소형 아파트 경매, 신중하게 접근해야[이주현의 경매 길라잡이]

소형 아파트, 하락기에 조정폭 커 가격-거래량-전세 수요 확인 필요 이주현 지지옥션 전문위원 이달 1일 서울 노원구 아파트 전용면적 46㎡의 입찰에 9명이 참여해 감정가의 117%에 낙찰됐다. 노후 아파트이지만 2000채가 넘는 대단지인 데다 인근에 초등학교와 근린공원이 있고 지하철 7호선도 가까워 주거 여건은 양호한 편이다. 낙찰가격은 최저 매도 호가보다는 낮았지만 직전 실거래가와 비슷하다. 최근 서울 아파트 경매시장은 실수요자가 주도하는 시장으로 빠르게 바뀌고 있다. 특히 30대를 중심으로 내 집 마련 수요가 늘어나면서 가격 부담이 작은 소형 아파트에 관심이 집중되는 모습이다. 소형과 중대형의 낙찰가율 추이를 보면 시장 분위기를 이해할 수 있다. 이전 집값 활황기였던 2021년에는 소형과 중대형 아파트 모두 낙찰가율이 120%대까지 치솟았다. 당시에는 단지와 면적을 가리지 않고 가격이 오르던 시기였지만 시간이 갈수록 소형 아파트의 상승세가 더욱 거셌다. 20, 30대 포모(FOMO·소외 공포) 심리가 작용하면서 상대적으로 진입장벽이 낮은 소형 아파트 낙찰가율이 더 높아진 것이다. 하지만 급격한 금리 인상이 시작된 2022년 이후 시장이 조정 국면에 들어서면서 소형 아파트의 낙찰가율은 중대형보다 더 큰 폭으로 하락했다. 한때 70%대 초반까지 떨어질 정도로 변동성이 컸다. 매매가격지수도 비슷한 흐름을 보였다. 결국 소형 아파트는 상승기에 상대적으로 빠르게 오르는 반면 하락기에는 조정 폭이 더 커질 수 있다. 이후 서울 아파트 시장이 회복하면서 소형과 중형 모두 국지적 상승세를 보이고 있으며 최근에는 소형 아파트 낙찰가율이 다시 중형을 앞섰다. 지난달 기준 소형 아파트 낙찰가율은 101%, 중형은 98%, 대형은 94%였다. 소형 아파트에 대한 선호가 강해졌음을 보여주는 동시에 과열 가능성도 함께 살펴봐야 한다는 신호이기도 하다. 경매 입찰자는 통상 해당 단지의 최저 매도호가를 참고해서 입찰가격을 산정한다. 하지만 높게 형성된 호가가 반드시 실제 거래가격으로 이어지는 것은 아니다. 특히 조정 국면에 들어서면 가장 먼저 낮아지는 것이 매도호가다. 따라서 현재 호가를 시장가치로 단정하기보다 향후 가격 변동 가능성까지 고려해 입찰가격을 신중하게 산정할 필요가 있다. 경매시장에서 소형 아파트 매수를 고려하고 있다면 최소한 세 가지는 반드시 확인해야 한다. 첫째, 가격 흐름과 거래량이다. 현재 서울 전체가 상승하는 모습...