재건축·재개발 사업 '대체주택' 양도세 면제받으려면

재건축·재개발 구역 내 주택을 한 채 보유한 조합원이 그 주택의 정비사업이 이뤄지는 기간 거주하기 위해 취득하는 주택을 ‘대체주택’이라고 한다. 정비사업이 끝난 뒤 이 대체주택을 먼저 양도하는 경우 세법에서 정한 규정을 만족한다면 2주택 상태에서도 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 이사 등으로 인한 ‘일시적 2주택’이나 1주택 상태에서 조합원 입주권 또는 분양권을 취득해 2주택이 된 경우에는 종전 주택을 먼저 매도해야만 비과세된다.

하지만 대체주택 양도세 비과세는 나중에 산 주택을 먼저 매도할 때도 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점에서 차이가 있다.

대체주택 비과세를 적용받기 위해서는 재건축이나 재개발 구역 내 주택을 해당 구역의 관리처분계획 인가일 전에 취득해야 한다. 관리처분계획 인가일 이후 정비사업구역 내 주택을 매수하면 대체주택 양도세 비과세 규정을 적용받을 수 없다는 점을 명심해야 한다. 또 정비사업 대상 주택만 보유한 상태에서 정비사업 사업시행인가 이후 대체주택을 취득해야 한다. 과거 명확한 규정이 없어 일부 혼선이 있었지만 2023년 4분기에 관련 내용이 정리됐다. 정비사업(재개발·재건축 등) 절차는 일반적으로 기본계획 수립, 추진위원회 구성, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 착공 및 준공, 입주 등 순서로 진행된다.

대체주택으로 취득한 주택에서 ‘사업시행인가 기간’(정비사업이 진행되는 동안) 1년 이상 거주해야 한다는 조건도 있다. 법이 규정하는 사업시행인가 기간은 사업시행인가 시점부터 준공일까지를 의미한다. 따라서 대체주택에서 이 기간에 1년 이상 살아야 한다. 대체주택은 정비사업 준공일로부터 3년 이내에 매도하면 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 개인적 사정 때문에 재건축·재개발 등이 끝난 뒤 대체주택에서 거주를 시작하는 경우도 있다. 그러나 세법에서는 대체주택을 정의하면서 “기존 보유 주택의 재건축·재개발 등이 진행됨에 따라 사업시행인가 기간 거주하기 위해 취득한 주택”이라고 명확히 규정하고 있다. 따라서 이를 임의대로 해석해서는 안 되고, 있는 그대로 받아들여야 한다.

또 재개발·재건축을 마친 주택에 준공일로부터 3년 이내 입주해 1년 이상 계속 거주해야 한다는 조건도 있다. 이때 거주 기간은 대체주택을 매도하기 전까지 조건을 충족해야만 하는 것은 아니다. 거주를 시작하기만 하면 되고, 대체주택 양도가 먼저 이뤄져도 사후 1년 이상 계속 거주했다면 이를 인정한다. 여기서 유의해야 할 부분은 ‘계속’ 거주라는 조건이다. 거주 기간을 모두 합해 1년 이상이면 되는 것이 아니고, 계속해서 1년 이상 거주해야 한다고 규정돼 있으므로 그 조건을 정확하게 충족해야 한다.

대체주택 양도세 비과세는 얼핏 보면 재개발·재건축이 이뤄지는 주택 한 채만 보유한 사람이 대체주택을 사들여 거주한 뒤 매도하기만 하면 기존 주택과 대체주택 모두 양도세 비과세를 적용받는 것으로 생각할 수 있다. 하지만 법 적용에 있어 규정에 적힌 단어 하나하나를 명확히 인식하고 조건을 충족해야만 양도세 비과세 혜택을 받는다는 점을 명심해야 한다. 비과세는 ‘특례 규정’이기 때문에 꼼꼼히 살펴보는 자세가 필요하다.

김성일 리겔세무회계 대표