재초환 부담금, 1주택 6년이상 보유시 감면[부동산 빨간펜]

“개발이익 사회와 공유” 목적 초과이익 8000만 원 이상에 부과 최대 50%까지 환수하기도 60세이상 1주택은 납부 유예 가능 낡은 아파트를 허물고 새 아파트를 지으려면 집주인도 적지 않은 돈을 보태야 합니다. 그런데 공사비 등을 충당하기 위한 분담금 외에 따로 내야 할 돈이 생길 수 있는데요. 바로 ‘재건축 초과이익환수제’에 따른 부담금입니다. 이름부터 어렵지만 재건축으로 얻은 이익의 일부를 공공이 거둬들이는 제도라고 생각하면 됩니다. 집값이 오르면 무조건 내야 하는 걸까요. 집을 팔지 않고 계속 살아도 내야 할까요. 이번 부동산 빨간펜에서는 재건축 초과이익환수제를 살펴보겠습니다. Q. 재건축 초과이익환수제가 무엇인가요? “재건축으로 조합원이 얻은 이익이 일정 수준을 넘으면 그 일부를 ‘재건축부담금’으로 환수하는 제도입니다. 줄여서 ‘재초환’이라고도 부릅니다. 집값이 오른 금액을 전부 이익으로 보는 것은 아닙니다. 재건축하지 않았어도 통상 올랐을 집값과 공사비 등을 빼고 남은 ‘초과이익’을 기준으로 합니다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만 원 이하면 부담금을 내지 않습니다. 이 금액을 넘으면 초과이익 규모에 따라 구간별로 10∼50%의 부과율을 적용합니다.” Q. 왜 이런 제도를 만들었나요? “재건축으로 생기는 개발이익의 일부를 사회에 돌려주고, 그 이익을 노린 투기 수요를 줄이자는 취지입니다. 재건축으로 얻는 이익을 모두 개인에게만 돌아가도록 두면 재건축 대상 아파트에 투기 수요가 몰려 집값을 자극할 수 있다는 문제의식이 있었던 거죠. 노무현 정부 때인 2006년 9월 시행됐습니다. 당시 정부는 재건축으로 발생하는 과도한 개발이익을 환수할 장치가 부족하다고 봤습니다. 환수한 돈을 주거 환경 개선과 주택 사업 등에 활용해 주택 가격 안정과 사회적 형평성을 함께 도모하겠다는 목적이었습니다.” Q. 집값이 얼마나 올랐는지는 언제부터 계산하나요? “원칙적으로 조합설립인가일부터 준공인가일까지를 기준으로 합니다. 다만 이 기간이 10년을 넘으면 준공인가일에서 거꾸로 10년 전까지의 기간만 계산합니다. 재건축이 끝난 시점의 주택가액에서 시작 시점의 주택가액, 정상적인 집값 상승분, 공사비 등 개발 비용을 빼는 방식입니다. 여기서 정상적인 집값 상승분은 해당 시군구의 평균 주택 가격 상승률과 정기예금 이자율 중 높은 비율을 적용해 산정합니다.” Q. 재건축 ‘분담금’과 ‘부담금’은 어떻게 다른가요? “이름이 비...