“세금 얼마나 뛸까요”…비거주 1주택 대상 장특공제 손질 나서나

비거주 1주택자에 대한 양도소득세 혜택 축소가 본격화될 전망이다.

정부는 현행 제도가 장기 보유를 유도해 투자 목적의 1주택 보유를 늘렸다고 보고 비거주 보유를 줄이고 실거주 중심으로 시장 구조를 재편하겠다는 입장이다. 이재명 대통령도 양도세 장기보유특별공제(장특공제) 개편을 주문한 바 있다.

다만 일각에서는 이 과정에서 거래 위축 등 시장 유동성이 떨어질 수 있다는 우려가 나온다.

21일 업계와 정계에 따르면 이재명 대통령은 지난 18일 자신의 엑스(X·옛 트위터)를 통해 “양도세 장특공제는 거주 여부와 무관하게 오로지 장기 보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도”라며 “장기 거주에 대해 양도세를 깎아 주는 제도는 따로 존재한다”고 지적했다.

이어 “장특공제 부활 못 하도록 법으로 명시해 두면 정권교체가 되더라도 대통령이 마음대로 못 바꿀 테니 버티는 게 의미가 없어질 것”이라며 강력한 개정 의지를 보였다.

장특공제 제도는 부동산을 일정 기간 이상 보유할 경우 양도 차익의 일부를 공제하는 제도다. 매매 가격 12억원 이하 주택은 양도세를 면제한다. 이를 초과하는 구간의 아파트 1가구 1주택자는 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다.

현행 장특공제율은 보유와 거주를 분리해 각각 최대 40%의 공제율을 적용한다. 이 대통령이 ‘비거주자’ 대상 장특공제 폐지를 언급한 만큼 실거주에 대한 혜택은 유지될 전망이다. 전문가들은 실거주 1주택자에 대한 최대 공제율은 40%~80% 사이에서 결정될 가능성이 높다는 의견을 내놓고 있다.

정부는 이번 조치로 시장에 매물 출회 효과가 나타날 것으로 기대하고 있다. 이 대통령 역시 “점진적·단계적으로 폐지해 팔 기회를 주면 해결된다”며 “공제 폐지를 하되 6개월간은 시행유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부 폐지 이런 방식으로 빨리 파는 사람이 이익이 되게 하면 매물 잠김이 아니라 매물 유도가 될 것”이라고 밝혔다.

장특공제가 개현되면 1주택자의 주거 이전을 더 어렵게 만들 수 있다는 지적도 나온다. 기존 취득세에 양도세 부담까지 더해질 경우 거래 비용이 크게 늘어나서다.

고강도 대출 규제 속 기존 주택을 처분하고 다른 곳으로 옮기는 일반적인 주거 이동마저 쉽지 않아질 수 있다는 분석이다.

시장에서는 비거주 1주택자들이 매도, 실거주 전환, 증여 등 다양한 선택을 두고 고민할 것으로 보고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1주택자에 대한 장특공제 변화는 시장거래를 장기간 위축시킬 가능성이 있다”며 “새집으로 옮겨 가기 위한 비용 부담이 급격히 늘어날 것이고, 이는 유예 기간을 둔다고 해결될 문제는 아니다”고 진단했다.

거래와 매물이 동시 감소될 수 있다는 전망도 있다. 이주가 어려운 비거주 1주택자들이 실거주를 선택할 경우 전월세 공급이 줄어들 수 있다는 것이다.

전문가들은 오는 7월 발표될 세제 개편안의 구체적인 내용을 주목한다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “양도세 강화 자체만으로는 ‘버티기’를 선택하는 사례가 많을 것으로 보인다”며 “7월 세법 개정안에 담길 보유세 강화 정도에 따라 향후 시장 변화 방향이 달라질 수 있다”고 내다봤다.

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