검증 모델을 청년 밀집한 지역에 확대하겠다. 기숙사 건립과 상생학사 확대는 지역사회 갈등으로 인한 사회적 비용을 줄일 수 있다. 서울시가 현재 운영중인 한지붕세대공감 등과 통합해 운영하고 임대인에게 집수리 지원 등과 함께 운영하면 안정적인 공공지원 민간임대 모델이 된다.

SH공사가 1%대의 이자로 보증금을 지원 임대하고 자치구와 대학이 협력해 월세를 직접 분담하는 모델을 추진하겠다. 대학은 기숙사 공급과 도시계획적 인센티브를 받을 수 있고, 임대인은 공실 위험부담을 줄일 수 있다. 자치구와 협력해 대학과 임대인 참여를 충분히 유치할 수 있다.”

-요양·의료 서비스가 제공되는 월세 200~250만원의 실버주택을 공급하고 기존 보유 중인 주택은 전월세 등으로 공급을 유도하겠다고 했다. 어떤 구조인가.

“현재 노년 주거 정책에는 중산층 어르신 문제가 공백으로 남아있다. 소득 상위 계층은 월 500만원 이상 하이엔드 실버타운으로, 하위 계층은 고령자복지주택이 있지만 월 200~300만원 수준의 의료·요양 서비스 포함 실버주택은 전무하다. 민간은 하이엔드 실버타운이 아니면 수익이 안나서 이러한 주택을 공급하지 않고, 공공은 저소득층에만 집중하기때문이다. 이 공백을 메울 것이다.

민간이 중산층 실버주택을 지을 수 있도록 서울시가 용적률 인센티브와 건설자금 지원을 통해 공공이 마중물 역할을 해야 한다. 공공이 직접 짓는게 아니라 민간이 지을 수 있게 판을 깔아주는 것이다.

동시에 이 실버주택으로 이사하는 어르신 주택을 전월세 매물로 나올 수 있게 세제 인센티브를 연계한다. 어르신 주거문제 해결이 전월세 물량 확대로 이어지도록 하겠다.”

-추가로 강조하고 싶은 주택 공약은.

“착착개발 추진과 함께 당과 필요한 법률 개정을 협의하겠다. 착착개발로 속도를 높이고 사업성을 개선하겠다. 오세훈 후보가 외면한 노후 아파트 리모델링과 도시형 생활주택, 공공재개발과 도심공공복합사업 등으로 주택공급을 확대하겠다.”

오세훈 “압도적 공급…리츠로 이주자용 주택 10만가구 공급”

-2031년까지 재개발·재건축 31만 가구 착공을 약속했다. 시민들이 공급 효과를 체감하는 시점은

“연간 주택 공급이 몇 만 호가 돼야 서울 집값이 안정될지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 분분하다. 정작 중요한 것은 ‘숫자’ 그 자체가 아니다. 서울은 국내외를 막론하고 살고 싶어 하는 수요가 끝없이 발생하는 역동적인 도시다.

31만 가구 착공 공약의 진정한 가치는 ‘최대한 많은 물량을 최대한 빠르게 만들어낼 수 있는 시스템’을 구축하는 데 있다. 시장이 정상적으로 기능하고 정책이 이를 든든히 뒷받침할 때 시민들은 ‘언제든 내 집을 마련할 수 있다’는 신뢰를 갖게 된다. 집값 안정은 실제 입주가 완료된 시점이 아니라, 시장이 예측 가능하게 돌아가고 공급 시스템이 신뢰를 얻는 그 순간부터 시작된다.

시장과 대립하고 규제로만 누르는 방식으로는 시장 안정화를 이룰 수 없다. 시장을 적으로 돌리는 정책은 결국 공급 절벽과 가격 폭등이라는 부메랑으로 돌아왔다. 시장 원리를 존중하고, 민간의 활력을 이용해 공급 속도를 높이는 정책 설계로 시민들이 피부로 느끼는 주거 안정을 실현하겠다.”

-정부 대출 규제와 다주택자 규제, 전세 매물 부족, 공사비 상승 등으로 이주와 착공 단계에서 막힐 수 있다는 지적이 있다.

“정부 규제의 벽은 서울시만의 혁신적 금융과 기금으로 넘어서겠다.지난해 9월 말 31만 호 공급 계획을 발표하고 보름 뒤 정부가 발표한 10·15 대책에는 서울의 공급을 가로막는 치명적인 독소조항이 담겨 있다.

