잔금대출도 규제 대상… “자금계획 미리 세워야”[부동산 빨간펜]

신축 입주 때 잔금, 분양가 30%선 규제지역은 LTV 40% - 6억 제한 주담대 받으면 6개월 내 전입해야 입주 지연하면 연체이자 내야 해 최근 경기 수원시 권선구에 위치한 ‘매교역 팰루시드’ 입주 예정자들의 잔금대출이 막힐 수 있다는 상황이 알려지면서 논란이 됐습니다. 가계부채 총량 관리에 따라 은행별 대출 한도가 소진되면서 잔금대출이 어려워졌던 것입니다. 오늘 부동산빨간펜에서는 잔금대출이란 무엇인지, 아파트 분양 때는 어떤 식으로 대출이 이뤄지는지 알아보겠습니다. Q. 잔금대출이란 무엇인가요? “잔금대출은 신축 아파트를 분양받아 입주하기 전 마지막으로 남은 잔금을 납부하기 위해 집을 담보로 받는 대출입니다. 넓은 의미에서는 일반 매매에서 받는 주택담보대출(주담대)까지 포함하지만, 보통은 아파트 신규 분양 시 입주 시점에 받는 대출을 의미합니다. 잔금대출은 주로 은행과 시행사가 협약을 맺은 ‘집단대출’ 형태로 진행됩니다. 대규모 대출이 한 번에 실행되기 때문에 대출 금리가 상대적으로 일반 주담대 금리보다 낮게 형성되거나 우대 요건이 좋은 것이 일반적입니다.” Q. 아파트 분양 시 잔금 대출은 언제 받을 수 있나요? “아파트를 분양받으면 계약금, 중도금, 잔금을 납부하게 됩니다. 계약금은 청약 당첨 후 정당계약 체결 기간에 내는 돈으로, 분양가의 10∼20% 수준입니다. 분양 단지에 따라 1차와 2차 계약금으로 나누어 내기도 합니다. 계약금은 대출이 어렵고, 납부 기간도 촉박하기 때문에 자기 자금으로 내는 경우가 많습니다. 중도금은 계약 후부터 입주 전까지 약 2∼3년 동안 나눠서 납부하게 됩니다. 통상 전체 분양가의 60% 정도를 차지하죠. 다만 중도금은 건설사가 지정 은행에 ‘중도금 집단대출’을 실행해 처리하는 경우가 많습니다. 이후 아파트 공사가 완료된 이후 입주 지정 기간 내에 실제 입주하는 날 잔금을 납부하게 됩니다. 잔금은 총 주택 가격의 30% 정도인데요, 이때 주택담보대출을 최대한으로 받아 중도금을 상환하고 필요하면 자기 자금을 합쳐 잔금을 내게 됩니다. 기간 내에 잔금을 납부하지 못하면 입주를 할 수 없게 되고, 높은 연체 이자도 내야 합니다.” Q. 잔금대출 한도는 어떻게 결정되나요? “우선 분양받는 아파트가 규제지역에 위치하느냐에 따라 달라집니다. 규제지역에서는 매매든 분양이든 관계 없이 주택담보인정비율(LTV)이 최대 40%로 제한됩니다. 현재 규제지역으로 지정된 서울 전역과 경기 15...