“이젠 빌라 전세도 못구해요”…서울 주택 전월셋 값상승률 10년래 최고

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“이젠 빌라 전세도 못구해요”…서울 주택 전월셋 값상승률 10년래 최고

입력 : 2026.05.28 11:26

전세 부족하고 임대료 오르고
서울 주택 전월세값 동반 급등
빌라 등 非아파트까지 번져
“규제 완화 등 공급 정상화를”

서울 전세불안이 아파트를 넘어 빌라·다세대·연립 등 비(非)아파트 시장 전반으로 빠르게 확산되고 양상이다.

전세 물건 부족, 임대료 상승 ‘2중고’에 서민·청년층 주거 진입 통로 역할을 해온 비아파트 공급마저 줄어드는 추세여서 주거시장 불안감이 장기화될 수 있다는 우려 섞인 전망이 나온다.

28일 한국부동산원에 따르면 지난 4월 서울 주택종합 전세가격지수는 전월 대비 0.66% 올랐다. 이는 2015년 9월(0.67%) 이후 10년 7개월 만에 가장 큰 폭의 상승률이다. 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 웃돌면서 실수요자 부담도 가중되는 양상이다.

임차수요가 월세로 몰리자 월세 상승세도 심상치 않다. 서울 주택종합 월세가격지수는 전월 대비 0.63% 상승하며 관련 통계 집계가 시작된 2015년 6월 이후 최고 상승률을 기록했다.

다세대·연립 등 비아파트 전월세 가격 상승의 가장 큰 원인으로는 공급 감소가 지목된다.

국토교통부 자료를 보면 다세대주택 인허가 실적은 2021년 4월 7387가구에서 같은 해 12월 2만3628가구까지 증가하며 일정 수준의 공급 물량을 유지했다. 그러나 2022년 들어 다세대주택 인허가 실적은 1월 1333가구를 기록한 데 이어 2023년 1월에는 364가구로, 2024년 1월 245가구로 줄어들었다.

오피스텔 공급도 가파르게 감소하고 있다. 올해 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 1700실(부동산R114)수준으로 2021년(2만1108실) 대비 약 92% 급감했다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “통상 비아파트 시장은 전세 중심으로 움직였지만 2022년 전세사기 이후 임차인들의 불신이 커지면서 수요 자체가 위축됐다”면서 “전세사기로 수요가 급격히 줄면서 공급자들이 신규 사업을 포기하거나 착공을 미루면서 공급 절벽 현상이 심화되고 있다”고 진단했다.

이같은 상황에 정부도 대책 마련에 고심하는 모습이다.

앞서 국토부는 지난 26일 주택 공급 촉진 대책을 통해 도심 내 신속 공급이 가능한 도시형생활주택과 오피스텔 공급을 확대해 2030년까지 수도권에 비아파트 11만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했다. 건축 설계 규제를 완화하고 일부 금융지원을 확대한다는 것이 골자다.

정부 대책을 두고 한 시장 전문가는 “단순히 몇 만 가구 공급이라는 숫자 중심 접근에서 벗어나 공급자인 사업자와 임대인들이 당장 시장에 공급할 유인이 되는 금융과 세제 혜택 강화가 필요하다”면서 “오피스텔과 도시형생활주택이 사실상 아파트와 함께 주택으로 묶이며 유사한 수준의 대출규제를 적용받고 있는 현행에서는 공급 촉진이 한계가 있어 보인다”고 짚었다.

그는 이어 “비아파트에 대한 주택수 제외, 대출 규제 완화 등 보다 현실적인 대책이 필요하다”고 제언했다.

또 다른 전문가는 최근 실거주 의무 강화와 매물 잠김 현상 등으로 아파트 전세 물량이 빠르게 줄어들면서 상대적으로 가격 부담이 낮은 빌라·오피스텔 등 비아파트 시장으로 수요가 이동하고 있다는 분석을 내놨다.

그는 “지금 시장은 단순히 비아파트 공급이 줄어드는 문제가 아니라 주택시장 수급 균형축 자체가 흔들리고 있는 상황”이라며 “적극적인 규제완화 등으로 비아파트 공급 정상화 없이는 서민 주거 안정을 기대하기 어려울 것”이라고 내다봤다.