가장 큰 문제는 조합원 지위 양도 제한과 이주비 대출 규제다. 이주비 대출은 투기가 아닌 사업비다. 이주비 대출을 주택담보대출이 아니라 정비사업 추진을 위한 사업비 대출로 평가해야 한다. 세입자를 내보내고 본인이 거주할 곳을 찾아야 하는 소유자들에게 대출 길을 열어주는 것은 주거 안정을 위한 필수 조치다.

무엇보다 정부의 전향적인 규제 철폐가 시급하다. 정부가 ‘투기 억제’라는 명목으로 묶어둔 조합원 지위양도 제한과 이주비 대출 규제는 정비사업의 숨통을 막는 거대한 장애물이다. 사람이 드나들어야 사업이 돌아가고, 대출이 나와야 세입자가 이사를 나갈 수 있다. 진심으로 주택 공급을 원한다면 공급의 길을 막고 있는 인위적인 빗장부터 제거해야 한다.”

-정부 규제 완화만 기다리지 않겠다고 했다. 서울시 차원의 해법은 무엇인가.

“작년에 마련한 주택진흥기금을 활용해 이주비 대출이 막힌 시급한 사업장부터 우선 지원하겠다. 또 정비사업 이주리츠를 만들겠다. 서울시 차원의 별도 리츠를 설립해 최대 10만 호 규모의 이주자용 주택을 직접 공급하겠다. 원활한 이주를 돕는 것은 물론, 이주 수요로 인한 주변 전월세 시장 불안까지 동시에 잡겠다.

장기적으로는 재원 확보를 위한 대대적인 기금 개편을 추진하겠다. 서울 시민의 돈은 서울을 위해 쓰여야 한다. 현재 서울 시민들이 납입한 청약통장 자금이 다른 지역의 주거 안정에 쓰이고 있다. 이 납입액만큼은 국토부의 주택도시기금이 아닌 서울시 주택진흥기금으로 편입시켜야 한다. 서울 시민의 자산을 서울의 정비사업과 주거 안전망 확충에 집중 투자하겠다.”

-신속통합기획이 구역지정 성과에 그치고 착공과 입주로 이어진 사례는 부족하다는 비판도 있다.

“신속통합기획은 정체됐던 서울시 정비사업의 물꼬를 튼 가장 강력한 엔진이다. 그 결과 임기 내 419개소, 30만 호 물량의 구역지정이라는 전례 없는 성과를 냈다. 이제 다음 목표는 이렇게 확보된 물량이 하루빨리 시민의 보금자리가 되도록 ‘신속착공’의 가속기를 밟는 것이다.

구역지정 이후는 조합과 자치구의 영역이라고 여겨졌지만, 서울시는 더 이상 뒷짐지고 기다리지 않겠다. 사업 전 과정을 시가 직접 관리해 기존 20년이 걸리던 정비사업 기간을 12년까지 단축하겠다.

사업시행인가 단계에서는 환경영향평가 초안 검토회의나 불필요한 전산조회를 폐지하고, 용적률 등 경미한 변경은 구청장 권한으로 넘겨 협의 기간을 줄이겠다. 관리처분인가 단계에서는 중복 검증 절차를 간소화하고 SH공사의 전문성을 투입하겠다.

착공 직전 병목 현상을 해결하기 위한 6대 신속착공 지원대책도 즉시 가동하겠다. 전자총회를 도입해 의사결정 시간을 줄이고, 구조와 굴토 심의를 통합해 기간을 단축하겠다. 이주비 마련에 어려움을 겪는 단지에는 금융 지원을 아끼지 않겠다. 3년 내 착공 가능한 85개 핵심 사업지는 서울시가 명단을 공개하고 밀착 관리해 단 하루의 지체도 없도록 하겠다.”

-강북은 사업성이 상대적으로 낮아 착공까지 이어지기 더 어렵다는 우려가 있다.

“강남북 균형발전의 핵심은 강북의 주거환경을 강남 수준으로 끌어올리는 것이다. 강북은 사업성이 낮아 주민들의 분담금 부담이 큰 것이 현실이다. 이를 해결하기 위해 서울시는 강북의 해묵은 규제를 걷어내고, 수익성을 파격적으로 높여주는 강북 맞춤형 사업성 보완책을 가동하겠다.

