세입자는 공공에 '전세금' 맡기고 집주인은 '월세' 받는다

[2026 국토부 하반기 업무보고]
전세금 '전월세안정화기구'에 맡기면
전세금 굴려서 집주인에겐 '매달 월세 지급'
공적 기관이 세입자와 '전세', 집주인과는 '월세' 계약 맺어

[이데일리 최정희 기자] 정부가 ‘전세’를 선호하는 세입자와 ‘월세’를 선호하는 집주인의 수요를 충족시키기 위해 ‘전월세 안심신탁사업’을 추진한다.

이재명 대통령이 16일 청와대 영빈관에서 열린 부처 업무보고에서 참석 기관장에게 질문하고 있다. (사진=연합뉴스)

국토교통부는 16일 이재명 대통령 주재의 하반기 업무보고를 통해 이 같이 밝혔다. 국토부는 해당 내용을 구체화해 하반기 중에 발표할 예정이다.

국토부는 세입자의 전세보증금 보호를 위해 새로운 방식의 전·월세 계약을 도입키로 했다. 하나의 집을 두고 세입자는 전월세안정화기구와 전세 계약을 맺고, 집주인은 이 기구와 월세 계약을 맺는 방식이다. 전월세안정화기구는 주택도시보증공사(HUG) 등 공적 기관이 맡을 전망이다.

이럴 경우 세입자는 전월세안정화기구에 전세보증금을 맡겼다가 임대차 계약이 종료된 후 안전하게 돌려받을 수 있게 된다. 전월세안정화기구는 임대차 기간 동안 해당 전세보증금을 채권 등에 투자해 수익을 내고, 이를 통해 확보한 자금을 집주인에게 매달 월세로 지급하게 된다.

국토부 관계자는 “세입자들은 월세보다 전세를 선호하고, 집주인들은 월세를 선호하는 상황이라 세입자-공공-집주인이 3자간 계약을 맺는 방식을 고려하게 됐다”며 “이는 하반기 시범 사업으로 도입할 예정”이라고 밝혔다.

이 관계자는 “집주인이 전세금을 받아서 주식이나 집을 사는 용도로 활용하고 싶을 수도 있는데 이런 경우엔 이 제도를 활용하지 않아도 된다”며 “의무 사항은 아니다”고 말했다.

집주인 입장에선 해당 제도를 이용할 경우 전세보증금을 끼고 집을 매수하는 등의 갭투자가 불가하고 전세보증금을 활용할 수 없게 돼월세를 선호하는 집주인에게만 수요가 있을 것으로 보인다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 “집주인들이 이러한 신탁 체계를 이용할 수 있도록 하는 세제 혜택 등 인센티브가 필요하다”며 “집주인이 세입자한테 받은 돈을 함부로 쓰지 못하도록 할 필요가 있다”고 밝혔다.

앞서 국토부는 등록임대사업자 보유 주택의 전세금이 반환보증보험 가입 기준인 전세가율(집값 대비 전셋값 비율) 90%를 넘을 경우 전세금을 주택도시보증공사(HUG)에 맡기는 방향으로 전세금 신탁 제도를 검토해왔는데 제도 설계를 전면 개편키로 한 것이다. 당시엔 대상이 너무 적다는 지적이 나온 바 있다.

한편 국토부는 11월부터 전세사기 피해 지원 관련 최소보장제가 시행되는 만큼 이에 맞춰 하위 법령 개정, 원스톱 피해 지원 시스템 개발, 피해지원 조직·인력 확충에 나선다.

최소보장제는 세입자가 돌려받아야 할 전세 사기 피해보증금을 국가나 공공기관이 일정 금액까지 최소한 보장해 주는 제도다. 경매 배당금, 보증금 반환채권 회수액 등을 모두 합해도 전세 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우 부족 금액을 정부에서 추가 지원키로 했다.