전세가 1억 뛰더니…아파트 못 구한 세입자들 향한 곳은?

아파트 전월세 시장에서 세입자들의 선택지가 빠르게 줄고 있다. 전세 물건은 줄고 보증금은 뛰면서 아파트를 고집하기 어려운 임차인들이 빌라와 연립·다세대 등 비아파트로 이동하는 흐름이 나타나고 있다. 전세사기 여파로 한때 기피 대상이던 빌라 수요가 증가한 것이다.

5일 연합뉴스에 따르면 국토교통부 주택통계 분석 결과 올해 1~5월 전국 주택 전월세 거래량은 123만614건으로 지난해 같은 기간 119만9105건보다 2.6% 늘었다. 전체 거래는 증가했지만 주택 유형별 흐름은 엇갈렸다. 아파트 전월세 거래량은 52만8858건으로 지난해 같은 기간(56만9998건)보다 7.2% 감소했다. 반면 연립·다세대·단독 등 비아파트 전월세 거래량은 11.5% 증가한 70만1756건을 기록했다.

서울에서도 같은 흐름이 확인됐다. 올해 1~5월 서울 아파트 전월세 거래량은 11만9722건으로 지난해 같은 기간(12만8051건)보다 6.5% 줄었다. 수도권 전체 아파트 전월세 거래량도 35만448건에서 32만5641건으로 7.1% 감소했다. 반대로 서울 비아파트 전월세 거래량은 6.3% 증가한 25만9853건으로 집계됐다. 수도권 비아파트 거래도 44만2024건에서 47만8908건으로 8.3% 증가했다.

지방은 비아파트 쏠림이 더 뚜렷했다. 지방 아파트 전월세 거래량은 7.4% 감소한 20만3217건을 나타냈다. 이 기간 지방 비아파트 전월세 거래량은 18만7083건에서 22만2848건으로 19.1% 늘었다.

서울 아파트 전월세 계약은 월별로도 위축됐다. 국토교통부 실거래가시스템 기준 서울 아파트 전월세 계약 건수는 올해 2월 1만9058건으로 2024년 9월 이후 처음 2만건 아래로 내려갔다. 3월 2만1689건으로 반등했지만 4월 1만8187건으로 다시 줄었고 5월 신고 물량도 1만6780건에 그쳤다.

거래가 감소한 이유는 전월세 물건이 부족한 영향으로 풀이된다. 부동산114에 따르면 임대아파트를 제외한 전국 아파트 입주 물량은 2024년 32만가구에서 지난해 23만8000가구, 올해 17만5000가구로 줄었다. 서울 아파트 입주 물량도 2024년 2만4000가구, 지난해 3만2000가구에서 올해 1만9000가구 수준으로 감소했다. 새 아파트 입주 때 한꺼번에 나오는 전월세 물량 자체가 줄어든 셈이다.

정책 변화도 영향을 미쳤다는 관측이 나온다. 지난해 10·15대책 이후 매수자에게 실거주 의무가 부과되는 토지거래허가구역이 서울 전역과 경기 12곳으로 확대되면서 새 임차인을 찾는 전세 물건이 줄었다. 5월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 다주택자들이 내놓은 매물도 토허구역에서는 실거주 가능한 무주택자 위주로 거래되면서 집이 팔릴 때마다 기존 전월세 물량이 사라졌다.

아실 집계 기준 5일 서울 아파트 전월세 물건은 3만7551건. 2년 전 4만3917건보다 14.5% 줄었다. 토허구역이 서울 전역으로 확대된 지난해 10·15대책 당일 4만4055건과 비교해도 14.8% 감소했다. 노원·도봉·강북구 등 강북 일부 지역의 2억~4억원대 저가 전세 아파트는 올해 들어 품귀 현상을 보이고 있다.

가격 부담도 커졌다. 올해 1~5월 서울 아파트 신규 전세 평균 보증금은 6억5875만원으로 2년 전 같은 기간 5억5377만원보다 19.1% 올랐다. 신규 전세를 구한 임차인은 2년 전보다 평균 1억원가량을 더 부담한 것이다. 지난해 1~5월 평균 6억1329만원과 비교해도 1년 새 4500만원 이상 상승했다. 월세 신규 계약도 보증금을 제외한 평균 월세가 2년 전 109만6000원에서 올해 137만3000원으로 25% 뛰었다.

비아파트 전세가격은 상대적으로 안정적이었다. 연립·다세대 신규 전세 평균 보증금은 2024년 2억2800만원, 지난해 2억3591만원, 올해 2억3764만원으로 소폭 상승하는 데 그쳤다. 아파트 전세가격 급등과 대출 제약이 맞물리면서 가격이 낮은 비아파트로 수요가 옮겨갔다는 분석이 나오는 이유다.

월세 전환도 빨라지고 있다. 올해 1~5월 서울 아파트 월세 비중은 51.3%로 지난해 같은 기간 44.0%보다 7.3%포인트 상승했다. 조사 이후 처음 50%를 넘어섰다. 비아파트 월세 비중도 74.0%에서 78.4%로 높아졌다. 보증금 인상분을 마련하지 못한 임차인들이 월세로 전환하는 사례가 늘어난 것으로 보인다.

기존 집에 눌러앉는 세입자도 많아졌다. 올해 1~5월 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중은 46.0%로 지난해 같은 기간 40.5%보다 높아졌다. 전세만 놓고 보면 갱신계약 비중은 51.3%로 과반을 차지했다. 전세 갱신계약 중 갱신권을 사용한 비중도 52.8%에 달했다.

정부가 하반기 전세대출 보증 축소나 총부채원리금상환비율(DSR) 확대 등 추가 대출 규제를 검토할 경우 비자발적 '탈 아파트' 흐름이 더 빨라질 수 있다는 전망도 나온다. 이재명 대통령은 지난달 취임 1주년 기자회견에서 전세대출이 집값 상승·시장 왜곡의 원인이라고 지적하면서 전세대출 축소를 예고했다. 일각에선 유주택자와 고가 전세대출 규제와 별개로 자금 여력이 부족한 서민층 대출은 차별화해야 한다는 지적도 나온다.

김대영 한경닷컴 기자 kdy@hankyung.com