첫째, 강북의 토지이용규제 지도를 완전히 새로 그리겠다. 기존의 경직된 용도지역제 틀을 깨고 민간이 창의적인 개발안을 가져오면 높이와 용적률을 파격적으로 열어주는 사전협상제를 강북에 우선 적용하겠다. 동일로·도봉로·통일로 등 강북 핵심 간선도로 주변까지 역세권 활성화 사업을 확장해 고밀 개발 기회를 대폭 늘리겠다. 특히 환승 역세권에는 민간도심복합개발을 도입해 최대 1300%라는 전례 없는 용적률로 사업성을 극대화하겠다.

둘째, 낡은 규제를 과감히 해제하겠다. 지정된 지 오래돼 실효성은 낮고 주민 고통만 줬던 고도지구와 경관지구를 정리하고, 상업지역 내 비주거 의무비율을 삭제해 주택 공급 효율을 높이겠다.

셋째, 강북 주민들의 가장 큰 고민인 공공기여 부담을 낮추겠다. 강남과 똑같은 잣대를 들이대지 않겠다. 강북 등 사업성이 낮은 지역의 정비사업에는 사업성 보정계수를 적용해 공공기여 물량 총량을 줄이겠다. 역세권활성화사업도 강북권은 공공기여 비율을 기존 50%에서 30%로 낮춰 조합원 분담금 절감으로 이어지게 하겠다.

결국 사업이 지연되는 이유는 사업성이다. 규제 완화로 수익성을 높이고 공공기여를 낮춘다면 강북 12만 호 공급은 실질적인 착공과 입주로 연결될 것이다.”

-청년 주거 공약인 ‘새싹원룸’ 1만호 공급은 임대인 참여가 관건인데

“단순히 보증금을 높여달라고 설득하는 것만으로는 한계가 있다. 임대인들이 스스로 찾아오게 만들 세 가지 핵심 전략을 준비했다.

첫째는 집수리 비용 지원이다. 사업에 참여하는 임대인에게 도배나 장판 같은 리모델링 비용을 실당 최대 200만 원까지 지원하겠다. 노후 원룸을 가진 임대인 입장에서는 자산 가치를 높이면서도 비용 부담을 덜 수 있는 확실한 유인책이 될 것이다.

둘째는 주거 유형의 다변화다. 원룸 형태에만 머물지 않고 쉐어하우스 모델까지 범위를 넓히겠다. 한 공간에서 더 많은 호실을 확보할 수 있어 효율적이고, 쉐어하우스 운영을 희망하는 임대인 수요도 흡수할 수 있다.

셋째는 사업 주체의 민간 확대와 공실 리스크 해소다. 초기에는 SH가 주도하겠지만 이후에는 일반 민간사업자도 참여할 수 있도록 문을 열겠다. 민간사업자가 임대인을 확보해 오면 SH와 동일한 수준의 재정 지원을 하겠다. 임대인 입장에서는 공실 걱정 없이 안정적인 수익이 보장되고, 전문 민간사업자가 관리 인프라를 활용해 민원 처리까지 맡을 수 있다. 민간의 전문성과 인센티브가 결합하면 1만 실 공급은 충분히 실현 가능하다.”

-월세 10만원 인하 효과로 청년 주거비 부담을 낮출 수 있나.

“청년들이 체감하는 주거비 부담이 얼마나 무거운지 잘 알고 있다. 새싹원룸은 단순히 월세 10만 원을 깎아주는 단편적인 지원에 그치지 않는다. 청년들이 목돈 마련의 벽에 부딪혀 열악한 주거지로 내몰리지 않도록 보증금과 월세, 주거 환경을 동시에 해결하는 패키지 지원이다.

가장 큰 진입 장벽인 보증금을 최대 3000만 원까지 파격적으로 지원하겠다. 목돈이 부족한 사회초년생과 대학생에게 보증금 지원은 월세 절감 이상의 실질적인 주거 상향 기회가 될 것이다. 임대인에게는 세탁기와 에어컨 등 필수 가전 옵션 교체 비용을 지원해 주택의 질을 높이겠다.

이번 1만 실 공급은 시작일 뿐이다. 청년들의 반응과 정책 효과를 살피며 임대료 추가 지원이나 사업 물량 확대도 계속 검토하겠다.”

