“세금이 이렇게 복잡해서야”…세무사조차 부동산 셈법에 진땀

거주 여부, 주택 수, 지역, 양도시기 등 경우의 수 너무 많아 집주인들 한숨 “예측 가능성 떨어져 조세신뢰 훼손” 사진은 4일 서울 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. 2026.8.4 뉴스1 내년부터 종합부동산세와 주택 양도소득세를 매길 때 거주 여부, 주택 수, 지역 등에 따라 계산 방식이 제각각 달라진다. 정부가 한층 복잡해진 부동산 세제 개편안을 3일 발표하자 집주인들 사이에선 “내 세금이 얼마나 늘어나는지 가늠조차 되지 않는다”는 반응이 쏟아졌다. 양도세에 적용되던 1주택자 ‘실거주’ 요건이 종부세에도 생기고, 종부세와 양도세 공제 혜택은 실거주, 나이, 주택 수 등 따져볼 변수가 너무 많아졌기 때문이다. 4일 재정경제부에 따르면 내년부터 종부세 기본공제는 같은 1주택자라도 본인 소유 집에 사는 사람은 14억 원, 아닌 사람은 9억 원으로 달라진다. 다주택자는 기본 4억 원에 실제 거주하는 주택 가액의 비중만큼 더해 9억 원 한도 내에서 기본공제를 받는다. 거주 여부와 주택 수에 따라 적용받는 기본공제가 세 가지로 나뉘는 것이다. 앞서 정부는 주택 수에 따라 과세하는 방식이 불합리하니 주택 가액 기준으로 과세 체계를 바꾸겠다고 밝혔다. 하지만 개편안에서 주택 수는 기본공제, 공정시장가액비율 등에서 여전히 차등 기준으로 남아 세금 계산을 복잡하게 만든다. 여기에 주택 소재 지역에 따라 또 세금이 달라진다.예를 들어 똑같은 2주택 보유자라도 주택 소재지에 따라 다른 종부세 공정시장가액비율을 적용받는다. 종부세율을 적용하는 과세표준을 계산할 때 쓰는 공정시장가액비율은 높을수록 세금이 늘어난다. 서울 등 조정대상지역이 아닌 지방 아파트 2채를 가진 사람은 내년부터 종부세 공정시장가액비율이 현행 60%에서 70%로 오른다. 반면 서울 아파트 2채를 가진 2주택자는 내년에 70%, 2028년 이후 80%를 적용받는다. 양도세는 이미 집을 사고판 시기와 거주 여부, 주택 수 등에 따라 지나치게 많은 경우의 수가 발생해 세무사들조차 계산하기 어려워하는 상황이다. 예를 들어 1가구 1주택 보유자에게 주어지는 양도세 비과세 혜택(12억 원)은 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주 요건을 채워야 받는다. 그런데 이 제도가 생기기 전인 2017년 8월 2일 이전에 산 집은 2년 보유만 해도 이 혜택을 받는다. 이번 개편안에선 양도세 장기보유 특별공제를 거주 공제로 단계적으로 바꾸면서 2028년, 2029년 이후 ...