위반건축물 양성화·일조권 완화…천덕꾸러기 내집, 백조되나

위반건축물 양성화·일조권 완화…천덕꾸러기 내집, 백조되나 연말시행'특정건축물 특별법'18개월 한시,소규모주택 대상사용승인나면 대출·거래 숨통일조권 완화땐 토지 개발폭↑다가구·다세대주택에 큰호재핵심은 개별물건 수익성 계산 서울의 한 빌라촌에 빌라들이 즐비하게 지어져 있다. 이승환기자 부동산의 가치는 입지와 면적, 임대수익만으로 결정되지 않는다. 건축물을 법적으로 얼마나 자유롭게 이용할 수 있는지, 토지 위에 어느 정도 규모의 건축물을 지을 수 있는지도 자산가치를 결정하는 중요한 요소다. 이러한 관점에서 최근 제정된 특정건축물 양성화 특별법과 일조권 규제 완화는 부동산 시장이 주목해야 할 변화다. 두 제도는 서로 다른 문제에서 출발한다. 특정건축물 양성화는 기존 위반건축물의 법적 문제를 일정 요건 아래 해소하는 것이고, 일조권 규제 완화는 앞으로 건축할 건축물의 설계 가능 범위를 확대하는 것이다. 전자가 기존 건축물의 가치 회복과 관련된다면, 후자는 토지의 잠재적 개발 가치와 연결된다. 먼저 지난 6월 16일 공포된 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'은 오는 12월 17일부터 시행된다. 시행일부터 18개월간 효력을 갖는 한시적 법률로 일정 기준을 충족하는 소규모 주거용 위반건축물에 사용 승인의 기회를 부여하는 것이 핵심이다. 적용 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물이다. 다세대주택은 가구당 전용면적 85㎡ 이하, 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하, 다가구를 제외한 단독주택은 연면적 165㎡ 이하가 기본 기준이다. 단독주택 중 165㎡ 초과~330㎡ 이하인 경우에는 지방자치단체 조례에 따라 적용 여부가 달라진다. 근린생활시설이라도 기준일 이전부터 사실상 주택으로 사용됐고 주거용 면적 비율 등 법정 요건을 충족한다면 대상에 포함될 수 있다. 그동안 위반건축물은 정상적인 건축물보다 거래와 금융 활용에서 불리한 조건에 놓여 있었다. 대출이나 보증 상품 이용에 제약이 발생할 수 있고 매수자는 위반 사항의 시정 비용과 이행강제금 부담을 고려해 가격을 낮추려 한다. 임대수익이 양호하더라도 법적 불확실성이 자산가치를 떨어뜨리는 것이다. 반대로 적법한 사용 승인을 받게 되면 거래 위험이 줄어들고 금융 활용 가능성과 시장성이 개선될 여지가 있다. 특히 위반 사항 때문에 제값을 평가받지 못했던 소규모 다가구·다세대주택에는 중요한 변화다. 기존에는 위험 요인으로 평가받던 건축물이 법적 안정성을 확보함...