재건축 투자, 최상급 입지 신축 선점기회…사업기간·분담금 변수 버틸 아파트 선택

최근 서울 주택 시장에서 재건축 단지들의 가격 회복세가 다시 빨라지고 있다. 공급 부족 우려와 신축 아파트 가격 상승으로 인해 시장의 관심이 다시 정비사업으로 향하는 분위기다. 정부 역시 공급 확대와 도심 정비를 위해 각종 규제 완화와 사업절차 개선 방안을 내놓고 있다.

과거에는 재건축 단지를 장기간 보유하기만 해도 높은 시세차익을 기대할 수 있다는 인식이 강했다. 그러나 최근 몇 년 사이 재건축 투자에 대한 시각이 다소 달라졌다. 신축 대비 저렴한 가격만 보고 매수를 결정했다가 본격적인 사업은 시작조차 못한 채 장기간 불확실성을 견디는 사례가 적지 않았기 때문이다.

그럼에도 불구하고 재건축에 대한 관심이 계속되는 이유는 결국 입지에 있다. 재건축 단지들은 아파트 자체는 오래됐지만 신도시와 달리 교통, 일자리, 학군 등 이미 우수한 생활 인프라를 갖춘 경우가 많다. 여의도, 대치, 반포, 목동 등 대표적인 재건축 밀집 지역 대부분이 핵심 업무지이거나 선호 학군지라는 점만 보더라도 알 수 있다. 결국 재건축 투자란 단순히 헌 집을 새집으로 바꾸는 것이 아니라 최상급 입지의 신축 아파트를 선점할 기회를 매수하는 것에 가깝다.

다만 재건축 투자를 고려할 때 보다 신중하게 결정해야 하는 상황인 것은 분명하다. 우선 사업 속도의 문제가 있다. 정비사업은 수많은 이해관계자가 얽혀 있고 거대한 자금이 움직이는 사업인 만큼 계획대로 진행되는 경우가 오히려 드물다. 조합 내부 갈등, 사업방식 논쟁, 평형 배분 문제, 상가 조합원과의 이해충돌, 공공기여, 시공사 선정 갈등 등으로 인해 사업이 지연되는 사례가 반복되고 있다. 이러한 문제는 단순한 규제 완화만으로 해결되기 어렵다.

최근에는 공사비 갈등이 가장 큰 변수로 떠오르고 있다. 과거 재건축 시장이 용적률과 규제 완화 여부에 민감했다면, 최근에는 허용용적률이 완화돼도 공사비 상승으로 인해 사업성 확보가 어려운 사업장이 늘고 있다. 코로나19와 러시아·우크라이나 전쟁 이후 원자재 가격이 급등한 데다 국내 인건비 상승과 고급화 트렌드, 안전기준 강화까지 겹치며 공사비의 구조 자체가 크게 달라졌다.

공사비 상승은 결국 추가 분담금 문제로 이어진다. 초기에는 사업 추진에 동의했던 조합원들도 예상보다 큰 부담이 현실화되면 입장이 달라질 수밖에 없다. 사업 지연이 반복될수록 금융비용이 증가하고 다시 추가 분담금 상승으로 연결되는 악순환을 만든다. 대표적인 사례가 올림픽파크포레온(둔촌주공)이다. 국내 최대 규모 재건축 사업으로 불린 이 사업은 공사비 증액 문제를 둘러싸고 조합과 시공사업단이 충돌하며 2022년 6개월간 공사가 중단됐다. 당시 공사비는 기존 3조2000억원 수준에서 5조7000억원 수준까지 증액 요구가 제기되며 시장의 충격을 키웠다.

따라서 재건축 투자를 결정했다는 것은 장기간의 사업 기간과 추가 분담금의 가능성을 감수하기로 했다는 것을 의미한다.

이런 상황에서는 사업 기간과 분담금의 위협을 감수할 수 있는 입지를 선정하는 것이 무엇보다 중요하다. 올림픽파크포레온 역시도 지하철 5?9호선 접근성과 강남 생활권 연계, 올림픽공원 인접성 등의 입지 경쟁력을 바탕으로 완판에 성공했고, 현재는 수억 원의 프리미엄이 붙은 시세가 형성돼 있다.

정비사업의 출발점은 결국 입지다. 공사비 공포와 사업 지연이라는 시장의 노이즈 속에서 점검해야 할 본질은 명확하다. 해당 지역이 장기적으로 수요를 유지할 수 있을 것인지, 늘어난 분담금 부담을 흡수할 수 있는 시장 경쟁력이 있는지, 실제 사업이 완성 단계까지 갈 수 있는 사업 구조를 갖추고 있는지를 점검할 필요가 있다.

[권영선 신한은행 부동산투자센터 부동산팀장]

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