전세 불안땐 신도시 재건축 속도조절

분당·일산 등 1기 신도시 재건축 때 기존 주민 이주 수요가 주택 공급보다 많아 전셋값이 급등하면 재건축 속도를 조절할 전망이다. 선도지구로 선정된 지역의 2027년 첫 착공은 진행하되 이후 발생하는 이주 수요 대응에 따라 재건축 완공 일정이 조정될 수 있다는 것이다.

19일 국토교통부는 1기 신도시 재건축의 최대 난제인 이주 관련 대책과 광역교통 개선 방안을 발표했다. 정부의 이주 지원 방안 골자는 이주만을 위한 전용 단지는 건설·운영하지 않는다는 것이다. 그 대신 예정된 공공·민간분양이나 임대주택 등 1기 신도시 생활권 내외 주택 시장에 이주 수요를 자연스레 흡수시키기로 했다.

이를 위해 국토부는 1기 신도시 선도지구 착공 시점인 2027년부터 2031년까지 5년간 각 도시 이주 예상 수요와 주택 공급을 추산했다. 5개 1기 신도시 중심에서 반경 약 10㎞ 이내 지역의 향후 예상 주택 공급 물량을 전수 조사한 것이다.

국토부에 따르면 2027~2031년 1기 신도시 5곳의 이주 수요는 총 17만1200가구이며 주택 공급은 34만9400가구로 예상됐다. 하지만 특정 연도엔 수요보다 주택 공급이 모자라는 경우가 있어 주목된다. 국토부는 재건축 전체 과정 중 착공 직전 단계인 '관리처분인가' 시점을 토대로 시나리오별 주택 공급 대응 방안을 마련했다.

특별정비구역으로 지정된 후 모든 단지가 2년 안에 관리처분인가를 받는다고 가정하면 분당에서 2028~2029년 이주 수요는 1만2700가구지만 예상 공급 물량은 8600가구에 그치는 것으로 나타났다. 국토부는 "2026년부터 이뤄질 이주 여파와 일시적 공급 부족으로 분당에선 2028~2029년에 문제가 발생할 가능성이 있다"고 설명했다.

수요를 150%로 넉넉히 잡은 경우에도 공급 규모가 수요보다 작은 해는 분당·평촌·산본에서 발생하는 것으로 예측됐다. 일산과 중동은 이주 수요로 인한 영향이 미미하지만 분당·평촌·산본은 일부 시점에 공급 여력을 추가로 확보해야 한다는 얘기다.

국토부는 공급이 모자랄 경우 허용 정비 물량이나 관리처분인가 시기를 조정함으로써 수요에 대응하기로 했다. 관리처분인가를 앞당기거나 늦춤으로써 다른 정비사업과 1기 신도시 정비사업의 이주 중복을 방지하는 식이다. 결국 관리처분인가를 늦추면 재건축 완공 시기는 예정된 일정보다 늦어지게 된다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "관리처분인가 시기를 토대로 속도 조절에 나서는 건 어쩔 수 없는 방안"이라면서도 "처음부터 2027년 첫 착공이라는 무리한 공급 계획을 세워 이주 대책 마련에 어려움을 준 측면이 크다"고 지적했다.

한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주 기준 경기도 전체 전셋값은 한 주 사이 0.02% 올랐지만 분당은 0.04%, 일산은 0.01~0.04%, 중동은 0.03% 등으로 평균보다 더 상승했다.

국토부는 재건축 속도 조절과 함께 유휴 용지를 활용한 주택 공급도 7700가구 규모로 준비 중이다. 2029년까지 성남 중앙도서관에 1500가구 규모 주택을 공급해 분당 이주 수요에 대응하고, 군포시 당정 공업지역 정비사업을 통해서도 같은 시기까지 2200가구를 공급함으로써 산본·평촌의 이주 수요를 흡수하기로 했다. 그 외 다른 2곳에도 약 4000가구의 주택 공급이 가능한 유휴 용지를 개발할 계획이다.

광역교통 문제는 '선교통·후입주'를 원칙으로 대응하기로 했다. 1기 신도시와 관련해 추진 중인 35개 도로·철도 사업을 신도시 정비 완료 시기인 2035년까지 모두 준공할 방침이다. 도심 트램이나 환승센터 설치로 대중교통 이용률도 높일 계획이다.

[서진우 기자]

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