자녀 전원 인감·동의서 있으니 계약하자? 부모 본인 결여된 의사능력 대신할수 없어

자녀 전원 인감·동의서 있으니 계약하자? 부모 본인 결여된 의사능력 대신할수 없어 100세 장수 시대, 치매 부모의 부동산 매매 분쟁 막으려면 양정아 한국공인중개사협회 이사 100세 장수 시대를 바라보며 노인 인구와 함께 치매 환자도 늘고 있다. 기억이 가물가물해지는 것은 자연스러운 노화 현상이지만, 부동산 현장에서는 이것이 첨예한 법적 분쟁의 불씨가 되기도 한다. 고령의 부모가 소유한 집이나 토지를 처분해 병원비와 간병비를 마련하려는 자녀들이 늘면서 중개사무소에는 유사한 질문들이 반복된다. '부모님이 초기 치매인데 집을 팔아도 문제없나요?' '중증 치매 증세를 보이는데, 자녀들이 전부 동의하면 계약 가능한 것 아닌가요?' 문제는 가족 모두의 선한 의도가 부동산 매매의 법적 유효성을 보장해 주지는 않는다는 데 있다. 실제 법원 판례에서도 치매를 앓는 어머니를 오랜 기간 간병하던 자녀가 병원비 등을 마련하기 위해 어머니의 인감과 서류를 이용해 집을 매각한 사례가 있다. 이후 다른 형제가 계약 당시 어머니에게 의사능력이 없었다며 소송을 제기했고, 법원은 매매계약의 효력을 인정하지 않아 매수인 명의의 소유권이전등기를 말소하도록 했다. 이처럼 고령자들의 부동산 거래는 안일한 실무 처리로 인해 계약 무효 소송은 물론 가족 간 진흙탕 싸움으로 번지기 십상이므로, 반드시 숙지해야 할 핵심 쟁점과 실무 안전장치를 정리해 본다. 치매 진단을 받았거나 인지기능이 저하됐다고 해서 무조건 법정후견인을 통해서만 부동산을 처분해야 하는 것은 아니다. 계약의 법적 유효성을 가르는 절대적 기준은 계약 체결 당시 당사자에게 의사능력이 있었는지 여부다. 초기 치매나 인지 저하가 있더라도 매매대금, 잔금 지급일, 소유권 이전의 의미 등 계약의 중요한 내용을 이해하고 자신의 의사에 따라 처분 결정을 했다면 그 계약의 유효성이 인정받을 수 있다. 다만 거래 이후 다른 상속인이나 이해관계인이 "계약 당시 의사능력이 없었다"고 주장하며 소송을 제기할 가능성이 있으므로, 객관적인 입증 근거를 마련해두는 작업이 필수적이다. 법원에 성년후견 개시 심판을 청구하고 결정을 받기까지는 짧게는 수개월, 길게는 1년 가까운 시간이 걸린다. 그러다 보니 당장 병원비나 요양비 마련이 급한 자녀들은 "자녀 전원의 인감증명서와 동의서가 있으니 계약서부터 쓰자"고 공인중개사를 설득하곤 한다. 그러나 이것은 위험한 착각이다. 부동산 소유권은 온전히 부모 개인의 전속 권리다. ...