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서울 전세불안이 아파트 시장을 넘어 빌라, 다세대, 연립 등 비아파트 시장으로 확산되고 있으며, 주거시장 불안감이 장기화될 우려가 제기되고 있다.

전세 및 월세 가격이 각각 10년 7개월 만에 최대 상승률을 기록하고, 공급 감소가 주요 원인으로 지목되고 있다.

정부는 2030년까지 비아파트 11만 가구 공급 계획을 발표했지만, 실효성 있는 공급을 위해서는 금융과 세제 혜택 강화를 포함한 보다 현실적인 대책이 필요하다는 전문가들의 지적이 있다.

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서울 비아파트까지 번진 전세난…10년래 최고 상승률 기록하며 주거비 '삼중고' 심화 🏘️📈

Key Points

2026년 4월 기준, 서울 주택 종합 전세가격지수가 전월 대비 0.66% 상승하며 2015년 9월 이후 10년 7개월 만에 가장 큰 폭으로 올랐어요. 😲
빌라, 다세대, 연립 등 비아파트 시장 전반으로 전세 부족과 임대료 상승이 확산되며 서민·청년층의 주거 진입 통로마저 좁아지고 있어요. 😥
2022년 이후 다세대주택 인허가 실적이 꾸준히 감소하고, 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 2021년 대비 약 92% 급감하는 등 공급 감소가 전월세 가격 상승의 주된 원인으로 지목되고 있어요. 📉🏠
정부는 도시형생활주택 및 오피스텔 공급 확대 계획을 발표했지만, 전문가들은 사업자 및 임대인에게 실질적인 공급 유인이 될 수 있는 금융·세제 혜택 강화와 규제 완화가 더욱 필요하다고 지적하고 있어요. 💡

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

최근 서울의 주택 전월세 시장이 심상치 않은 움직임을 보이고 있어요. 특히 빌라, 다세대, 연립주택과 같은 비(非)아파트 시장에서 전세 가격이 크게 오르면서 10년 7개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했어요. 😥 이로 인해 서민과 청년층의 주거 진입이 더욱 어려워지고 있다는 우려가 커지고 있습니다. 📈

이러한 현상의 가장 큰 원인으로는 비아파트 공급 감소가 꼽히고 있어요. 국토교통부 자료에 따르면, 다세대주택의 인허가 실적은 2021년 이후 꾸준히 감소하여 2024년 1월에는 245가구까지 줄었어요. 📉 오피스텔 공급 역시 2021년 대비 약 92% 급감한 1700실 수준으로 크게 줄었습니다. 🏢

전문가들은 2022년 전세사기 사건 이후 임차인들의 불신이 커지면서 수요가 위축되었고, 이로 인해 공급자들이 신규 사업을 포기하거나 착공을 미루면서 공급 절벽 현상이 심화되었다고 분석하고 있어요. 🤔 현재 정부는 도시형생활주택과 오피스텔 공급 확대를 통해 2030년까지 수도권에 비아파트 11만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했지만, 실효성에 대한 의문도 제기되고 있답니다. 💡

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

최근 서울 주택 시장에서 전세 불안이 아파트를 넘어 빌라, 다세대, 연립 등 비(非)아파트 시장 전반으로 확산되면서 전세 물량 부족과 임대료 상승이라는 이중고를 겪고 있어요. 이는 서민과 청년층의 주거 진입 통로 역할을 해온 비아파트 공급이 줄어드는 추세와 맞물려 주거 시장 불안감이 장기화될 수 있다는 우려를 낳고 있습니다. 😟📈

이러한 현상의 근본적인 원인으로는 공급 감소가 지목되고 있어요. 국토교통부 자료를 살펴보면, 다세대주택의 인허가 실적이 2021년 하반기 이후 꾸준히 감소해 왔으며, 오피스텔 공급 또한 2021년 대비 약 92% 급감한 것으로 나타났습니다. 📉 이는 2022년 전세사기 사건 이후 임차인들의 불신이 커지면서 수요가 위축되었고, 이에 따라 공급자들이 신규 사업을 포기하거나 착공을 미루면서 공급 절벽 현상이 심화된 결과로 풀이됩니다. 😥

