[우병탁의 절세통통(㪌通)]30년 보유한 토지, 양도세율 70% 적용된 이유

장기보유 토지도 지상주택 매입 땐 주택 매입일로 보유 기간 판단 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 부동산 전문위원 충남 부여군은 2023년 기준 13개의 읍면에 있는 45개 마을이 범죄 없는 마을로 선정됐다. 5년 연속 전국 최다 선정 이력도 가지고 있다. 부여군뿐만 아니라 많은 농촌 마을이 이처럼 ‘법 없이도 살 만한 이웃들’로 여겨도 될 만큼 조용하고 평화로운 곳이다. 그러나 법 없이도 살 시골 촌부도 세법은 알아야 한다. 올해 초 부여군에 사는 한 주민이 오래 전 상속으로 취득한 땅을 팔았다. 1991년 상속을 받아 30년 넘게 장기 보유하던 땅을 매각한 것이다. 그런데 세율은 어떻게 적용됐을까? 처음에는 세금이 크지 않을 거라 생각했다. 투기를 위해 산 것도 아니고 상속으로 취득한 것이며, 무려 30년 넘게 갖고 있던 땅이기 때문이다. 그런데 여기 적용되는 세율이 무려 70%라고 한다. 지방소득세까지 합치면 77%의 세금을 내야 된다고 한다. 땅 투기를 한 것도 아닌데 대체 어떤 이유일까? 상속받을 당시 땅 위에 마을의 다른 주민 소유의 오래된 주택이 있었다. 토지와 주택은 엄연히 별개의 부동산이므로 돌아가신 부친 명의로 된 토지만 상속의 대상이었고 집은 다른 사람의 소유였다. 집주인이 오랫동안 한 마을에 같이 산 이웃이라 가끔 쌀이나 콩 조금씩을 토지 임차료 격으로 받아오곤 했다. 그러다 집주인이 나이가 많아 도시에 있는 자녀에게 가서 살겠다고 해 2025년 7월 집을 사들였다. 땅주인 역시 고령이다보니 부동산을 처분하고자 했고, 얼마 지나지 않아 매수자가 나타나 땅과 집을 한꺼번에 팔게 된 것이다. 문제는 땅과 집을 판 날이 집을 사들인 날짜로부터 1년이 채 되지 않았다는 점이다. 양도소득세 세율은 자산의 보유 기간에 따른다. 보유 기간이 1년 미만인 주택과 그 부수토지는 70%의 세율을 적용한다. 단기 양도에 따른 중과세율이다. 상속 취득 후 30년 넘게 장기 보유한 토지까지 주택과 같이 보유 기간이 1년인 것처럼 취급돼 70%(지방소득세를 포함하면 77%)의 세율이 적용된 것이다. 그나마 다행인 것은 땅의 보유 기간이 길기 때문에 자산의 양도차익을 보유 기간에 따라 차감해주는 장기보유특별공제는 적용된다는 점이다. 이 경우 토지에 대한 장특공제는 연 2%씩, 최대 30%가 적용돼 토지분 양도차익의 70%에 대해서만 과세된다. 하지만 장특공제를 받더라도 적용되는 세율이 매우 높아 예상보다 훨씬 많은 세...