오늘부터 다주택자 대출 연장 막힌다…세입자 있는 집은 예외

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서울 시내 한 부동산에 게시된 다주택자 상담 안내문. 2026.4.16 뉴스1

수도권·규제 지역 아파트를 보유한 다주택자는 17일부터 대출 만기 연장이 전면 중단됐다. 어린이집 운영 등 특수한 용도로 쓰이거나 세입자가 거주하고 있다면 예외로 인정된다. 하지만 그외 다주택자는 대출 만기가 다가왔을 때 상환이 불가능하다면 아파트를 매물로 내놓을 수밖에 없게 됐다. 정부의 규제 강화로 가계대출을 통한 수익 확보가 어려워진 은행권은 여신 포트폴리오 재편에 속도를 내고 있다.

금융위원회가 1일 발표한 다주택자의 관행적 대출 연장 전면 중단 조치가 이날부터 시행됐다. 금융위에 따르면 이번 조치로 1만7000가구, 약 4조1000억 원의 만기 일시상환 대출이 영향을 받게 된다. 이 중 올해 대출 만기가 도래하는 물량은 1만2000가구의 2조7000억 원이다. 규제 지역은 서울 25개 자치구, 겅기 과천시, 성남시 분당구 등 경기 12개 지역이다.

이미 매도 계약이 체결된 주택, 가정 어린이집으로 쓰이는 주택, 처음 매입한 준공 후 미분양 주택, 문화재 주택, 인구감소 지역 주택 등은 규제에서 제외된다. 예컨대 서울에 아파트 2채를 갖고 있는 사람이 1채는 어린이집으로 임대했다면 금융당국은 이를 1주택자로 판단한다.
금융당국은 세입자가 살고 있는 상황의 경우 예외적으로 대출 만기 연장을 허용한다. 세입자가 임대차 계약갱신요구권을 쓰는 경우에도 예외로 인정된다. 다만, 이는 계약 종료일이 7월 31일까지여야 한다. 매수자가 없어 주택 처분이 늦어진다는 이유로는 대출 만기 연장이 불가능하다.

대출을 갚지 못해 매도하려는 다주택자의 주택을 무주택자가 살 경우엔 ‘갭투자’도 제한적으로 허용된다. 원칙적으로 매수자는 토지 거래 허가 취득 후 4개월 안에 해당 주택에 실거주해야 한다. 이 때문에 임대차계약이 4개월 이상 남은 주택은 다주택자들이 세입자를 내보내고 매수인을 들일 수가 없어 팔고 싶어도 팔 수 없다. 하지만 이번 규제에는 빠른 매물 거래를 유도하기 위해 실거주 의무를 무주택자에 한해 한시적으로 면제하는 내용이 포함됐다.

금융위 관계자는 “무주택자가 다주택자가 내놓은 주택에 대해 12월 31일까지 지방자치단체에 토지 거래 허가 신청을 받고 허가일로부터 4개월 내에 주택을 취득할 경우 실거주 의무가 임대차 계약 종료 시점까지 유예된다”고 설명했다.

금융당국은 비거주 1주택자를 겨냥한 전세대출 규제도 검토 중이다. 이재명 대통령은 12일 X(옛 트위터)에 “세제, 금융, 규제 정상화를 통한 부동산 투기 제로 구현은 얼마든지 가능하고 또 반드시 해야 한다”며 투기적 비거주 1주택자 규제 필요성을 강조한 바 있다.

은행들은 기존에 해왔던 가계대출로 안정적인 수익 확보가 어려워진 만큼 기업대출을 늘리는 방식으로 돌파구를 마련하려는 분위기다. 지난달 말 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 기업대출 잔액은 859조7373억 원으로 한 달 전 대비 5조4449억 원 늘어났다. 반면 가계대출 잔액은 1364억원 줄어든 765조7290억 원으로 집계됐다.은행권에선 기업대출로 수익 구조를 다변화하기 위해 대기업은 물론 우량 중소기업 대출 비중을 높인단 전략이다. 은행 관계자는 “정부의 가계대출 규제와 생산적 금융 확대 기조에 맞춰 기업별 맞춤형 지원과 다양한 금리 혜택을 제공할 것”이라고 말했다.

전주영 기자 aimhigh@donga.com