실거주·가격 따라 세부담 차등…똘똘한 한채도 '계속 살 집인가' 따져봐야

실거주·가격 따라 세부담 차등…똘똘한 한채도 '계속 살 집인가' 따져봐야 거주계획 있는 핵심지는 보유비거주는 중과 완화기에 매도 권영선 신한 프리미어 패스파인더 부동산팀장 지난 8월 3일 정부가 발표한 세제 개편안(9월 1일 수정·확정)이 국회 심의를 거쳐 연말 확정을 앞두고 있다. 이번 개편안의 핵심은 명확하다. 고가·비거주 주택에 대한 세제 혜택을 축소하고 중저가·실거주 1주택자는 최대한 배려하겠다는 것이다. 일례로 실거주하는 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제금액은 12억원에서 14억원으로 상향하고 비거주 1주택자는 기존 12억원을 유지하기로 했다. 반면 주택을 오래 보유했을 때 받을 수 있는 양도세·종부세 공제 혜택을 실제 거주 여부에 따라 차등 적용하고 공제 한도를 신설하면서 고가주택 세부담은 커질 전망이다. 그동안 보유한 주택 수가 세금 부담을 결정하는 주요 기준이었다면, 앞으로 주택가격과 실제 거주 여부도 중요해지면서 소위 '똘똘한 한 채' 전략에 대한 재점검이 필요하다는 목소리도 나오고 있다. 실제 최근 주택시장에서도 가격대별로 차별화된 흐름이 나타나고 있다. 강남권에서는 매물이 증가하고 가격조정이 나타나는 반면 중저가 주택은 가격이 빠르게 상승하는 추세다. 대출과 세 부담이 상대적으로 낮은 중저가 주택으로 수요가 이동하는 가운데 고가 주택 매도 자금 일부가 이 시장으로 유입될 가능성도 있다. 여기에 전세 공급 부족으로 주택 구입을 선택하는 수요까지 더해지면서 상대적으로 가격이 낮은 지역은 강세를 나타내고 있다. 올해 초 서울 외곽 지역을 중심으로 나타나던 상승세가 수도권으로 확대되고 있는 것이다. 이처럼 정책으로 인한 시장 변화가 본격화되는 시점에서 투자자들은 어떤 결정을 해야 할까. 중요한 것은 '당장의 세부담이 얼마인가'보다 '계속 보유할 가치가 있는 집인가'이다. 집은 거주지로서의 필수기능이 있으므로 향후 거주계획이 명확하다면 보유하는 것이 합리적일 수 있다. 보유 주택을 매도하는데 소요되는 세금과 거래 비용을 부담하고도 비슷한 수준의 주택으로 갈아탈 수 있는지도 검토해 보아야 할 문제이다. 특히 해당 주택의 입지가 교통·학군·일자리 등에서 희소성이 높은 핵심지역이거나, 재건축·GTX 역세권 등 장기적 가치상승 요인이 존재한다면 세 부담만으로 매도할 필요성은 제한적이라고 볼 수 있다. 반면 비거주 중인 주택으로 향후 거주계획이 없다면 세 부담이 본격화되기 전 처분을 검토해볼 수 있다. ...