-신혼부부 대상 ‘미리내집’을 매년 4000가구 공급할 수 있는 근거는

“미리내집은 신혼부부에게 장기적이고 안정적인 주거 기회를 제공해 저출생 문제를 정면으로 돌파하려는 서울시의 핵심 정책이다. 연간 4000호는 서울시 연간 혼인 건수 약 4만 건의 10%에 해당한다. 신혼부부의 간절한 수요를 고려해 목표치를 연간 1000호에서 4000호로 대폭 상향했다.

물량은 세 가지 채널로 확보할 계획이다. SH의 신규 건설 및 정비사업을 통해 확보하는 아파트형, 다세대나 오피스텔 등 우수한 입지의 비아파트를 매입하는 일반주택형, 신혼부부가 직접 원하는 집을 찾아오면 보증금 일부를 무이자로 빌려주는 보증금 지원형이다. 결국 SH의 신규 택지 확보, 정비사업을 통해 매입할 수 있는 물량 등에 기초하고 있어서 물량을 대폭 늘리는 데 한계가 있는 것은 사실이다.

가장 근본적인 한계는 예산이다. 현재 장기전세주택은 법령상 공공임대주택인데도 국토부가 ‘서울시만 하는 사업’이라는 이유로 국비를 지원하지 않고 있다. 중앙정부가 국비 지원이라는 빗장만 풀어준다면 미리내집은 더 많은 신혼부부에게 ‘내 집 같은 전셋집’이 될 수 있다.”

-초기 보증금과 10년 뒤 매수자금 부담이 크다는 지적도 있다.

“미리내집이 보편적인 주거 사다리로 작동하는 핵심 원리는 자산 축적을 가능하게 하는 압도적인 주거비 절감에 있다. 미리내집은 주변 시세의 80% 이하 전세로 공급되며 월세가 전혀 없다. 매달 나가는 월세를 아껴 저축할 수 있다는 것이 가장 큰 강점이다.

2007년 장기전세에 처음 입주한 분들은 현재 시세 대비 23% 수준의 보증금으로 살고 있다. 이렇게 아낀 주거비는 자녀 교육과 자산 형성을 위한 종잣돈이 된다. 실제로 장기전세 거주 후 퇴거한 가구 중 1171세대가 자가 마련에 성공했다는 수치가 이 제도가 실질적인 주거 사다리임을 입증한다.

폭등하는 민간 임대차 시장에서 20년 장기 거주와 5% 이내 보증금 인상은 그 자체로 강력한 금융 혜택이다. 다만 초기 보증금 부담에는 충분히 공감한다. 현재 서울 미리내집 물량의 67.6%가 보증금 4억 원을 초과한다. 서울 현실에 맞는 정책대출 한도 확대와 보증금 기준 상향부터 시행해야 한다. 정부가 이 규제만 풀어준다면 미리내집은 자산 여력이 부족한 청년들에게도 가장 확실하고 보편적인 내 집 마련 사다리가 될 것이다.”

-추가로 강조하고 싶은 주택 공약은

“신통기획이나 모아타운 같은 정비사업에만 집중한다고 생각하는 분들이 있지만, 주택정책의 핵심도 약자와의 동행이다. 무주택자의 주거이동 안전망을 복원하기 위해 2031년까지 공공주택 13만 호를 추가로 공급하겠다. 단순히 숫자만 채우는 것이 아니다. 시세의 20% 수준으로 내 집 마련이 가능한 토지임대부 주택과 할부형 공공분양인 바로내집 등 무주택자의 형편에 맞는 다양한 사다리를 놓겠다.

전세의 월세화와 품귀 현상 속에서 장기전세의 가치는 갈수록 높아지고 있다. 현재 3만7000호 수준인 장기전세 재고를 2031년까지 7만 호 더 늘려 ‘장기전세 10만 호 시대’를 열겠다.

신통기획이 기존 정비사업의 패러다임을 바꿨듯이 신통AI기획을 도입해 디지털 혁신으로 정비사업의 패러다임을 또 바꾸겠다. 지금까지는 정비계획의 법적 검토나 심의 의견 반영 여부를 사람이 일일이 수작업으로 확인해왔다. 앞으로는 방대한 정비계획 데이터와 심의 사례를 학습한 AI 시스템이 자동으로 계획안을 검토하고 보완하게 하겠다. 계획의 정밀도를 높여 반려율을 낮추고, 현재 12년으로 줄여놓은 정비사업 기간을 AI의 힘으로 다시 큰 폭으로 단축하겠다.”