더불어, 관련 뉴스들을 종합해보면 아파트 전세 시장의 과열 또한 비아파트 시장으로의 수요 이동을 부추긴 측면이 있어요. 2023년 8월 기사에서는 전세사기 우려로 비아파트 월세 선호 현상이 두드러졌지만, 2023년 10월 이후 기사들을 보면 아파트 전세 수요가 늘면서 가격이 급등하고, 상대적으로 가격 부담이 낮은 비아파트 시장으로 수요가 이동하는 분석도 나오고 있습니다. 🔄 이는 전세사기 여파로 비아파트를 기피하는 현상과 함께, 아파트 공급 부족으로 인한 전세난이 비아파트로 파급되는 복합적인 상황을 보여줍니다. 🏘️➡️🏢

정부 역시 이러한 시장 상황에 대책 마련에 나서고 있지만, 시장 전문가들은 단순히 공급 확대 정책만으로는 한계가 있다고 지적하고 있어요. 사업자와 임대인에게 실질적인 유인을 제공할 수 있는 금융 및 세제 혜택 강화, 그리고 비아파트에 대한 현실적인 규제 완화가 필요하다는 목소리가 높습니다. 💡 이처럼 여러 요인이 복합적으로 작용하며 현재의 주거 불안정 상황을 만들고 있는 것이죠.

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🏡📈

2023년 1월 ~ 7월

이 기간 동안 서울 비아파트(단독·다가구, 연립·다세대)의 전월세 거래량 중 월세 비중이 60.3%를 기록하며, 관련 통계 집계 이래 처음으로 60%를 넘어섰어요. 📊 이는 전세사기 및 역전세난에 대한 우려로 전세의 안전성과 신뢰도가 낮아진 영향으로 풀이돼요. 😥
2023년 3월 ~ 5월

전국 오피스텔의 월별 전월세 전환율이 3개월 연속 6.11%로, 관련 통계 집계 이래 최고치를 기록했어요. 📈 또한, 수도권 소형 빌라 전월세 거래에서도 월세 비중이 54.1%로 2011년 이후 가장 높은 수치를 보였어요. 이는 전세사기로 인한 '전세 포비아' 현상이 비아파트 시장 전반으로 확산되고 있음을 보여줘요. 😨
2023년 10월 (추정)

2022년부터 이어진 고금리와 전세사기 여파로 전세보다 월세를 선호하는 경향이 강했으나, 최근 시중은행 전세자금대출 금리가 3~4%대로 낮아지면서 전세를 찾는 수요가 다시 늘어나는 분위기가 감지됐어요. 💰 하지만 아파트와 달리 빌라·오피스텔 등 비아파트는 전세사기 충격으로 인해 월세화가 빠르게 진행되는 중이었어요. 📉
2024년 1월

다세대주택 인허가 실적이 245가구로 급감하며, 2022년 이후 지속적인 감소세를 보였어요. 🏢 또한, 올해 서울 오피스텔 입주 예정 물량도 1700실 수준으로, 2021년 대비 약 92% 급감하며 공급 감소가 심화되고 있었어요. 🏭
2026년 4월

서울 주택종합 전세가격지수가 전월 대비 0.66% 상승하며, 2015년 9월 이후 10년 7개월 만에 가장 큰 폭의 상승률을 기록했어요. 📈 이는 아파트뿐만 아니라 빌라, 다세대, 연립 등 비아파트 시장 전반으로 전세 불안이 확산되는 양상을 보인다는 것을 의미해요. 😥
2026년 5월 28일

기준 시점 기사가 발행되었어요. 📰 기사에 따르면 서울 주택 전월세 가격이 동반 급등하고 있으며, 특히 빌라 등 비아파트 시장에서도 전세 물량 부족과 임대료 상승이라는 '2중고'를 겪고 있다고 해요. 😟 정부는 도시형생활주택과 오피스텔 공급 확대를 포함한 주택 공급 촉진 대책을 발표했지만, 시장에서는 보다 현실적인 금융 및 세제 혜택 강화 등 공급 정상화를 위한 방안이 필요하다는 지적이 나오고 있어요. 🤔

