을지파이낸스센터 개발, 오는 2029년경 완성…'24층 오피스' 탈바꿈

[이데일리 김성수 기자] 서울 을지로 을지파이낸스센터(EFC) 개발사업이 오는 2029년경 지상 24층 규모 오피스 빌딩으로 탈바꿈할 예정이다.

이 사업지는 최근 중구청에서 사업시행계획 변경인가를 받았고, 이달부터 착공에 들어갔다. 사업 관련 본 프로젝트파이낸싱(PF)은 8237억5000만원 규모에 이르며, 만기는 오는 2029년 5월 돌아온다.

이 곳은 오세훈 서울시장의 핵심 정책 중 하나인 ‘녹지생태도심 재창조 전략’에 맞춰 진행되는 만큼 개발이 끝나면 건물의 이용가치가 크게 높아질 것으로 보인다.

사업시행계획 변경인가 완료…24층 오피스로 재개발

22일 중구청에 따르면 을지로3가구역 제1·2지구 도시정비형 재개발사업은 지난 10일 사업시행계획(변경) 인가를 받았다.

변경 전에는 사업시행자가 교보자산신탁이었지만, 변경 후에는 교보자산신탁과 아이비투자을지로가 공동시행하는 방식으로 바뀌었다.

아이비투자을지로는 주택건설 및 분양공급 업체로 △아이비투자서울(지분율 25%) △아이비투자검단(지분율 25%) △차성근 외(지분율 50%) 등이 보통주를 보유하고 있다.

(자료=업계)

을지로3가구역 제1·2지구 도시정비형 재개발사업지는 서울 중구 수표동 56-1번지 일대 위치해 있다. 기존 건물은 을지파이낸스센터(EFC)였으며, 시행사 아이비네트웍스가 해당 부지에 관리형 토지신탁 방식으로 오피스 등을 개발한다.

‘관리형 토지신탁’은 신탁사가 건축사업의 시행사(사업주체) 역할을 대신하는 제도다. 대신 ‘사업비 조달’을 신탁사가 아니라 토지 소유자나 시공사가 맡는다.

이에 따라 아이비투자을지로, 아이비투자수표 등은 해당 사업 부지 시행·관리·처분에 부수한 권리 일체를 교보자산신탁에 관리형토지신탁했다.

사업이 끝나면 이 일대 4756.1㎡ 부지에 있던 기존 건물이 지하 8층~지상 24층, 연면적 6만7491.89㎡ 규모 업무시설 및 근린생활시설로 탈바꿈하게 된다.

기존 건물은 중구청에서 지난 2023년 8월 16일 사업시행계획인가를 받은 데 이어 작년 3월 11일 관리처분계획인가를 받았다. 올 초부터 기존 임차인 퇴거 및 철거 작업을 진행했고, 이달부터 착공을 진행해서 현재 공사를 하고 있다.

시공사는 자이에스앤디 및 GS건설 컨소시엄이다. GS건설은 자이에스앤디 지분 39.40%를 보유한 최대주주다.

(자료=중구청)

이 사업장은 오는 24일까지 사업시행계획(변경) 인가에 대한 공람을 진행한다. 사업지 내 토지등소유자 및 이해관계인이 공람한 후 의견이 있으면 이 기간 내 서면으로 의견서를 제출하면 된다.

정비사업의 시행기간은 사업시행계획(변경)인가일인 지난 10일로부터 48개월(4년)이다. 단순 계산하면 2029년 9월 10일이 된다. 다만 사업지에 있는 건축허가 표지판을 보면 공사 예정기간은 오는 2028년 12월까지로 적혀 있다.

선매입사 없이 본PF 8237억 조달…2029년 5월 만기

당초 아이비네트웍스는 건물을 개발 전 선매각하려 했지만 여러 차례 실패로 돌아갔다. 결국 아이비네트워스가 자체적으로 본PF 조달에 나섰다.

이에 따라 아이비투자을지로는 이 사업 관련 지난 6월 총 원금 8237억5000만원 한도의 대출을 차입하는 내용의 사업 및 대출약정서를 체결했다.

해당 대출은 △트랜치A-1 3800억원 △트랜치A-2-1 900억원 △트랜치A-2-2 900억원 △트랜치B 900억원 △트랜치C 500억원 △트랜치D-1 500억원 △트랜치D-2 600억원 △트랜치D-3 100억원 △트랜치D-4 37억5000만원으로 구분된다.

변제충당 순위는 위 트랜치 순서를 따른다. ‘변제충당’이란 채무자가 동일한 채권자에 대해 여러 채무를 부담하고 있거나, 하나의 채무에 대한 변제액이 원금, 이자, 비용 등을 모두 소멸시키기에 부족할 때 변제한 금액을 어느 채무를 갚는 데 사용할지 정하는 것을 의미한다.

대출실행일은 지난 6월 13일이고, 만기일은 오는 2029년 5월 13일이다. 대출이자는 실행일로부터 3개월 단위로 선급되며, 기존에 지급된 이자는 기초자산의 기한이익 상실 등 어떠한 경우에도 반환되지 않는다.

대출원금은 만기일에 일시상환(조기상환 가능)되는 조건이다.

을지로3가구역 제1·2지구 도시정비형 재개발사업지 일대 (사진=김성수 기자)

개발이 끝나면 건물의 이용가치는 크게 높아질 것으로 보인다. 을지파이낸스센터가 속한 을지로3가구역 제1·2지구가 오세훈 서울시장의 핵심 정책 중 하나인 ‘녹지생태도심 재창조 전략’에 맞춰 진행되고 있어서다.

이 전략은 서울시가 부동산 개발주체에 건축물 높이와 용적률 등 건축규제를 풀어주는 대신, 그 대가로 얻는 공공기여에 공원과 녹지를 만들어서 시민에게 제공하게끔 하는 게 골자다.

개발업체 입장에서는 용적률 상승으로 사업의 수익성이 높아지고, 임차인들은 녹지 비율이 높아져 오피스 이용 환경이 쾌적해진다.

이 사업장은 지난 2023년 2월 고시된 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획’에 따른 ‘개방형 녹지’를 도입한 첫 사례다. ‘개방형 녹지’란 민간대지 내 지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다.

개방형 녹지와 연계해서 근린생활시설을 배치하고, 개방형 녹지 내 마련된 선큰(대지를 파내고 조성한 곳)은 지상부 개방형 녹지에서 지하부 입점할 근린생활시설 공간으로 자유롭게 연결될 수 있도록 계획했다.

사업지의 동측(수표로변)에는 공개공지와 연계한 녹지공간을 조성해서 다양한 활동의 장을 제공한다. 또한 서측(을지로9길변)과 남측(삼일대로12길변)에는 녹지와 어우러진 보행공간을 조성할 예정이다.