이미 많이 오른 한강벨트 보다는 '노도강' '금관구' 유망

5월 9일을 기점으로 서울 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다. 다주택자 양도세 중과 부활 조치 이후 쏟아진 매물 폭탄 여파로 일시 하락했던 서울 아파트 가격이 10일 이후 재반등하는 모양새가 연출되고 있다. 어느 정도 예견된 일이지만 정부의 세금 강화, 대출 규제 정책이 연달아 발표되는 시점과 이사 철 성수기가 끝나가는 시기임을 고려하면 주목되는 변화가 아닐 수 없다.

한국부동산원이 발표한 최근 주간 동향에 따르면 지난 2월 이후 연속 내림세를 이어가던 강남구는 12주 만에 상승 전환했고, 서울 25개 자치구 전역의 집값이 올랐다. 지난 2월 말부터 11주 연속 마이너스 성장을 이어가던 강남구(0.19%)를 비롯해 서초·송파·용산구도 각각 0.17%, 0.35%, 0.21% 상승했다.

올해 초 시작된 서울 준도심권 중저가 아파트도 우상향 중이다.

경기도의 오름세(0.11%)도 눈에 띈다. 안양시 동안구, 성남시 분당구 등 경기도의 주요 도시가 선도하고 있다. 이에 따라 전국 아파트 매매가격지수는 전주(0.04%)보다 더 확대돼 0.06%만큼 상승했다. 이러다간 정부의 초강력 규제 정책에도 불구하고 2018년, 2021년 때처럼 집값과 전셋값, 월세가 동시에 급등하는 트리플 강세, 전세대란, 미친 집값이 재현되는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나온다. 아직은 매도·매수자의 관망세가 지속되고 있으나 공급 부족 속에 매물이 급감하면서 상승 계약이 늘고 있다는 분석이다.

실제로 5월 셋째주 서울지역 아파트 매물은 약 8만가구에서 6만6000가구로 20%가량 급감했다. 실례로 지난 4개월간 하락폭이 상대적으로 컸던 잠실 리센츠 전용면적 85㎡의 경우 올해 1월 37억원에서 4월 31억원, 5월 35억원 등 롤러코스터를 타고 있음을 알 수 있다.

서울 아파트 분양가도 고공행진 중이다. 서울 동작구 '아크로 리버스카이'는 전용 84㎡ 분양가가 최고 27억원대에 분양하면서 옵션비용 등을 고려하면 실제 분양가는 28억원을 넘는다. 고분양가에도 불구하고 주택 공급 부족이 가시화되면서 청약 시장에선 과열 현상도 목격된다. 올해 서울에서 청약을 진행한 단지 11곳의 평균 경쟁률은 102.37대 1로 집계됐다.

이에 놀란 정부는 새로운 카드를 만지작거리고 있다. 정부가 주택 시장 안정을 위해 예정된 공급 시기를 앞당기거나 물량 확대를 검토하며 주택담보대출 규제를 강화한다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 15일 부동산관계장관회의에서 신속한 공급이 무엇보다도 중요하다고 밝혔다.

예컨대 서울 노원구 태릉CC를 개발해 주택 6800가구를 당초 계획보다 1년 앞당겨 2029년 착공하고 오피스텔 등 비아파트를 포함 올해 예정된 수도권 공공분양 2만9000가구를 차질 없이 추진할 것을 천명했다. 부동산 시장 교란을 막기 위해 장기보유 특별공제 혜택 축소, 비거주 1주택자에 대한 보유세 강화와 함께 주택임대사업자에 대한 대출연장 중단 등 세금과 금융을 더 빈틈없이 관리하는 계획도 내놓았다.

서울지역 도심복합사업 추진으로 노후 도심에 공공 주도로 재정비 사업성을 보완하고 조합 설립, 관리처분계획 등 절차를 생략해 주택 공급 속도를 높이는 방식이 활성화된다. 장차 서울 역세권에서 동시다발적으로 중소 규모 단지의 아파트 공급 확대가 기대되는 정책이다.

하반기 이후 부동산 시장은 과연 어떻게 변화할까. 기 언급한 대로 분양가 급등과 더불어 서울 아파트 3.3㎡(평)당 평균 매매가가 1943만원에서 4927만원으로 약 2.5배 상승한 데다 특히 주택 공급 부족이 가장 큰 원인으로 분석된다. 부동산 플랫폼 지인에 따르면 서울시의 적정 입주 물량은 4만8155가구 수준이나 2021년부터 지난해까지 연평균 입주 물량은 2만5947가구에 그쳤다.

게다가 올해 입주 예정 물량은 1만8941가구로 내년에는 이보다 더 줄어든 1만1349가구로 3분의 1 토막 날 것이란 예측도 나온다. 상저하고 트리플 장세가 예상되는 가운데 구조적인 공급 희소 지역, 입지가 좋고 분양가가 오르는 분양 아파트 단지를 중심으로 청약 경쟁이 더 심화하고 재건축·재개발과 함께 신축 아파트가 더욱 각광받을 거란 전망이 나오는 이유다.

하반기 이후 관심 지역과 유망 부동산은 뭘까. 실수요자의 경우 단기간 집값 급등으로 거품이 축적된 강남권과 마포·용산·성동구 그리고 한강 벨트보다는 금천·관악·구로, 노원·도봉·강북구에 이어 수요 이동이 확실한 경기도와 인천지역 아파트에 관심을 갖는 방향을 권한다. 서울 도심권과의 교통접근성을 갖는 데다 올해 들어 거래량이 증가하는 용인, 수원, 화성, 고양, 남양주, 안양, 평택, 부천, 성남, 시흥, 의정부, 양주, 인천 서구·부평구·연수구는 주목 대상이다. 부산, 울산, 창원, 대구, 광주, 대전, 세종시 등 대도시도 상승 대열 합류가 예견된다.

올해 들어 서울 경매 물건이 50% 이상 증급하고 있는 현실을 감안하면 신규 분양뿐 아니라 법원 경매와 캠코 공매를 통한 내 집 마련 전략은 최선의 방법이 된다. 시세보다 30~40%가량 저렴한 가격에 매수할 수 있는 비아파트 주거용 부동산인 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔이 유망 투자처로 떠오른다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

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