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

최근 서울 지역의 전월세 시장이 불안정한 모습을 보이고 있어요. 특히 아파트뿐만 아니라 빌라, 다세대, 연립 등 비아파트 시장까지 전세 물건이 부족하고 임대료가 오르는 현상이 심화되고 있답니다. 🏠 이는 서민이나 청년층처럼 주거 진입 문턱이 낮은 분들에게는 더욱 큰 부담으로 다가올 수 있어요. 😥 전세 가격 상승률이 매매 가격 상승률을 앞지르면서, 안정적인 주거 마련에 어려움을 겪는 분들이 많아지고 있답니다. 😟

또한, 전세사기 등의 불안감 때문에 상대적으로 안전하다고 여겨지는 아파트로 수요가 몰리면서 아파트 전셋값 상승을 더욱 부추기는 악순환이 일어나고 있어요. 📈 이로 인해 전세 대신 월세를 선택하는 경우가 늘어나고 있지만, 월세 가격 역시 최고치를 기록하며 부담이 가중되고 있답니다. 💸

비아파트 시장의 공급 감소는 건설 및 부동산 관련 기업들에게 직접적인 영향을 주고 있어요. 🏗️ 과거에는 다세대주택 인허가 실적이 비교적 양호했으나, 2022년 이후 급감하면서 공급 절벽 현상이 심화되고 있답니다. 이는 신규 사업을 추진하거나 착공을 앞둔 기업들에게 사업 포기나 연기를 불러일으키는 요인이 되고 있어요. 📉

특히 오피스텔 공급 역시 2021년 대비 약 92% 급감하는 등 전반적인 비아파트 공급 축소가 두드러지고 있어요. 🏢 전세 수요 위축과 공급자들의 사업 포기가 맞물리면서, 관련 산업 생태계 전반에 걸쳐 어려움이 예상됩니다. 😥 앞으로 건축 설계 규제 완화나 금융 지원 확대 등 정부의 공급 촉진 대책이 실제 시장에 공급 유인을 얼마나 제공할 수 있을지가 관건이 될 전망입니다. 🧐

정부는 현재 심화되고 있는 전세 불안정을 해소하기 위해 대책 마련에 고심하고 있어요. 🧐 국토교통부는 도시형생활주택과 오피스텔 공급 확대를 포함한 주택 공급 촉진 대책을 발표하며 2030년까지 수도권에 비아파트 11만 가구를 공급하겠다는 계획을 내놓았답니다. 💡 이는 건축 설계 규제 완화 및 금융 지원 확대 등을 골자로 하고 있어요.

하지만 시장 전문가들은 이러한 대책이 단순히 공급 숫자 중심의 접근에서 벗어나, 실제 공급자들에게 실질적인 유인을 제공할 수 있는 금융 및 세제 혜택 강화가 필요하다고 지적하고 있어요. 🤔 특히 오피스텔과 도시형생활주택에 아파트와 유사한 대출 규제가 적용되는 점, 그리고 비아파트에 대한 주택 수 제외나 대출 규제 완화와 같은 보다 현실적인 조치가 필요하다는 제언이 나오고 있답니다. ⚖️ 정부의 정책이 시장 상황과 얼마나 긴밀하게 연계되어 유연하게 적용될지가 주거 시장 안정화에 중요한 변수가 될 것으로 보여요. 📈

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

서울의 전세 시장이 아파트뿐만 아니라 빌라, 다세대, 연립 등 비아파트 시장으로까지 불안이 확산되고 있다는 점은 주목할 만해요. 😮 이는 단순히 특정 주택 유형의 문제가 아니라, 전반적인 주거 시장의 수급 불균형이 심화되고 있음을 보여주는 신호일 수 있어요. 📈

과거 2022년 전세사기 여파로 비아파트 시장의 수요가 위축되면서 공급자들이 신규 사업을 포기하거나 착공을 미루는 현상이 심화되었어요. 🏠 그 결과 2022년 이후 다세대주택과 오피스텔의 인허가 실적이 크게 감소했고, 이는 현재의 전세 물건 부족 현상을 더욱 부추기고 있죠. 😥

이러한 상황은 서민과 청년층의 주거 진입 통로 역할을 해왔던 비아파트 시장의 공급이 줄어들면서, 주거 시장의 불안감이 더욱 장기화될 가능성을 시사해요. ⏳ 정부는 공급 촉진 대책을 발표했지만, 단순한 공급량 확대보다는 금융 및 세제 혜택 강화와 같은 보다 실질적인 유인책 마련이 필요하다는 지적이 나오고 있답니다. 🤔

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재와 같이 서울 지역의 비(非)아파트 전월세 공급 부족이 지속되고, 임대료 상승세가 이어진다면, 서민 및 청년층의 주거 진입 장벽은 더욱 높아질 수 있어요. 😥 특히, 전세사기 이후 임차인들의 불신으로 인해 신규 공급이 위축된 상황이 계속된다면, 비아파트 시장의 공급 부족은 단기적으로 해소되기 어려울 것으로 보여요. 정부의 공급 촉진 대책이 구체적인 유인책을 동반하지 못할 경우, 이러한 흐름은 고착화될 가능성이 높습니다. 📈
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 정부의 주택 공급 촉진 대책이 건축 설계 규제 완화 및 금융 지원 확대에 그치지 않고, 사업자와 임대인에게 실질적인 공급 유인이 될 수 있는 금융·세제 혜택 강화로 이어질 경우, 비아파트 공급 위축 현상이 완화될 수 있어요. 🔑 또한, 전문가들이 제언하는 것처럼 비아파트에 대한 주택수 제외나 대출 규제 완화 등 보다 현실적인 대책이 마련된다면, 공급 절벽 현상이 개선되고 시장 안정화에 기여할 수 있을 것으로 기대돼요. 👍 하지만 이는 정부 정책의 실효성에 크게 좌우될 것으로 보여요.
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

현재 전세 불안이 지속되는 가운데, 예상치 못한 대외 경제 충격이나 금리 인상 등의 거시 경제 변수가 발생한다면 주택 시장 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있어요. 📉 또한, 정부의 공급 대책이 실효성을 거두지 못하고 오히려 규제 완화에 대한 반대 여론이나 법적 걸림돌이 발생한다면, 공급 정상화 노력은 동력을 잃을 수 있습니다. 🙅‍♀️ 이 경우, 전세난은 더욱 심화되고 주거 시장 불안은 장기화될 가능성이 있습니다.

[주요 용어 해설 (Glossary)]

비(非)아파트

일반적으로 우리가 흔히 생각하는 아파트 형태가 아닌 주거용 건물을 통칭하는 말이에요. 여기에는 빌라, 다세대주택, 연립주택 등이 포함된답니다. 🏠 이 기사에서는 특히 서울의 전세 불안이 아파트를 넘어 이러한 비아파트 시장으로까지 확산되고 있다는 점을 강조하고 있어요. 즉, 서민이나 청년층의 주거 진입 통로 역할을 해왔던 비아파트의 전월세 가격까지 오르고 있다는 점을 보여주는 것이죠. 😥
전세사기

임대인(집주인)이 전세 계약 후 보증금을 돌려주지 않거나, 건물 담보 대출 등으로 인해 임차인(세입자)이 보증금을 떼이는 사고를 말해요. 😱 2022년에 큰 사회적 이슈가 되면서 많은 사람들에게 큰 피해를 입혔는데요. 이 기사에서는 이러한 전세사기 여파로 인해 임차인들이 비아파트에 대한 불신이 커지면서 수요가 위축되었고, 이는 결국 공급 감소로 이어지는 악순환의 한 원인이 되었다고 분석하고 있어요. 😟
전세가율

주택 가격 대비 전세 가격의 비율을 의미해요. 예를 들어, 10억원짜리 집인데 전세 가격이 8억원이라면 전세가율은 80%가 되는 것이죠. 📊 이 용어는 특히 전세사기 위험을 판단하는 중요한 지표로 사용되는데요. 전세가율이 너무 높으면, 즉 주택 가격 대비 전세 가격이 높으면 나중에 집값이 떨어지거나 집이 경매로 넘어갔을 때 임차인이 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있답니다. 😨 기사에서는 '깡통주택' 가능성을 판단할 때 이 전세가율을 주의 깊게 살펴봐야 한다고 조언하고 있어요.